ایرفپاچټ: په هالنډ کې د ځمکې اوږد اجاره د پیرودونکو لپاره تشریح شوې

که تاسو buying a home in the Netherlands، او په ځانګړي ډول په Amsterdam، جزئیات ممکن ووایی چې ملکیت دی د کار ځای. نو تاسو ځمکه نه اخلئ، بلکې د بل چا په ځمکه باندې محدود حق لرئ، د هغه ځمکې مالک لخوا لیکل شوي شرایطو پراساس، ځینې وختونه یوه پیړۍ دمخه. دا شرایط ټاکي چې تاسو څه تادیه کوئ، د څومره وخت لپاره، او ایا بانک به په بشپړ ډول پور ورکړي.

د هالنډ د ملکیت په قانون کې erfpacht څه شی دی؟

ایرفپاچټ یو محدود حق دی ( beperkt recht ) چې خپل مالک، ایرفپاچټر ته د بل چا پورې اړوند غیر منقول ملکیت ساتلو او کارولو حق ورکوي (د مادې 5:85 BW). د ځمکې مالک د ځمکې مالک پاتې کیږي. د ایرفپاچټر حق د ریم حق دی، نه د قرارداد حق: دا د ځمکې په راجستر (کادستر) کې ثبت شوی، دا پلورل کیدی شي، ګروي کیدی شي او میراث کیدی شي، او دا د ځمکې له پلور څخه ژوندي پاتې کیږي.

دا سند ممکن د ځمکې کرایه ورکوونکی مجبور کړي چې د ځمکې کرایه (ماده 5:85 BW) یوه دوره ای پیسې ورکړي . په قانوني توګه یو قانون اړین نه دی، مګر تقریبا ټول استوګنځایونه یو لري. که نه نو د ملکیت مالک په پراخه کچه هغه ګټه لري چې مالک یې درلوده (ماده 5:89 BW)، پشمول د ملکیت میوې او د هغې د اجارې حق، او ترمیم په هغه راځي. هغه څه چې هغه نشي کولی د ملکیت منزل بدل کړي، یا هغه کارونه ترسره کړي چې شرایط یې د مالک رضایت ته ساتل کیږي.

بشپړ مالکیت ( volle eigendom ) تلپاتې دی، د ساتلو لپاره هیڅ لګښت نلري او یوازې عمومي قانون ته ځواب ورکوي. Erfpacht د بل چا په ځمکه کې کارول کیږي، د هغه مالک شرایطو لخوا اداره کیږي، او ممکن بیاکتنه شي یا پای ته ورسیږي. په erfpacht کې یو فلیټ چې د چلولو کینن لري معمولا د بشپړ ملکیت کې د ورته فلیټ څخه لږ ارزښت لري، او تشه تل د غوښتل شوي نرخ کې نه لیدل کیږي.

ایرفپاچټ، اپسټل او د ودانۍ کرایه

• ایرفپاچټ د بل چا د ځمکې د ساتلو او کارولو حق ورکوي (ماده ۵:۸۵ BW). په ځمکه کې ودانۍ عموما د erfpacht حق برخه جوړوي.
• اوپسټالد سطحې حق (ماده 5:101 BW)، د بل چا په ځمکه کې یا پورته د ودانیو، کارونو یا کښتونو درلودلو یا ترلاسه کولو حق ورکوي، دا قانون ماتوي چې ودانۍ د خاورې مالک پورې اړه لري. دا ممکن یو تادیه ولري چې د a په نوم یادیږي. تاوان، او ډیری وختونه د ایرفپاچټ یا اجارې سره یوځای د انحصاري حق په توګه ورکول کیږي - د کیبل، سولر پینلونو لپاره - که څه هم دا یوازې ولاړ کیدی شي. د ایرفپاچټ په اړه قانوني قواعد د سطحې حق سره په مطابقت کې پلي کیږي (ماده 5:104 BW).
• کرایهد ودانۍ یا استوګنځي اجاره، یو تړون دی، نه اصلي حق: د راجستر وړ ګټه، نه ګروي، او د کتاب 7 BW د کرایې قواعد پلي کیږي. کرایه دار د اشغال لپاره کرایه ورکوي؛ یو غیر قانوني کس د هغه ملکیت حق لپاره چې هغه یې لري یو قانون ورکوي او کولی شي وپلوري.

