په هالنډ کې د کور خاوند یوازې د محکمې د پریکړې سره کرایه دار ایستلی شي، چې د محکمې د ضمانت کوونکي (gerechtsdeurwaarder) لخوا پلي کیږي. د لومړۍ ورکې شوې تادیې او د ایستلو ترمنځ د غوښتنې لیک، احضار، د فرعي ولسوالۍ محکمې (kantonrechter) په وړاندې اوریدنه، پریکړه او د ضمانت کوونکي خبرتیا شتون لري؛ اصلي استثنا د ښاروال لخوا د ملکیت اداري تړل دي. لاندې موږ دا ترتیب، وخت، لګښتونه او چیرې چې تاسو د عمل کولو لپاره ځای لرئ بیانوو.
فهرست
آیا د کور مالک کولی شي د محکمې له حکم پرته کرایه دار وباسي؟
نه. د کرایې ختمول او د ملکیت تصفیه کول دوه جلا پریکړې دي، او دواړه د محکمې پورې اړه لري. تر هغه چې قاضي د ویستلو امر نه وي ورکړی او ضمانت کوونکی یې پلي نه کړي، کرایه کوونکی کولی شي پاتې شي، هر څه چې بقایا وي او هر څه چې قرارداد وايي.
د کور خاوند نشي کولی قلفونه بدل کړي، اوبه، ګاز، برېښنا یا تودوخه پرې کړي، د کرایه دار شیان لرې کړي یا د رضایت پرته کور ته ننوځي. د هالنډ قانون دې ته د ځان مرستې ایګنریچټینګ وايي، او دا غیرقانوني ده. یو کرایه دار چې ورسره مخ کیږي کولی شي د لنډمهاله حکم اجراات (کورټ ګیډینګ) پیل کړي او معمولا په څو ورځو کې بیرته دننه شي، د کور خاوند ته امر کیږي چې د جریمې د تادیې په درد سره لاسرسی بیرته راولي. د اشغالګر د ارادې خلاف کور ته ننوتل هم د تیری جرمي جرم کیدی شي (huisvredebreuk، د جزایی قانون ۱۳۸ ماده، Sr).
د کرایې حق څنګه ختم کیدی شي: خبرتیا یا انحلال؟
د خبرتیا له مخې ختمول (اوپزګینګ)
د کور خاوند یوازې د هالنډ د مدني قانون (BW) د 7:274 مادې په تړلو قانوني دلیلونو کې په یوه کې لیکلي خبرتیا ورکولی شي: کرایه دار د ښه کرایه دار په توګه چلند نه دی کړی، د کور خاوند په بیړني ډول د خپل کارونې لپاره ملکیت ته اړتیا لري (dringend eigen gebruik)، کرایه دار د نوي قرارداد معقول وړاندیز ردوي، یا ملکیت د تطبیق وړ چاپیریالي پلان (omgevingsplan) پلي کولو لپاره اړین دی. د خبرتیا موده درې میاشتې ده، او د کرایې د هر بشپړ کال لپاره یوه میاشت، تر شپږو میاشتو پورې (7:271 BW).
یوازې خبرتیا هیڅ شی نه پای ته رسوي: پرته لدې چې کرایه دار په لیکلي ډول موافقه وکړي، کرایه تر هغه وخته پورې دوام لري تر څو چې محکمه بل ډول پریکړه ونه کړي (ماده 7:272 BW). څرنګه چې د ثابتې مودې د کرایې قراردادونو قانون (Wet vaste huurcontracten) د 2024 کال د جولای په 1 نیټه نافذ شو، نو د نامعلومې مودې کرایه بیا اصلي قاعده ده، نو هغه قرارداد چې د کور مالک یې فکر کوي چې پای ته به ورسیږي ممکن په حقیقت کې خلاص وي.
د سرغړونې لپاره انحلال (د بندولو پر مهال)
د ۶:۲۶۵ مادې BW په فعالیت کې هرې ناکامۍ ته اجازه ورکوي چې د انحلال توجیه وکړي، پرته لدې چې ناکامي، د هغې طبیعت یا لږ اهمیت ته په پام سره، دا توجیه نه کړي. د کورونو لپاره، د ۷:۲۳۱ مادې BW انحلال محکمې ته خوندي کوي؛ استثنا د اپیمو قانون د ۱۳ ب مادې یا د ښاروالۍ قانون د ۱۷۴ الف مادې لاندې اداري تړل دي.
