د VvE او هالنډي اپارتمانونو د حقونو قانون: د مالکینو لپاره لارښود Eindhoven او Amsterdam

که تاسو په هالنډ کې یو اپارتمان اخیستی وي، تاسو ودانۍ نه ده اخیستې. تاسو یو اپارتمان اخیستی دی ، او د هغې سره د Vereniging van Eigenaars (VvE) غړیتوب، د بلاک د مالکینو ټولنه. غړیتوب لازمي دی، دا ستاسو د کور په اړه ډیره پریکړه کوي، او تاسو نشئ کولی چې لاړ شئ.

اپارتمان په حقیقت کې څه شی دی؟

د هالنډ قانون فلیټ د ملکیت د جلا ټوټې په توګه نه ګڼي. د هر اپارتمان حق په هغه ملکیت کې یوه برخه ده چې په ویش کې شامله ده، چې د ودانۍ د ځانګړو برخو کارولو ځانګړي حق لري چې د ځان بشپړونکي په توګه د کارولو لپاره ایښودل شوي دي (آرټ. 5:106 BW). ونډه ممکن د ځمکې ځانګړې کارونې هم پوښښ کړي، لکه باغ یا د پارکینګ ځای.

نو حق دوه برخې لري. یو یې مالکیت دی: تاسو د ټول کمپلیکس شریک مالک یاست - چت، بنسټ، مخ، زینه، لفټ - په هغه تناسب کې چې په سند کې ټاکل شوی. بل یې کارول دي: تاسو یوازې کولی شئ د خپلې دروازې شاته فلیټ وکاروئ. دا ډیری هغه څه تشریح کوي چې لاندې دي: د ودانۍ په اړه پریکړې په ګډه نیول کیږي، تاسو نشئ کولی غوښتنه وکړئ چې ټولنه وویشل شي، او تاسو نشئ کولی د فلیټ ساتلو پرمهال استعفا ورکړئ.

د وېش سند او د وېش نقشه

ویش د نوټری سند له لارې ترسره کیږي، د اکټ وین ویش ، چې د ځمکې د راجستر لخوا ساتل شوي عامه راجسترونو کې ثبت شوی. دا باید د ویش نقشه، د ویش ویش (ماده 5:109 BW) سره وي، او باید د عناصرو یو ثابت لیست ولري، پشمول د هرې خصوصي برخې توضیحات او د ټولنې مقررات (ماده 5:111 BW).

په ګډه دا اسناد د خصوصي او عامو برخو ترمنځ پوله جوړوي - د VvE شخړو ترټولو عام سرچینه، ځکه چې دا پریکړه کوي چې څوک پیسې ورکوي. که چیرې د کړکۍ چوکاټ لیک شي، ټولنه پیسې ورکوي؛ که شخصي وي، تاسو یې ورکوئ.

دوی په عیني ډول تعبیر کیږي: ځکه چې پیرودونکي او پور ورکوونکي باید په راجسترونو تکیه وکړي، هغه څه چې مهم دي هغه دا دي چې اسناد بهرني لوستونکي ته څه لیږدوي، نه هغه څه چې اصلي اړخونه یې اراده لري. چیرې چې سند او نقشه یو بل سره په ټکر کې وي، نه په اتوماتيک ډول غالب کیږي؛ محکمه پریکړه کوي چې کوم یو ډیر وزن لري، د توضیحاتو کچې ته ګوري او پایله څومره معقوله ده (هوګ راډ 1 نومبر 2013، ECLI:NL:HR:2013:1078).

چیرې چې سرحد معمولا تیریږي (ستاسو خپل عمل تل اداره کوي)

د ماډل مقررات او د هغوی نسلونه

په سند کې باید داسې مقررات شامل وي چې پوښښ وکړي چې کوم پورونه او لګښتونه په ګډه د مالکینو په غاړه دي، کلني حسابونه او ونډې، د ګډو برخو کارول، مدیریت او ساتنه، بیمه، او د ټولنې اساسي قانون (ماده 5:112 BW). د دې لیکلو پر ځای، سند د معیاري سیټ - د ماډل مقرراتو - د تطبیق وړ اعلانوي او انحرافات لیست کوي.

