په هالنډ کې د شړلو پروسه: له احضار څخه تر ضمانت پورې

په هالنډ کې د کور پریښودل د محکمې لخوا کنټرول شوې پروسه ده. د کور مالک نشي کولی دا پخپله پای ته ورسوي، او کرایه دار په ندرت سره د شپې له خوا ایستل کیږي. د لومړۍ ورکې شوې تادیې او د ایستلو وین ترمنځ د غوښتنې لیک، احضار، اوریدنه، پریکړه او د ضمانت لیک اعلان شتون لري. دا مقاله دا ترتیب، وخت، لګښتونه او چیرته چې هر اړخ د عمل کولو لپاره ځای لري ټاکي.

اساسي قاعده: د محکمې له حکم پرته هیڅ ډول شړنه نشته

یو کورنی هیڅکله نشي کولی چې په خپل اختیار سره کور خالي کړي. د کرایې پای ته رسول او د ملکیت تصفیه کول جلا پریکړې دي، او دواړه د محکمې پورې اړه لري. تر هغه چې قاضي د ویستلو امر نه وي ورکړی او ضمانت کوونکی یې پلي نه کړي، کرایه کوونکی کولی شي پاتې شي، هر څه چې بقایا وي او هر څه چې قرارداد وايي.

هغه ممکن نه وي:

• قلفونه بدل کړئ یا زنځیر نصب کړئ؛
• د کرایه دار د ایستلو لپاره اوبه، ګاز، برېښنا یا تودوخه قطع کړئ؛
• د کرایه دار د سامانونو لرې کول، ذخیره کول یا له منځه وړل؛
• پرته له اجازې کور ته ننوځي، که هغه یې مالک وي یا نه.

د هالنډ قانون دې ته د ځان مرستې ایګنریچټینګ وايي ، او دا غیرقانوني ده. کرایه کوونکی کولی شي لنډمهاله حکم ( کورټ ګیډینګ ) پیل کړي او معمولا په څو ورځو کې بیرته راشي، د کور مالک ته امر کیږي چې د ورځني جریمې د تادیې په درد سره لاسرسی بیرته راولي او د پایله کې د زیان لپاره مسؤل وي. د اشغالګر د ارادې پر خلاف کور ته ننوتل هم د huisvredebreuk جرمي جرم ګڼل کیدی شي (د 138 Sr ماده). یو کور مالک چې قلفونه بدلوي هغه قضیه بدلوي چې هغه به یې شاید ګټلې وي هغه به خامخا وبایلي.

دوه لارې: opzegging او ontbinding

د خبرتیا له مخې ختمول (اوپزګینګ)

د استوګنې د کرایې پای ته رسول د قانوني اساساتو د تړلو لیست څخه په یوه کې د راجستر شوي پوسټ له لارې لیږل شوي لیکلي خبرتیا له لارې دي. دوی د کرایې پای ته رسیدو په اړه د کتاب 7، سرلیک 4، برخه 5 BW (مادې 271 څخه تر 282 BW) کې په مقالو کې ښکاري: چې کرایه دار د ښه کرایه دار په توګه چلند نه دی کړی، چې د کور مالک په بیړني ډول د خپل کارونې لپاره ملکیت ته اړتیا لري ( dringend eigen gebruik )، چې کرایه دار د نوي قرارداد معقول وړاندیز ردوي، او دا چې ملکیت د ویجاړولو یا بیا رغونې لپاره اړین دی.

د خبرتیا دوره د یو کال څخه کم د کرایې لپاره له دریو میاشتو څخه پیل کیږي، چې په هر کال کې یوه میاشت زیاتیږي او اعظمي حد ته شپږ ته رسیږي. یوازې خبرتیا هیڅ شی پای ته نه رسوي: پرته لدې چې کرایه دار په لیکلي ډول رضایت ورکړي، کرایه د قانون له مخې دوام لري تر هغه چې محکمه بل ډول پریکړه وکړي، او د کور مالک باید دعوی وکړي. د کورونو لپاره د ثابتې مودې قراردادونه هم د Wet vaste huurcontracten لخوا کم شوي، چې د 1 جولای 2024 راهیسې نافذ دی، کوم چې د اصلي قاعدې په توګه د نامعلومې کرایې بیرته راګرځول، نو یو کور مالک چې فکر کوي د هغه قرارداد به پای ته ورسیږي ممکن د خلاصې کرایې لرونکی وي.