سند او عمومي شرایط

د ارفپاچټ حق د نوټریال سند له لارې رامینځته کیږي او په عامه راجسترونو کې ثبت کیږي. ارفپاچټ انفرادي شرایط ټاکي - پلاټ، اصطلاح، ابتدايي کینن، اجازه ورکړل شوې کارول - او بیا تقریبا په دوامداره توګه د تطبیق وړ الجیمین بیپالینګین سیټ اعلانوي . دا عمومي شرایط د معاملې ماده ده: د بیاکتنې میکانیزم، د پیرود قواعد، د رضایت اړتیاوې، د خسارې رژیم، د پای ته رسولو واکونه.

د خپریدو کال شرایط اداره کوي

دا هغه ټکی دی چې ډیری وختونه له پامه غورځول کیږي، او دا پریکړه کونکی دی. ښاروالۍ د شرایطو یوه ټولګه نه لري بلکې یوه لړۍ لري، چې په مختلفو کلونو کې صادریږي، هر یو یې د هغې لاندې ورکړل شوي ځمکې اداره کوي. Amsterdamد کال له مخې پیژندل شوي دي - د دوی په منځ کې AB 1915، 1934، 1937، 1955، 1966، 1994، 2000 او 2016، چې له دې جملې څخه AB 1994، AB 2000 او AB 2016 هغه لړۍ دي چې نن ورځ ډیری وختونه ورسره مخ کیږي. توپیرونه کاسمیټیک ندي: زاړه سیټونه کولی شي مالک ته د بیاکتنې او محدود خسارې حقونو په اړه پراخه اختیار ورکړي.

پوښتنه هیڅکله دا نه ده چې "په دې ښار کې د erfpacht شرایط څه دي؟" بلکې دا ده چې "کوم سیټ په دې plot?” The answer is at the Kadaster: the deed of establishment and any later deeds of amendment name the conditions by year. Ask your notary to obtain the deed and the full text of those conditions and to read them — not a summary, not the agent’s paragraph.

د ځمکې کرایه (کینن)

د ځمکې د کارولو لپاره دوره ای تادیه د قانون له مخې ده. معمول جوړښت د قانون له مخې یوه سلنه ده چې د ځمکې د ارزول شوي ارزښت لپاره کارول کیږي، چې په پاتې شونو کې، د ملکیت د ارزښت له تناسب څخه، یا د مهالویش څخه ترلاسه کیږي. په Amsterdam دا فکتور د buurtstraatquote دی، کوم چې د ځمکې ارزښت د اړوند سړک لپاره د ملکیت ارزښت تناسب په توګه څرګندوي.

د بیاکتنو ترمنځ، ډیری عصري شرایط هر کال د مصرف کونکي نرخ شاخص سره د کینن شاخص کوي. شاخص بیاکتنه نه ده: دا انفلاسیون تعقیبوي او د وړاندوینې وړ دی، پداسې حال کې چې بیاکتنه د ځمکې اصلي ارزښت بیا تنظیموي او کولی شي کینن ضرب کړي. نه تادیه کولی شي په پای کې د اجاره اخیستونکي حق پخپله مصرف کړي.

د ایرفپاچټ درې ډولونه

Voortdurend او euwigdurend دواړه په انګلیسي توضیحاتو کې "perpetual" په توګه ژباړل شوي دي. دوی یو شان ندي، او توپیر یې د ډیرو پیسو ارزښت لري. د مودې په اوږدو کې د حق perpetual هم ممکن د یوې مودې لپاره یوازې د پیرودلو لپاره یو کینن ولري: موده او پیرود جلا پوښتنې دي.

د یوې دورې په پای کې بیاکتنه: ترټولو لوی مالي خطر

د دوامدار erfpacht لپاره، د یوې دورې پای هغه وخت دی کله چې د ځمکې مالک کولی شي د ځمکې اوسني ارزښت ته کینن بیا تنظیم کړي. ځکه چې دورې د لسیزو راهیسې دوام لري او د هالنډ ښاري ځمکې ارزښتونه په چټکۍ سره لوړ شوي، نو نوی کینن کولی شي د زاړه لوی ضرب وي.

• دا تدریجي نه ده. دا زیاتوالی په یوه ګام کې راځي، په یوه ټاکل شوې نیټه چې لسیزې دمخه ټاکل شوې ده.
• میکانیزم په زړو شرایطو کې ناست دی. د ځینو زړو سیټونو لاندې د مالک واک پراخه دی او ننګونه د محکمې پرځای د ارزونې پروسې پورې محدوده ده.
• پور ورکوونکي مخ ته ګوري. د بیاکتنې نیټې ته نږدې کیدل ستاسو پور او د بیا پلور بازار دواړه اغیزه کوي چې تاسو به ورسره مخ شئ.