د کرایې د بقایاوو په قضیو کې، د ځمکې منحل کول تقریبا تل لاره وي. د خبرتیا موده لومړی نه تیریږي، او د کور مالک کولی شي د پیسو ادعا، منحل کول او ایستل په یوه احضار کې سره یوځای کړي. ورته لاره د ځورونې، غیر مجاز فرعي کرایې او د بنګ کښت لپاره کار کوي.
د کرایې څومره پاتې شوني د شړلو توجیه کوي؟
په میاشتو کې هیڅ قانوني حد نشته. د ۲۰۱۸ کال د سپتمبر د ۲۸مې (ECLI:NL:HR:2018:1810) په خپل لومړني حکم کې سترې محکمې (هوګ راډ) وویل چې په اصولو کې هر ډول سرغړونه د انحلال توجیه کوي؛ کرایه دار باید استثنا وکړي، او محکمه ټول شرایط ارزوي، په شمول د کرایه دار د کور ساتلو کې دلچسپي، حتی کله چې کرایه دار حاضر نه شي.
نو یو ناوخته تادیه یا لږ پاتې شوی بیلانس به پخپله د شړلو لامل نشي. د څو میاشتو بقایاوې په عمل کې شتون لري چیرې چې د کور مالکین دوسیې پیل کوي، مګر محکمه کولی شي د لویو بقایاوو په اړه تحلیل رد کړي یا په کوچنیو پورونو کې یې اجازه ورکړي. د سرحدونو قضیې ډیری وختونه په چلند بدلیږي: ایا کرایه دار د غوښتنې لیک ته ځواب ورکړی، په ترتیب کې ساتل شوی او د پور مرسته یې غوښتې ده.
د شړلو پروسه ګام په ګام څنګه ښکاري؟
د مدني طرزالعمل قانون (Rv) د 93 مادې له مخې، د کرایې شخړې فرعي ولسوالۍ محکمې ته ځي، هر څه چې وي، او د ضمانت لیکونکي د احضار (ډاګوارډینګ) سره پیل کیږي. هلته وکیل اجباري نه دی، که څه هم د کور مالک په خوا کې معمول دی.
| ګام | څه کیږي؟ | د اشارې وخت |
|---|---|---|
| د غوښتنې لیک | د پاتې شونو د نه ورکړې خبرتیا چې د پاتې شونو او د ورکړې موده مشخص کوي. | 2-6 اونۍ |
| بلنه | ضمانت کوونکی د بقایاوو، انحلال او شړلو ادعا کولو لپاره د محکمې خدمت کوي. | لږترلږه یوه اونۍ مخکې له لومړۍ اوریدنې څخه وړاندې شوی |
| دفاع | کرایه دار په لیکلي یا شفاهي ډول ځواب ورکوي. هیڅ ځواب د ډیفالټ قضاوت معنی لري، مګر ادعا لاهم ازمول کیږي. | د خدمت وروسته 2-6 اونۍ |
| اوریدل | د دواړو خواوو خبرې اورېدل کېږي؛ قاضي معمولا لومړی یو ترتیب څېړي. | یوه غونډه، ډیری وخت له یو ساعت څخه کم |
| قضاوت | د کرایې د لغوه کولو، د پیسو ورکولو امر کولو او د ویستلو اجازه ورکولو قضاوت (وونیس). | د اورېدنې څخه ۲-۶ اونۍ وروسته |
| د خالي کولو امر | ضمانت کوونکی پریکړه کوي او کرایه دار ته د وتلو امر کوي. | معمولا ۱۴ ورځې |
| ایستل | ضمانت کوونکی ملکیت پاکوي، د اړتیا په صورت کې د پولیسو او لیرې کونکو سره. | د امر څخه لږ تر لږه درې ورځې وروسته (د ۵۵۵ مادې Rv) |
د نه دفاع شوي بقایا قضیه معمولا له پیل څخه تر پایه پورې له دریو څخه تر پنځو میاشتو پورې وخت نیسي. د ایستلو څخه مخکې د لږترلږه دریو ورځو پرته، دا دورې عملي دي، نه استحقاق: محکمه په خپله پریکړه کې د خالي کولو نیټه ټاکي، او یوه دفاع شوې قضیه یا د ترتیب سره قضیه ډیر وخت نیسي او ډیری وختونه پرته له ایستلو پای ته رسیږي.
ایا اپیل د ایستلو مخه نیسي؟
معمولا نه. د ویستلو پریکړه معمولا په موقت ډول د تطبیق وړ اعلان کیږي (uitvoerbaar bij voorraad، ماده 233 Rv)، نو د کور مالک کولی شي د استیناف په انتظار کې له کوره ویستل شي.