د سرغړونې لپاره انحلال (د بندولو پر مهال)

د ۶:۲۶۵ مادې BW په وینا، په فعالیت کې هره ناکامي بل لوري ته د منحل کولو واک ورکوي، پرته لدې چې ناکامي، د هغې ځانګړي طبیعت یا کوچني اهمیت ته په پام سره، منحل توجیه نه کوي. د استوګنځایونو لپاره دا واک د لیک له لارې نه کارول کیږي: د ۷:۲۳۱ مادې BW د جوړ شوي ځای د کرایې منحل کول محکمې ته خوندي کوي. استثنا د اپیم قانون د ۱۳ ب مادې یا د ښاروالۍ قانون د ۱۷۴ الف مادې لاندې د ملکیت اداري تړل دي، چیرې چې د ځمکې مالک کولی شي محکمې ته له تګ پرته منحل شي.

In د کرایې پاتې شوني cases ontbinding is almost always the route. No notice period runs first, the facts need not fit a closed list, and the landlord can combine the money claim, dissolution and eviction in one summons. The same approach serves for nuisance, unauthorised subletting and cannabis cultivation.

څومره کافي دي؟ د زغم حد

"تر هغه چې ناکامي، د هغې ځانګړي طبیعت یا کوچني اهمیت ته په پام سره، د انحلال توجیه نه کوي" کلمې د کرایه دار اصلي دفاع ده. د 28 سپتمبر 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) په خپل تعصبي حکم کې هوګ راډ تایید کړه چې ازموینه څنګه کار کوي. دا د استثنا سره یو اصلي قاعده ده: په اصولو کې هر ډول سرغړونه د انحلال واک ورکوي؛ د کور مالک سرغړونه ثابتوي او کرایه دار باید استثنا رامینځته کړي. استثنا په قانون کې نومول شوي فکتورونو پورې محدوده نه ده - ټول شرایط وزن کیدی شي، پشمول د کرایه دار د خپل کور ساتلو کې دلچسپي، او محکمه باید حتی په ډیفالټ کې هم وزن وکړي.

نو یو ناوخته تادیه، یا یو کوچنی پاتې شونی به د شړلو امر تولید نه کړي. مګر په میاشتو کې هیڅ حد نشته چې تحلیل تعقیب شي: هیڅ قانون، او د محکمو هیڅ ملي لارښود، یو نه ټاکي. د څو میاشتو پورې دوامدار بقایا په عمل کې هغه نقطه ده چې د ځمکې مالکین دعوی کوي او په کوم کې چې ادعا یو ریښتینی چانس دی، مګر ارقام پخپله هیڅ پریکړه نه کوي - محکمه لاهم باید د هر هغه څه په وړاندې سرغړونه وزن کړي چې هوګ راډ ورته اړتیا لري، او دا ممکن په لویو بقایاو کې تحلیل رد کړي یا یې په کوچنیو پورونو کې اجازه ورکړي.

د سرحدي کرښې قضیې د ریاضي په څیر چلند باندې اغیزه کوي: ایا کرایه کونکي د غوښتنې لیک ته ځواب ورکړی، ایا یو تړون وړاندیز شوی او مات شوی، او ایا د پور مرسته غوښتل شوې وه.

عادي پروسه، ګام په ګام

د کرایې شخړې فرعي ولسوالۍ محکمې ( kantonrechter ) ته ځي، هر هغه پیسې چې په خطر کې وي، او د ضمانت لیکونکي د احضار ( dagvaarding ) سره پیل کیږي. وکیل اجباري نه دی، که څه هم د کور مالک په خوا کې معمول دی او ډیری وخت د کرایه دار په اړه پریکړه کونکی وي.

د نه دفاع شوي بقایا قضیه معمولا له دریو څخه تر پنځو میاشتو پورې دوام کوي. دا او په جدول کې هر وقفه د استحقاق پرځای د عمل په توګه وګڼئ: د ایستلو لپاره د لږترلږه خبرتیا دورې پرته، د دې مودې څخه هیڅ یو د قانون له مخې نه ټاکل کیږي. محکمه په خپله پریکړه کې د خالي کولو نیټه ټاکي، او د اوریدنې او قضاوت وخت د فرعي ولسوالیو قضیو لپاره د طرزالعمل قواعد او د ځانګړې محکمې د کار بار تعقیبوي، کوم چې ریچټسپراک په خپلو خپرو شویو ارقامو کې راپور ورکوي. یوه دفاع شوې قضیه، یا هغه قضیه چې کرایه دار یې په ترتیب سره ساتي، ډیر وخت نیسي او ډیری وختونه پرته له ایستلو پای ته رسیږي.