څو نسلونه خپریږي: ۱۹۷۳، ۱۹۸۳، ۱۹۹۲، ۲۰۰۶، ۲۰۱۷ او د کوچنیو اتحادیو لپاره د ۲۰۲۱ ماډل، او همدارنګه د خدماتو فلیټونو او فرعي څانګو لپاره ماډلونه. کوم چې پلي کیږي ستاسو د سند په لوستلو سره ځواب کیږي، او دا مهم دي: زاړه ماډلونه نصاب وضع کوي، د ۲۰۰۶ او ۲۰۱۷ ماډلونو دا د عادي اکثریت پریکړو لپاره پریښود، او د ۲۰۱۷ ماډل دمخه د چارج کولو نقطو سره معامله کوي.

د مقرراتو لاندې د جرګې قواعد، د هویشوډیلجیک مقررات ، چې د غونډې لخوا تصویب شوي، ځای پر ځای شوي دي. دا ورځني توضیحات ډکوي مګر د عمل یا قانون سره په ټکر کې نشي کیدی؛ دا ډول ماده باطله ده.

VvE د قانوني شخص په توګه، او ولې تاسو استعفا نشئ کولی

دا ټولنه د دې څانګې سره رامنځته کېږي. دا یو قانوني شخصیت دی چې خپلې شتمنۍ، بانکي حساب او مکلفیتونه لري، چې د سوداګرۍ خونې کې ثبت شوي دي. د دې دنده د ټولنې اداره کول دي، د هغو برخو پرته چې د جلا کارونې لپاره ټاکل شوي، او د زیرمو فنډ ساتل دي (ماده 5:126 BW). دا کولی شي د محکمې دننه او بهر د مالکینو استازیتوب وکړي او هغه څه پلي کړي چې مالکین یې یو بل ته پوروړي دي.

غړیتوب په اتوماتيک ډول د اپارتمان تعقیبوي: تاسو ګډون نه کوئ، تاسو نشئ کولی خبرتیا ورکړئ، او په پلور کې دا ستاسو پیرودونکي ته لیږدول کیږي. په مخلوط ټولنه کې، چیرې چې یو شرکت یا پانګه اچوونکی د بلاک یوه برخه لري، یو غړی ممکن د رایو پریکړه کونکی برخه ولري.

عمومي غونډه، رایې او نصاب

د مالکینو عمومي غونډه تر ټولو لوړه اداره ده. غونډه او د هغې پریکړه کول د مادې له مخې اداره کیږي. 5:124 څخه تر 5:135 BW. دا باید لږترلږه په کال کې یو ځل د حسابونو، بودیجې او ونډو لپاره غونډه وکړي، او د بورډ یا رییس لخوا، یا د مالکینو په غوښتنه (ماده 5:127 BW) رابلل کیږي.

رایه ورکول یو فلیټ، یوه رایه نه ده پرته لدې چې سند ورته ووایی. ونډې مساوي دي پرته لدې چې سند یو بل تناسب ټاکي، او که دا وکړي، سند باید د هغې اساس بیان کړي (آرټ. 5:113 BW). دا کسر، د بریکډیل ، ستاسو رایې او ستاسو د لګښتونو برخه دواړه چلوي.

ډیری پریکړې د رایو ساده اکثریت ته اړتیا لري. زاړه مقررات نصاب سره ضمیمه کوي: که چیرې د نیمایي څخه کمې رایې استازیتوب شي، هیڅ معتبر پریکړه نشي کیدی او دوهمه غونډه باید جوړه شي، په کوم کې چې ورته وړاندیز ترسره کیدی شي که څه هم لږ مالکین ګډون کوي، ځینې وختونه د لوړ اکثریت سره. د غونډې څخه بهر پریکړې یووالي ته اړتیا لري؛ د سند تعدیل معمولا د ټولو رایو څلور پر پنځمه برخه اکثریت، د نوټری سند او د ګروي اخیستونکو همکارۍ ته اړتیا لري (آرټ. 5:139 BW).