یو کرایه دار کولی شي د استیناف محکمې څخه د تطبیق د ځنډولو غوښتنه وکړي، کوم چې عموما یو روښانه قانوني یا واقعیتي تېروتنه یا بیړني حالت ته اړتیا لري چې لومړی قاضي یې وزن نشي کولی. په بدیل سره هغه کولی شي د 438 Rv مادې لاندې د لنډمهاله راحت قاضي په وړاندې د تطبیق شخړه (اجرایويګیشیل) راوړي، استدلال کوي چې اوس پلي کول د حق څخه ناوړه ګټه اخیستنه ده. د اپیل موده د پریکړې څخه درې میاشتې ده، مګر د لنډمهاله پریکړې څخه یوازې څلور اونۍ (د 339 Rv ماده).
آیا په کارت ګیډینګ کې د ایستلو امر ترلاسه کیدی شي؟
هو، خو یوازې د خالي کولو امر: د لنډمهاله مرستې قاضي (voorzieningenrechter) نشي کولی کرایه لغوه کړي (د Rv له 254 مادې څخه وروسته). دا د هغه کور مالک لپاره خلاص دی چیرې چې ادعا بیړنۍ وي او د عادي اجرااتو پایله په سختۍ سره په شک کې وي: سخت ځورونه، د ملکیت جرمي کارول، یا پرته له کوم سرلیک څخه اشغال. د بقایاو یوه مستقیمه قضیه په ندرت سره وړ ده.
د کرایه دارانو لپاره، د کورټ ګیډینګ د هغه مالک په وړاندې یوه وسیله ده چې قلفونه یې بدل کړي دي، او د اعلان شوي ایستلو د مخنیوي لپاره چیرې چې شرایط د پریکړې راهیسې په قاطع ډول بدل شوي دي.
د ځمکو غصب کوونکو، سوداګریزو ځایونو او بې سنده اوسیدونکو په اړه څه؟
په ځمکه کې ناسته پاسته کول یو جرمي جرم دی، او مالک کولی شي یا مدني دعوی وکړي یا له عامه څارنوال څخه وغواړي چې ملکیت خالي کړي. د ۲۰۱۱ کال د اکتوبر د ۲۸مې په خپله پریکړه کې (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) سترې محکمې وویل چې، پرته له استثنایی شرایطو څخه، یو ځمکه لرونکی باید د ECHR د ۸مې مادې له مخې د کور د درناوي حق له امله، په کارتن کې د ځمکې د ایستلو د بیاکتنې حق ولري.
د پرچون او میلمه پالنې ځایونو کرایه کونکي د 7:290 مادې او لاندې BW لاندې خپل رژیم لري؛ د دفترونو او نورو سوداګریزو ځایونو کرایه کونکي د 7:230a مادې BW لاندې راځي، چې زموږ په مقاله کې د 290 او 230a مادو لاندې د سوداګریزو اجارو په اړه تشریح شوي . دا ډول کرایه کونکی کولی شي د فرعي ولسوالۍ محکمې څخه وغواړي، د اعلان شوي ویستلو نیټې څخه د دوو میاشتو په اوږدو کې، د خالي کولو موده وغځوي؛ محکمه کولی شي په اعظمي توګه درې ځله تر یو کال پورې تمدید ورکړي.
هغه څوک چې هیڅ قرارداد نلري، لکه یو میلمه چې نه پریږدي یا یو اشغالګر چې د لغوه شوي انټي سکواټ تړون لاندې وي، د ملکیت هیڅ امنیت نلري، او دا د کارت ورکولو ترټولو روښانه قضیې دي. په هرصورت، یو ترتیب چې د انټي سکواټ لیبل شوی وي، ځینې وختونه د کرایې په توګه موندل کیږي.
د اخراج په ورځ څه پیښیږي؟
یوازې د محکمې ضمانت کوونکی کولی شي د ویستلو امر پلي کړي (د ۵۵۵ مادې او لاندې Rv). ضمانت کوونکی کولی شي پولیس او د تالاشۍ کارکونکی راوغواړي؛ د کور مالک په لومړي سر کې د لیرې کونکو تنظیم او پیسې ورکوي.
هغه شیان چې پاتې کیږي د ښاروالۍ لخوا د پریکړې پلي کونکي اړخ په لګښت لیږدول کیږي (د Rv 556 ماده، د عمومي اداري قانون قانون 5:29 او 5:30 مادو ته اشاره کوي، Awb). ذخیره کول تر دیارلس اونیو پورې دوام کوي، چې وروسته توکي پلورل کیدی شي یا له منځه وړل کیدی شي؛ پخوانی مالک د دریو کلونو لپاره د پلور عاید ادعا ساتي. د کور مالک لګښت کرایه دار ته لیږدوي.