د لنډمهاله تطبیق وړتیا او اپیل

د شړلو پریکړه معمولا د 233 Rv مادې لاندې په موقت ډول د تطبیق وړ ( uitvoerbaar bij voorraad ) اعلان کیږي . دا هغه ټکی دی چې کرایه کونکي اکثرا غلط پوهیږي: یوه اپیل، چې د hoger beroep مادې لخوا اداره کیږي پشمول د 350 Rv مادې، پخپله د تطبیق ځنډول نه کوي. د کور مالک کولی شي د شړلو په وخت کې چې دا انتظار وي.

یو کرایه دار کولی شي د استیناف محکمې څخه وغواړي چې د تطبیق موده وځنډوي، په یوه محدوده ازموینه کې چې عموما قانوني یا واقعیتي تېروتنه یا بیړني حالت ته اړتیا لري چې لومړی قاضي یې وزن نشي کولی. په بدیل سره هغه کولی شي د 438 Rv مادې لاندې د لنډمهاله راحت قاضي په وړاندې د تطبیق شخړه ( executiegeschil ) راوړي، استدلال کوي چې اوس د پریکړې پلي کول د حق څخه ناوړه ګټه اخیستنه ده. نه هم د قضیې بیا چلول دي. دواړه په وخت کې د اپیل راوړل فرض کوي، او موده لنډه ده: په یوه عادي قضیه کې د قضاوت له ورځې څخه درې میاشتې، مګر د کارټ ګیډینګ کې د پریکړې څخه یوازې څلور اونۍ (د Rv 339 ماده).

د موقتي حکم لاره (کورټ ګیډینګ)

د کورټ ګیډینګ د لنډمهاله مرستې قاضي ( voorzieningenrechter ) په وړاندې د لنډمهاله قضاوت دی چې د 254 Rv مادې څخه پیل کیږي. دا یوه لنډمهاله پریکړه ورکوي، معمولا په اونیو کې، مګر دا نشي کولی قرارداد لغوه کړي. دا کلیدي حد دی: یو کورنی نشي کولی په کورټ ګیډینګ کې اجازې ترلاسه کړي، یوازې د خالي کولو امر.

دا یوازې د کور مالک لپاره خلاص دی چیرې چې ادعا بیړنۍ وي او د عادي اجرااتو پایله په جدي ډول شکمنه نه وي - سخت ځورونه، د ملکیت جرمي کارول، د کرایې له پای ته رسیدو وروسته دوامدار اشغال، یا د سرلیک پرته اشغال. د بقایاو یوه مستقیمه قضیه په ندرت سره وړ ده: د کرایه کونکي ګټه په خپل کور کې د کور مالک د ګټې څخه ډیره ده.

د کرایه کونکو لپاره دا لږ تر لږه ګټور دی: دا د هغه کور مالک په وړاندې وسیله ده چې قلفونه یې بدل کړي دي، او د اعلان شوي ایستلو د مخنیوي لپاره چیرې چې شرایط په قاطع ډول بدل شوي دي.

ځای پر ځای شوي کسان، سوداګریز ځایونه او بې سنده اوسیدونکي

ځپونکي

په ځمکه کې ناسته یو جرم دی، او دوه لارې لري: د مالک لخوا مدني ادعا، یا د عامه څارنوال لخوا منظوري. د ۲۰۱۱ کال د اکتوبر د ۲۸مې په خپله پریکړه کې (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) هوګ راډ وویل چې په جرمي لاره کې له کوره ایستل د ECHR د ۸مې مادې لاندې د کور د درناوي حق سره دومره جدي لاسوهنه ده چې دا دمخه قضایي بیاکتنې ته اړتیا لري: چارواکي باید دا په لیکلي ډول اعلان کړي، لږترلږه اوه ورځې د کارت لپاره اجازه ورکړي، او د قاضي پریکړې ته انتظار وکړي، پرته له استثنایی شرایطو لکه عامه خوندیتوب ته ګواښ.

د سوداګرۍ ځایونه

Tenants of retail and hospitality premises under articles 290 and following BW have their own regime of terms and termination grounds. Tenants of other business premises, mainly offices and industrial space, fall under article 7:230a BW; the distinction is set out in our article on commercial leases under articles 290 and 230a: once the tenancy has ended and notice to vacate given, the tenant may ask the subdistrict court to extend the period for vacating, and the eviction is suspended while that application is pending. The application must be made within two months of the announced date for vacating, and the court may grant at most three extensions of one year each.