د لاسلیک کولو دمخه، د اوسني دورې د پای نیټه، د بیاکتنې میکانیزم، او - چیرې چې شاخصي ارقام خپاره شوي - تنظیم کړئ که چیرې نن بیاکتنه وشي نو کینن به څه وي. که بیاکتنه روانه وي، وړاندیز او د هر ډول اعتراض وروستۍ نیټه باید ولیدل شي.

د ځمکې له کرایې څخه اخیستل (afkoop)

د کانون د ورکړې پر ځای، د شرکت مالک ممکن وکولی شي دا د پانګې په بدل کې واخلي. د یوې مودې لپاره افکوپ د اوسني دورې پاتې برخې لپاره کانون مخکې له مخکې تادیه کوي؛ کله چې دا موده پای ته ورسیږي مکلفیت په بیاکتل شوي شرایطو کې بیا ژوندی کیږي، نو هغه ملکیت چې د "کینون اخیستل شوی" په توګه اعلان شوی ممکن یوازې تر هغه نیټې پورې پوښښ شي چې اوس خورا نږدې وي. ایوویګډیورینډ افکوپ په دوامداره توګه کانون ختموي، پرته له راتلونکي بیاکتنې.

Buying off is not buying the land: the freehold stays with the owner, only the payment obligation ends, and the conditions still govern use and consent. Whether a buy-off must be offered, how it is calculated and whether it can be done mid-period are matters for the conditions, not general law. It is effected by notarial deed and registered. The tax treatment follows the same distinction, and it is not the same for a periodic canon as for a capital buy-off, so have the consequences of the route you choose confirmed by a tax adviser before you commit to it.

Amsterdam: له دوامدار څخه تر تلپاتې erfpacht پورې

Amsterdam همدا لامل دی چې دا موضوع د ډیری نړیوالو پیرودونکو لپاره مهمه ده: د ښار د کورونو ډیره برخه د ښاروالۍ په اجاره ځمکه ولاړه ده، چې په تاریخي ډول د دورې بیاکتنې سره erfpacht ته دوام ورکوي.

له ۲۰۱۶ کال راهیسې ښاروالۍ د نویو مرستو لپاره د عمومي شرایطو د یوې نوې سیټ لاندې د تلپاتې erfpacht صادرول پیل کړل، او یوه داسې سکیم یې پرانیست چې موجوده دوامداره اجاره اخیستونکو ته اجازه ورکوي چې بدل شي ( زیات لګښت ). اجاره اخیستونکی د یوې داسې وړاندیز لپاره غوښتنه کوي چې د تلپاتې کینن یا د تلپاتې پیرود مقدار بیانوي، چې د ځمکې له ارزښت څخه په یوه حواله شیبه کې محاسبه کیږي؛ منل د تعدیل سند ته لار هواروي، چې په کاډاسټر کې ثبت شوی.

د مالي پلوه مهم ټکی د حوالې نیټه او تخفیف دی. د ۲۰۲۰ کال د جنوري د ۸ نیټې څخه مخکې شوي غوښتنلیکونه د وروستیو په پرتله په ډیرو مناسبو شرایطو محاسبه شوي وو: دا نیټه د حوالې نیټه ده چې د مناسب سویچ اوور پریمیم او د ځمکې په ارزښت کې تخفیف ته د حق اداره کوي، د ځمکې ارزښت پخپله د buurtstraatquote له لارې د ملکیت ارزښت څخه اخیستل کیږي. د هغو کسانو لپاره د دوهم چانس ترتیبات چې دا نیټه یې له لاسه ورکړې وه له هغه وخت راهیسې تعقیب شوي، هر یو په خپلو شرایطو او د خپل پای نیټې سره، او دوی یوازې د ښاروالۍ لخوا ټاکل شوي نه د قانون له مخې. ایا د یو ځانګړي ملکیت لپاره کړکۍ خلاصه ده، او په کوم محاسبه کې، له همدې امله د ښاروالۍ د خپل خپاره شوي سکیم څخه د ژمنې کولو دمخه د تاسیس کولو لپاره یو څه دی: له پلورونکي څخه د هر هغه وړاندیز لپاره وغواړئ چې دمخه خپور شوی وي، او اوسنی نیټه مستقیم د ښاروالۍ سره وګورئ. د یو محاسبې اساس او بل ترمنځ توپیر لسګونه زره یورو ته رسیږي.