د خصوصي قانوني اشخاصو د ډیجیټل عمومي غونډې قانون د استازو جرګې لخوا د ۲۰۲۵ کال د دسمبر په ۱۶ مه تصویب شو او د ۲۰۲۶ کال د جون په ۲ مه د سنا له بحث پرته تصویب شو، او د Staatsblad 2026، 161 په نوم خپور شو. دا لا تر اوسه نافذ نه دی؛ نیټه به د ۲۰۲۶ کال په جریان کې د شاهي فرمان له مخې ټاکل شي. له هغې شیبې څخه په بشپړ ډول ډیجیټل یا هایبرډ عمومي غونډه د ویش په سند کې د مخکینۍ اجازې پرته ممکنه ده.

بورډ او مدیر

ټولنه یو بورډ لري، چې د عمومي غونډې لخوا ټاکل کیږي او لغوه کیږي (ماده 5:131 BW). په یوه کوچني بلاک کې چې معمولا یو یا دوه مالکین وي چې په خپل فارغ وخت کې خدمت کوي. بورډ پریکړې پلي کوي؛ دا پالیسي نه ټاکي.

لویې ټولنې هم یو مسلکي مدیر، VvE-beheerder ، استخداموي . مدیر یو قراردادي دی، نه یو ارګان: دا کتابونه ساتي، مرستې راټولوي، بیمه او ساتنه تنظیموي او غونډې چمتو کوي، یوازې هغه واکونه لري چې غونډه او د مدیریت تړون ورته ورکوي. که چیرې خدمت ضعیف وي نو حل یې په قرارداد کې دی - مدیر ټولنې ته ځواب ورکوي، نه تاسو ته.

د ریزرو فنډ، د ساتنې پلان او د خدماتو لګښتونه

هره ټولنه باید د عادي کلني لګښتونو پرته د نورو لګښتونو لپاره د زیرمو فنډ وساتي (ماده 5:126 BW). څرنګه چې د مالکینو د اتحادیو د فعالیت ښه کولو قانون - د لوند فعل فعالیت VvE - دا دنده غاښونه لري. د هغو ودانیو لپاره چې په بشپړ ډول یا جزوي ډول د استوګنې کارونې لپاره دي، د زیرمو لپاره کلنۍ ونډه باید لږترلږه د مناسب څو کلن ساتنې پلان څخه تعقیب شوي مقدار وي یا، که دا ناکام شي، د ودانیو بیمې څخه اخیستل شوي د بیارغونې ارزښت 0.5 سلنه. دا باید د ټولنې په نوم په جلا حساب کې وي، پرته لدې چې غونډه د لوی اکثریت لخوا بل ډول پریکړه وکړي یا د بانک تضمین ورکړل شي. دا قانون د جنوري په 1 2018 کې نافذ شو، د درې کلن لیږد سره چې د جنوري په 1 2021 کې پای ته ورسید.

د څو کلن ساتنې پلان، د meerjarenonderhoudsplan یا MJOP، باید لږترلږه لس کاله پوښښ وکړي، له پنځو کلونو څخه زیات عمر ونلري، او د ساتنې، ترمیم او نوي کولو او د هغوی لګښت یې په ګوته کړي. دا د یوې سالمې ټولنې غوره واحد شاخص دی. قانون همدارنګه ټولنو ته د پور اخیستلو څرګند واک ورکړ، پرته لدې چې مقررات یې له منځه یوسي (ماده 5:126 BW)، د هر مالک د افشا کیدو سره د بریکډیل وروسته.

ونډې هر کال د غونډې لخوا د بودیجې پر بنسټ ټاکل کیږي. دا د ټولنې پور دی، نه اختیاري تادیه: یو مالک چې موافق نه وي باید پریکړه ننګوي، پیسې ونه ساتي، او د تادیې بندول عموما شتون نلري. نه تادیه سود، د راټولولو لګښتونه او پروسې راجلبوي.

په لیږد کې نوی مالک د پلورونکي سره یوځای د اوسني او تیر مالي کال لپاره د پورونو لپاره مسؤل کیږي (ماده 5:122 BW). نوټري معمولا د بورډ څخه د بقایاو او د زیرمو فنډ بیان غوښتنه کوي او د پیرود قیمت څخه بقایاوې تصفیه کوي؛ که دا کار ونشي، بیل د پیرودونکي په غاړه دی. هغه کسان چې د ټولنې د پور د رامینځته کیدو پرمهال مالکین وو هم د دې لپاره په ګډه مسؤل دي، هر یو د دوی د وقفې په تناسب (ماده 5:113 BW).