د کور ایستل لا هم تر وروستۍ شیبې پورې لغوه کیدی شي. ضمانت کوونکي په معمول ډول هغه ځای ودروي چیرې چې بقایاوې او لګښتونه په بشپړ ډول ورکړل شوي وي، یا چیرې چې د کور مالک یو ترتیب ومني او د تعلیق لارښوونه وکړي.
د شړلو لګښت څوک ورکوي؟
مدعي د محکمې فیس (griffierecht) ورکوي چې د مدني قضیو د محکمې فیس قانون (Wgbz) لخوا ټاکل شوی، کوم چې د ادعا پورې اړه لري او پدې پورې اړه لري چې آیا مدعي شرکت دی، یو فرد دی یا محدود عاید لرونکی کس دی؛ Rechtspraak اوسنی جدول خپروي. په سر کې د ضمانت لیکونکي تورونه د Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders، لرې کولو، ذخیره کولو او قانوني فیسونو لاندې راځي.
بایلونکی اړخ د ګټونکي قانوني لګښتونو لپاره په ټاکلي پیمانه ونډه ورکوي، معمولا د اصلي لګښت څخه ډیر ټیټ. د کرایه کونکي لپاره، بایلونکی د بقایا، سود، محکمې او ضمانت فیسونو او د لرې کولو او ذخیره کولو لګښتونو معنی لري، او دا پور د ایستلو څخه ژوندی پاتې کیږي.
ایا زیانمنونکي کرایه داران ښه خوندي دي؟
د ماشومانو درلودل د پاتې کیدو حق نه ورکوي، مګر دا د 6:265 مادې لاندې وزن لرونکی حالت دی. محکمې ډیری وختونه د "وروستي چانس" پریکړه ورکوي: د انحلال او ایستلو امر کیږي، مګر تر هغه چې کرایه دار د تادیې موافقه شوي مهالویش ته غاړه کیږدي، پلي نه کیږي.
د افلاس قانون (Faillissementswet) د 305 مادې لاندې، د کور مالک نشي کولی د کرایې فسخ یا د هغو بقایاوو په اساس چې د قانوني پور بیارغونې تنظیم (WSNP) له پلي کیدو دمخه رامینځته شوي وي، له دندې ګوښه کړي. که چیرې کرایه دار بیا په اوسني کرایه کې پاتې راشي نو خوندیتوب له منځه ځي.
د ۲۰۲۱ کال د جنوري له لومړۍ نیټې راهیسې د ځمکې خاوندان، د انرژۍ عرضه کوونکي، د اوبو شرکتونه او د روغتیا بیمه کوونکي باید د ښاروالۍ د پور مرستې قانون (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening) لاندې ښاروالۍ ته د تادیاتو د بقایاو راپور ورکړي. بیا ښاروالۍ باید کرایه دار ته د لومړۍ خبرې اترې وړاندیز وکړي؛ د کور جوړونې شرکتونه دا د محاکمې لپاره د مخکیني شرط په توګه ګڼي.
د کور خاوند په توګه باید څه وګورئ؟
- هیڅکله قلفونه مه بدلوئ، وسایل مه پرې کوئ یا خپل شیان پخپله مه لرې کوئ.
- د کرایې کتابچه، یادونې، د غوښتنې لیک، د ترتیب وړاندیزونه او د ګاونډیانو لخوا د نیټې شکایتونه وساتئ.
- مخکې له دې چې تاسو دعوی وکړئ، د تادیې لپاره د واضح مودې سره د فسخ کولو لیکلی خبرتیا واستوئ.
- د مخکې له مخکې خبرتیا د مقرراتو له مخې ښاروالۍ ته د پاتې شونو راپور ورکړئ، او ثبوت وساتئ.
- مخکې له دې چې تاسو احضار ورکړئ، وګورئ چې کرایه دار د پور بیا تنظیمولو لپاره غوښتنه کړې ده.
د کرایه دار په توګه باید څه وګورئ؟
- احضار له پامه مه غورځوئ؛ په اوریدنه کې ګډون وکړئ یا لیکلي دفاع وړاندې کړئ، کوم چې وکیل ته اړتیا نلري.
- سمدلاسه د ښاروالۍ د پور مرستې لپاره غوښتنه وکړئ او په اوریدنه کې ثبوت راوړئ.
- هره میاشت یو څه ورکړئ، حتی که تاسو هرڅه نشئ ورکولی.
- که چیرې د کور مالک قلفونه بدل کړي وي یا یې اسانتیاوې پرې کړې وي، نو په هماغه ورځ مشوره واخلئ.