Three practical points follow from this:

• هغه څه چې پلورونکی یې لري، مشخص کړئ. دوامداره erfpacht؛ دوامداره erfpacht د هغه سویچ سره چې غوښتنه یې شوې وه مګر بشپړه شوې نه وه؛ د شاخص شوي کینن سره دایمي erfpacht؛ او دایمي erfpacht چې په دوامداره توګه اخیستل شوي دي په څلورو قیمتونو کې څلور مختلف شتمنۍ دي.
• وړاندیز یو بدلون نه دی. تر هغه چې د تعدیل سند اجرا او راجستر نشي، ملکیت په زاړه رژیم کې پاتې کیږي. ایا پیرودونکی کولی شي یو پاتې وړاندیز واخلي، او تر کله پورې، د سکیم شرایطو پورې اړه لري.
• د ښاروالۍ سکیمونه بدلیږي. Amsterdamد erfpacht پالیسي له مخالفت سره مخ ده او په وار وار تعدیل شوې ده؛ ضرب الاجلونه، تخفیفونه، د ځمکې د ارزښت عوامل او د کانن سلنه له کال څخه تر کال پورې توپیر لري. دلته هیڅ شی د هغه ورځې موقعیت نه دی چې تاسو یې اخلئ.

شخصي شرکتونه: پراختیا ورکوونکي، شرکتونه او اداري مالکین

ځمکه د پراختیا ورکوونکو، د کورونو شرکتونو، اداري پانګوالو، خیریه بنسټونو او شخصي ځمکو مالکینو لخوا هم د اوږدې مودې لپاره په اجاره ورکول کیږي. قانون ورته دی؛ شرایط ډیری وختونه داسې نه وي.

شخصي شرایط په پیژندلو وړ لارو کې لږ مناسب وي: لنډ یا ثابت شرایط پرته له دوام څخه؛ په لنډو وقفو کې بیاکتنه، ځینې وختونه هر پنځه یا لس کاله؛ بیاکتنه د ځمکې ارزښت پرځای د ملکیت ارزښت سره تړلې ده، نو د اجاره اخیستونکي خپل پرمختګونه زیاتوالی تغذیه کوي؛ جبران خارج شوی یا محدود شوی؛ د اجارې، بدلون او پلور په اړه پراخه رضایت اړتیاوې. ځینې سکیمونه چې د لومړي ځل پیرودونکو ته بازار موندل کیږي، چیرې چې پلورونکی ځمکه د قیمت کمولو لپاره ساتي، د دې ډول ایرفپاچټ جوړښتونه دي.

ښاروالۍ یوه دایمي اداره ده چې سیاسي محدودیتونه او په فعال کور بازار کې دلچسپي لري؛ یو شخصي ځمکه لرونکی پانګه اچونه لري. شخصي ایرفپاچټ د دې دلیل لپاره بد نه دی، مګر هیڅکله دا مه انګیرئ چې شرایط یې د ښاروالۍ سره ورته دي چې یو پیرودونکی یې په اړه لوستلی وي.

د اجارې په پای کې جبران

کله چې د یو ارفپاچټ حق پای ته ورسیږي، نو پخوانی ارفپاچټر په اصل کې د هغو ودانیو، کارونو او کښتونو د ارزښت لپاره د خسارې مستحق دی چې هغه پخپله جوړ کړي یا د خپل پخواني څخه د تادیې په بدل کې ترلاسه کړي (ماده 5:99 BW)، او کولی شي ملکیت تر هغه وخته پورې وساتي تر څو چې دا خساره ورکړل شي (ماده 5:100 BW).

دوه وړتیاوې مهمې دي. حق د قانون لخوا اجازه ورکړل شوي حدودو کې د سند له لارې محدود یا خارج کیدی شي، او زاړه شخصي شرایط ډیری وختونه دا کار کوي. او دا د ودانیو لپاره خساره ده، نه د اجارې او آزاد ملکیت ارزښت ترمنځ د واټن لپاره: یو اجاره لرونکی چې لنډمهاله حق یې پای ته رسیږي د کور بازار ارزښت نه ترلاسه کوي. چیرې چې شرایط د "ودانیو ارزښت" په اړه خبرې کوي، د ارزونې اساس هرڅه ټاکي.

د پور ورکوونکي دریځ

د ایرفپاچټ حق ګروي کیدی شي او ډیری هالنډي پور ورکوونکي به په اجاره شوي ملکیت پور ورکړي. ایا پور ورکوونکی به ستاسو په ملکیت پور ورکړي تقریبا په بشپړ ډول په عمومي شرایطو پورې اړه لري. پور ورکوونکي د حق ډول ارزوي او که لنډمهاله وي، د پور د مودې په وړاندې پاتې موده؛ ایا کینن ثابت شوی، لیست شوی یا د بیاکتنې لپاره خلاص دی، او کله چې راتلونکی بیاکتنه راټیټیږي؛ ایا فسخ کولی شي امنیت له منځه یوسي؛ ایا پور ورکوونکي ته باید خبر ورکړل شي او اجازه ورکړل شي چې د ډیفالټ درملنه وکړي؛ او ایا په پای کې خساره ژوندي پاتې کیږي.