بدلونونه: ستاسو اپارتمان، عام برخې، فرشونه او بالکوني

ستاسو د اپارتمان دننه ستاسو آزادي پراخه ده مګر لامحدود نه ده: مقررات ممکن د شخصي برخو کارولو، مدیریت او ساتنې په اړه مقررات ولري (ماده 5:112 BW)، او معمولا لري. هر هغه څه چې جوړښت، مخ، چت یا ګډ نصب سره لمس کوي د غونډې پریکړې ته اړتیا لري.

• کلک فرش. ساختماني فرش عام دی؛ پوښ شخصي دی، مګر شور ستاسو ګاونډي ته رسیږي. ډیری مقررات یا د کور قوانین یا د اجازې پرته د سخت فرش پوښښ منع کوي یا د لږترلږه اغیزې غږ عایق معیار ټاکي، ډیری وختونه یو اکو ارزښت. د چک کولو پرته د پارکیټ یا ټایلونو ایښودل محکمې ته د رسیدو لپاره یو باوري لاره ده، او معمول پایله یې د هغې د پورته کولو امر دی.
• بالکوني، د بام چتونه او مخونه. د بالکوني ګلیزینګ، چترۍ، د هوا کنډیشن واحدونه، بالسټریډونه او درانه ډیکونه ټول په یوه ګډه برخه اغیزه کوي، حتی چیرې چې تاسو د کارولو ځانګړي حق لرئ. دوی د غونډې رضایت ته اړتیا لري، ډیری وختونه د ظاهري یا راتلونکي ساتنې په اړه شرایطو کې.

چیرې چې رضایت اړین وي او په غیر معقول ډول یې مخنیوی وشي، تاسو کولی شئ د فرعي ولسوالۍ محکمې ( kantonrechter ) څخه د بدیل اجازه غوښتنه وکړئ (آرټ. 5:121 BW، د مادې. 5:129 BW لخوا د غونډې پریکړو ته پلي کیږي). محکمه پوښتنه کوي چې ایا ټولنه د ردولو لپاره معقول دلیلونه لري؛ دا د ټولنې سره اړخ لګوي چیرې چې مالک ورته د قضاوت کولو لپاره ډیر لږ ورکړی وي، نو د انځورونو او ساختماني نظر سره فایل ستاسو دریځ ښه کوي.

کرایه ورکول، لنډمهاله استوګنه او د رخصتیو کرایه

په عادي استوګنځي کرایه کې کورنۍ ته کرایه ورکول معمولا اجازه لري. مقررات به معمولا له تاسو څخه وغواړي چې د اشغالګر ټولنې ته خبر ورکړئ او اشغالګر د سند، مقرراتو او د کور قواعدو د منلو اعلامیه لاسلیک کړئ، ترڅو دا په مستقیم ډول اشغالګر سره وصل شي.

لنډمهاله او د رخصتیو کرایه توپیر لري. اسناد او مقررات معمولا د استوګنې کارونې پورې محدودوي او د میلمستون، بورډینګ هاوس یا د خونې کرایې لپاره کارول منع کوي. تکرار شوي لنډمهاله پاتې کیدل عموما د هلته د ژوند کولو پرځای د سوداګریز استحصال په توګه ګڼل کیږي، او له همدې امله د استوګنې کارونې له مادې څخه بهر راځي حتی چیرې چې رخصتۍ نه وي ذکر شوي. د ښاروالۍ قوانین په سر کې پلي کیږي، او دوی سخت کیږي. په Amsterdam د رخصتۍ کرایه جواز او د راجسټریشن شمیره ته اړتیا لري، هر کرایه باید ښاروالۍ ته راپور شي، او حد یې په کال کې دیرش شپې دی؛ د 1 اپریل 2026 څخه چې د سینټرم ولسوالۍ او پیجپ په یوولسو ټاکل شویو ګاونډیو کې پنځلس شپې ته راټیټیږي، د پالیسۍ قانون لاندې چې د پنځلس شپې ناکافي ثابتیدو په صورت کې د لنډمهاله بندیز لپاره یو بل ګام خوندي کوي. په Eindhoven، د کوټې کرایه کول او د استوګنې ویش د omgevingsplan لاندې د پلان کولو اجازه ته اړتیا لري؛ د ۲۰۲۶ کال د جنوري له لومړۍ نیټې راهیسې نافذ شوي پالیسي قواعد د مرکز څخه بهر د موجوده قانوني کرایې خونې څخه د دیرش مترو په اوږدو کې اجازه ردوي، په هر واحد او هر خونه کې لږترلږه د فرش ساحې ټاکي، او شپږ نومول شوي ګاونډیان په بشپړ ډول نوي غوښتنلیکونو ته وتړي. دواړه رژیمونه ډیری وختونه بدلیږي، نو د پتې لپاره د اوسني تایید یا پالیسۍ قانون وګورئ پرځای چې په یوه شمیره تکیه وکړئ. د ښاروالۍ جواز سند نه بدلوي.