- په یاد ولرئ چې اپیل په خپله د ویستلو مخه نه نیسي، او د اپیل موده درې میاشتې ده.
موږ ستاسو د ایستلو په اړه څه کولی شو؟
زموږ د کرایې وکیلان د ځمکې خاوندانو او کرایه کونکو لپاره د ویستلو په قضیو کې کار کوي:
- موږ د کرایې تړون، د کرایې کتابچه او د غوښتنې لیک د پروسې له پیل څخه مخکې بیاکتنه کوو.
- موږ د فرعي ولسوالۍ محکمې لپاره د احضار یا لیکلي دفاع مسوده چمتو کوو.
- موږ د تادیې د داسې ترتیب په اړه خبرې اترې کوو چې په قضاوت کې ثبت شي.
- موږ د غیرقانوني ځان مرستې په وړاندې د قانوني اقداماتو پیل کوو، یا د خالي کولو امر ترلاسه کوو.
- موږ د اپیل تر پایه پورې د تطبیق د ځنډولو غوښتنه کوو، یا د 438 مادې Rv لاندې د تطبیق شخړه راوړو.
لنډیز
- یوازې یوه محکمه کولی شي کرایه پای ته ورسوي او د کور د ایستلو اجازه ورکړي؛ یو کور مالک چې قلفونه بدلوي غیرقانوني عمل کوي.
- د بقایاوو ډیری قضیې د 6:265 مادې BW لاندې د تحلیل له لارې پرمخ ځي، او د میاشتو هیڅ ټاکلی شمیر د بریالیتوب تضمین یا رد نه کوي.
- د شړلو پریکړه معمولا په یو وخت کې د تطبیق وړ وي، نو اپیل به یې په خپله ودروي نه.
- پاتې شوي شیان د ښاروالۍ لخوا تر دیارلسو اونیو پورې ساتل کیږي، د کرایه دار په وروستۍ بیه.
- ماشومان یا د پور بیا تنظیمولو ترتیب د کرایه دار په ګټه وزن لري، مګر د پاتې کیدو لپاره اتوماتیک حق نه ورکوي.
ډېرپېښې پوښتنې
آیا زما د کور خاوند کولی شي ما محکمې ته له تګ پرته له دندې ګوښه کړي؟
نه. د کور خاوند د محکمې پریکړې ته اړتیا لري، او یوازې یو ضمانت کوونکی کولی شي د کور خالي کول ترسره کړي. د قلفونو بدلول، د شیانو لرې کول یا د اسانتیاوو پرې کول غیرقانوني ځان مرسته ده، او کرایه دار کولی شي د کارټ ګیډینګ په ورځو کې دننه د لاسرسي بیرته راوستلو امر ترلاسه کړي.
د څو میاشتو کرایې پاتې برخې پاتې دي مخکې لدې چې زه له دندې ګوښه شم؟
هیڅ قانوني حد نشته. محکمه دا ارزوي چې ایا سرغړونه په ټولو شرایطو کې د انحلال توجیه کوي (ECLI:NL:HR:2018:1810). د غوښتنې لیک ته ځواب ویل، د ترتیب سره سم ساتل او د پور مرستې غوښتل ټول مهم دي.
د شړلو پروسه له پیل څخه تر پایه پورې څومره وخت نیسي؟
د نه دفاع شوي بقایا قضیه معمولا د غوښتنې لیک څخه تر ایستلو پورې له دریو څخه تر پنځو میاشتو پورې وخت نیسي. یوه دفاع شوې قضیه، یا هغه قضیه چې په کې یو ترتیب موافقه شوې وي، ډیر وخت نیسي او ډیری وختونه پرته له ایستلو پای ته رسیږي.
که زه له کوره وایستل شم نو زما فرنیچر سره څه کیږي؟
ښاروالۍ هر هغه څه چې پاتې دي (د قانون ۵۵۶ ماده) تر دیارلسو اونیو پورې لرې کوي او ذخیره کوي، چې وروسته یې پلورل یا له منځه وړل کیدی شي. لګښت د هغه څه سره اضافه کیږي چې تاسو یې پور لرئ، نو د خپلو شیانو لرې کول دمخه ارزانه دي.
آیا په وروستۍ شیبه کې د شړلو مخه نیول کیدی شي؟
هو. د بقایاو او لګښتونو بشپړ تادیه کول معمولا دا ودروي، لکه څنګه چې هغه ترتیب چې د کور مالک یې مني. چیرې چې شرایط د پریکړې راهیسې په قاطع ډول بدل شوي وي، د کارټ ګیډینګ ممکن د پلي کولو مخه ونیسي.