Two things make this workable. The standard conditions of the large municipalities are generally accepted by the main lenders, so a purchase on them rarely raises a financing question. Private erfpacht is the harder case, because the conditions are whatever the landowner has drawn up. There the acceptability of the construction has to be established for that specific set of conditions, with the lender and, where it is involved, with the mortgage guarantor. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, the position is published. The NHG conditions and standards, republished each year, accept traditional erfpacht, but they set requirements on the remaining term of the lease measured against the term of the loan, and those requirements are stricter for rights created before 1 January 1992, when the statutory entitlement to compensation for buildings took effect. A construction that is not traditional, and any form of buyer support (کوپرسټون)، باید پخپله د NHG لخوا منل شوی وي، او NHG د هغو ودانیو لیست خپروي چې منل شوي دي. هغه چې په دې لیست کې نه وي د NHG لخوا به تمویل نشي.

د مالي مرستې شرط ( financieringsvoorbehoud ) هیڅ شی نه ساتي که چیرې غوښتنلیک پور ورکوونکي ته د اجارې شرایطو سره ونه رسیږي.

خرڅلاو: رضایت او بقایاوې

د ارفپاچټ حق د لیږد وړ دی، مګر سند ممکن د لیږد یا ویش لپاره د ځمکې مالک رضایت ته اړتیا ولري (ماده 5:91 BW)؛ چیرې چې رضایت رد شي، قانون اجازه ورکوي چې دا د محکمې د اجازې سره بدل شي. د ډیری ښاروالیو رضایت یو رسميت دی، مګر هیڅکله یې فرض مه کوئ: مهالویش باید د بشپړیدو سره سم وي، او شرایط ممکن اړتیا ولري چې هیڅ بقایا او هیڅ پاتې سرغړونه شتون ونلري.

Arrears follow the right: the acquirer and the seller are jointly and severally liable for the canon that fell due in the five years before the transfer (art. 5:92 BW). The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, arrears, charges and alleged breaches.

د ځمکې د خاوند لخوا لغوه کول

د ځمکې خاوند کولی شي د ځمکې ملکیت ختم کړي (اوپزیګینګ) where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach (art. 5:87 BW). The formalities are strict and they protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, at least one month before the date against which it is given where the ground is default, and it must be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other limited right holder, so the bank can step in and cure the arrears (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separately, once twenty-five years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or terminate it for unforeseen circumstances (art. 5:97 BW) — a narrow route, not a remedy against a canon that has merely become expensive.

هغه څه چې پیرودونکی باید د لاسلیک کولو دمخه وګوري

• د تاسیس ثبت شوی سند او د تعدیل یا پیرودلو هر وروستی سند.
• د عمومي شرایطو کومه ټولګه د کال له مخې پلي کیږي، او د هغې بشپړ متن.
• آیا حق لنډمهاله، دوامداره یا دایمي دی، او د پای ته رسیدو یا د مودې پای نیټه یې دقیقه ده.
• اوسنی کینن، د هغې د شاخص اساس، او ایا دا اخیستل کیږي - که داسې وي، تر کله پورې.
• د راتلونکې بیاکتنې نیټه او میکانیزم، او د هر ډول بیاکتنې یا بدلون پروسه چې روانه ده.
• ایا د لیږد لپاره د ځمکې د مالک رضایت ته اړتیا ده، او څومره وخت نیسي.
• د ځمکې د مالک لخوا د بقایاو، تورونو او ادعا شویو سرغړونو په اړه لیکل شوی بیان.
• د پور ورکوونکي لخوا لیکل شوی تایید چې دا به په دې شرایطو پور ورکړي.
• د فلیټونو لپاره: د کرایې ملکیت د مالکینو د ټولنې سره څنګه تعامل کوي، او څوک د قانون پیسې ورکوي.
• د Amsterdam: د پیرودلو په ورځ د بدلون په اړه د ښاروالۍ اوسنی خپور شوی دریځ.

ایرفپاچټ کومه نیمګړتیا نه ده. ستاسو په مخ کې د اسنادو سره دا د ملکیت ساتلو لپاره یوه مشروطه لاره ده، او دا په بشپړ ډول سم کیدی شي. غلطۍ د هغو پیرودونکو لخوا کیږي چې د اجارې پراګراف د بویلر پلیټ په توګه چلند کوي.