د لمریزې تختې، د تودوخې پمپونه، عایق او د چارج کولو ځایونه

تقریبا هر پایښت لرونکی اقدام یو ګډ برخې ته لاس اچوي. تختې په یوه ګډ چت کې، د تودوخې پمپ په یوه ګډ مخ یا د فابریکې په خونه کې، په یوه ګډ دیوال کې موصلیت، او د چارج کولو نقطه د ودانۍ د ګډ بریښنایی ظرفیت څخه کار اخلي. له همدې امله پریکړه د عمومي غونډې پورې اړه لري، او د اړتیا وړ اکثریت هغه څه دي چې سند او د تطبیق وړ ماډل مقررات د دې ډول لګښتونو لپاره وړاندیز کوي. زاړه مقررات ډیری وختونه د حد څخه پورته لګښت لپاره یا د ساتنې پرځای د نوي کولو په توګه د کارونو لپاره د وړ اکثریت غوښتنه کوي، ځینې وختونه د نصاب سره. تر هغه چې قانون بدل نشي، لاره دا ده چې توکي په اجنډا کې په سمه توګه د لګښت شوي وړاندیز او تمویل پلان سره ترلاسه کړئ، او وګورئ چې د مادې لاندې کوم پور اخیستل کیدی شي. 5:126 BW او شته سبسایډي کولی شي.

دوه پرمختګونه مهم دي. د مالکینو په اتحادیو کې د پایښت او ساتنې د ګړندي کولو لپاره یو قانون د ۲۰۲۶ کال د جولای په لومړۍ نیټه د عامه مشورې لپاره وړاندې شو، چې د ۲۰۲۶ کال د سپتمبر تر ۲۰ پورې دوام وکړ؛ لکه څنګه چې مشوره وشوه دا به دا ډول پریکړې د رایو د ساده اکثریت لخوا د اخیستلو اجازه ورکړي، د ساتنې پلان افق له لسو څخه دیرش کلونو ته وغځوي، او د نصبولو لپاره د کارولو حقونه لکه د سولر پینلونو پرته له دې چې سند تعدیل کړي اجازه ورکړي. په جلا توګه، یوه طرحه د چمتووالي په حال کې ده چې له مخې یې یو مالک چې د چارج کولو نقطه غواړي د اجازې غوښتلو پرځای به ټولنې ته خبر ورکړي. دا قانون لاهم د مشورې او پارلماني چمتووالي په مرحله کې دی، نو له دې څخه هیڅ یو یې لا تر اوسه قانون نه دی.

د پریکړې ننګونه کول، او له محکمې څخه د مداخلې غوښتنه کول

د هالنډ قانون دوه نیمګړتیاوې توپیر کوي. هغه پریکړه چې د قانون یا د ویش سند سره په ټکر کې وي باطله ده: دا هیڅکله شتون نه درلود او د وخت محدودیت نه پلي کیږي. هغه پریکړه چې د طرزالعملي قانون څخه سرغړونه کې اخیستل کیږي، یا د معقولیت او انصاف معیارونو لخوا د نه منلو وړ وي، باطله ده: دا تر هغه وخته پورې دوام لري تر څو چې محکمه یې رد نه کړي.

د پریکړې د لغوه کیدو لپاره تاسو باید د فرعي ولسوالۍ محکمې ته د هغې ورځې څخه د یوې میاشتې دننه غوښتنه وکړئ چې تاسو د پریکړې په اړه زده کړې کړې یا یې زده کړې وې (ماده 5:130 BW، د مادې 2:15 BW کې د قانوني شخص د پریکړو په اړه د عمومي قاعدې سره ولولئ). دا میاشت لنډه ده او دا وژونکې ده: هغه مالکین چې دقیقو ته انتظار باسي، یا څوک چې لومړی د بورډ سره خبرې اترې کوي، په منظم ډول د شکایت حق له لاسه ورکوي. لغوه کول هغه پریکړه برید کوي چې اخیستل شوې وه؛ بدیل واک هغه چمتو کوي چې رد شوی و.

غیر فعال VvE او څنګه یې راویښ کړو

ډیری ټولنې، په ځانګړې توګه د جګړې څخه مخکې په کوچنیو بلاکونو کې چې په دوه یا دریو فلیټونو ویشل شوي، په کاغذ کې شتون لري مګر هیڅ نه کوي: نه بورډ، نه غونډې، نه حسابونه، نه د زیرمو فنډ، ځینې وختونه د ګډو ودانیو بیمه. دا یو سپکاوی دی VvE . دا قانوني نه دی، او دا په زیاتیدونکي توګه د پلور او بیرته ورکولو مخه نیسي. بیا فعالول، په ترتیب سره:

• د ځمکې د ثبت څخه د ویش او قرعه اندازۍ سند ترلاسه کړئ او معلومه کړئ چې کوم ماډل مقررات پلي کیږي.
• د مقرراتو له مخې عمومي غونډه راوبلئ او په سمه توګه یې وڅېړئ؛ که بورډ اقدام ونه کړي، مالکین معمولا کولی شي پخپله غونډه وکړي.
• یو بورډ او که ګټور وي، یو مدیر وټاکئ، دواړه د سوداګرۍ خونې کې ثبت کړئ، او د ټولنې په نوم یو بانکي حساب او یو جلا ریزرو حساب پرانیزئ.
• د ودانیو بیمه تنظیم یا تایید کړئ، د بیارغونې ارزښت په وړاندې د بیمې پیسې وګورئ، د ساتنې پلان جوړ کړئ او د هغې پر بنسټ ونډې تنظیم کړئ.
• که چیرې یو شریک مالک د همکارۍ څخه انکار وکړي، نو دا مکلفیتونه د محکمې له لارې پلي کیدی شي.

هغه څه چې پیرودونکی باید د لاسلیک کولو دمخه وګوري

• د وېش او نقشې سند، او د کوم ماډل مقررات پلي کیږي - د وړاندیز کولو دمخه شخصي/عام سرحد ولولئ.
• د کارولو محدودیتونه: یوازې د استوګنې کارول، د کوټو په کرایه یا لنډمهاله پاتې کیدو بندیز، د څارویو په اړه مقررات، فرش او بدلونونه.
• د جرګې قوانین، او د تیرو دریو غونډو دقیقې - د دې ترټولو ګړندۍ ازموینه چې ایا ټولنه کار کوي.
• حسابونه، بودیجه او د زیرمو فنډ بیلانس، او ایا زیرمه په جلا حساب کې ده.
• MJOP: د هغې نیټه، پوښل شوې موده، او ایا ونډې ورسره سمون لري - د کمې زیرمې سره ټیټه ونډه یو ځنډول شوی بل دی.
• د لویو کارونو یا ځانګړي مالیې په اړه هره پریکړه - دا تاسو د بشپړیدو وروسته پابند کوي - او هر ډول پور اخیستل.
• د بقایاوو په اړه د بورډ بیان، او تایید چې نوټري به یې د بشپړیدو په وخت کې حل کړي (ماده 5:122 BW).
• د ودانیو بیمه او د بیارغونې ارزښت، د سوداګرۍ خونې کې راجسټریشن، او د فرعي ویشل شوې ودانۍ لپاره، د فرعي ویش سند هم.

که چیرې اسناد په وخت سره ونه سپارل شي، نو د پیرود تړون کې یو قاطع شرط جوړ کړئ ترڅو تاسو وکولی شئ که چیرې فایل د وړاندې کولو څخه بدتر وي نو بیرته واخلئ.