بې نومه اشغالګر

په ملکیت کې یو څوک چې هیڅ تړون نلري - د پخواني کرایه دار ملګری چې شاته پریښودل شوی وي، یو میلمه چې نه پریږدي، یو اشغالګر چې د سکواټ ضد تړون له مخې تیر شوی وي - د ملکیت هیڅ امنیت نلري، او دا د سکواټ ضد لیبل شوي ترټولو روښانه قضیې دي. احتیاط دا دی چې یو ترتیب چې د سکواټ ضد لیبل شوی وي ځینې وختونه د حقایقو په اړه د کرایې په توګه ساتل کیږي، د هغه محافظت سره چې راوړي.

ضمانت کوونکی، اعلان او سامانونه

یوازې د محکمې ضمانت کوونکی ( gerechtsdeurwaarder ) کولی شي د ویستلو امر پلي کړي، او هغه یو عامه چارواکی دی، نه د کور مالک کارمند. هغه پریکړه کوي، کرایه دار ته د خالي کولو امر کوي، بیا د بل استحصال له لارې د ویستلو اعلان کوي. جبري ویستل د gedwongen ontruiming په اړه د مادو لخوا اداره کیږي، د 555 څخه تر 562 Rv مادې. د 555 Rv ماده د دې حکم او د ویستلو ترمنځ لږترلږه درې ورځې موده ټاکي؛ دا لنډ قانوني لږترلږه هغه اوږده رضاکارانه موده نه ده چې په پریکړه کې ورکړل شوې ده.

په هغه ورځ چې ضمانت کوونکی پولیس راوغواړي ترڅو لاسرسی ومومي او نظم وساتي، او یو قلف جوړونکی. د کور خاوند په لومړي سر کې د لرې کونکو تنظیم او پیسې ورکوي، او پاتې شوي شیان ایستل کیږي. هغه څه چې دوی سره پیښیږي نور د ځایی عمل مسله نه ده. ښاروالۍ باید توکي لرې کړي او ذخیره کړي، د هغه اړخ په لګښت چې پریکړه پلي کوي، او د اداري تطبیق قواعد په هغه ذخیره کې پلي کیږي (د 556 Rv ماده، د 5:29 او 5:30 Awb مادو ته اشاره کوي). ذخیره کول تر دیارلس اونیو پورې دوام لري، له هغې وروسته توکي پلورل کیدی شي یا له منځه یوړل شي؛ چیرې چې دوی پلورل کیږي پخوانی مالک د دریو کلونو لپاره د عاید ادعا ساتي. هغه توکي چې د دوی مالک ته د مناسب ارزښت نلري، او هر څه خطرناک یا خراب کیدونکي، ممکن سمدلاسه لاړ شي. لګښتونه د ځمکې مالک له لارې کرایه کونکي ته رسیږي، نه د ښاروالۍ د بل له لارې.

د کور ایستل تر وروستۍ شیبې پورې لغوه کیدی شي. ضمانت کوونکي په معمول ډول هغه ځای ودروي چیرې چې بقایاوې او لګښتونه په بشپړ ډول تادیه کیږي، یا چیرې چې یو ترتیب موافقه کیږي او د کور مالک د کور د تعلیق لارښوونه کوي. مګر انعطاف په چټکۍ سره کمیږي کله چې د کور ایستلو امر وشي.

لګښتونه، او څوک یې ورکوي

د محکمې فیس (ګریفیرچټ) in subdistrict cases depend on the value of the claim and on whether the claimant is a company, an individual, or a party of limited means, who pays a low flat rate in most brackets. The brackets and the amounts are fixed by law, adjusted with effect from 1 January each year, and published in the table the Rechtspraak maintains; the rate that applies is the one in force when the case is brought. No VAT is charged on the court fee.

To that add the bailiff’s charges, which are fixed by the Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders and indexed with effect from 1 January each year. Serving an enforceable judgment carries a modest tariff; the forced eviction itself costs a multiple of it. The current tariffs are published with that decree, and the bailiff will quote them on request. Removal, storage and the landlord’s own legal fees sit on top of those tariffs and are not fixed by anything, so the total turns on the size of the property and the state in which it is left.

بایلونکی ګوند د ګټونکي لګښتونه ورکوي، مګر د هالنډ د لګښتونو امر یو ثابت پیمانه ونډه ده، بشپړ تاوان نه دی، او معمولا د اصلي قانوني لګښت څخه ډیر ټیټ دی. د کور مالک لپاره، یو بریالی ایستل اکثرا لاهم مالي زیان دی، ځکه چې امر او بقایا د هغه کرایه کونکي په وړاندې پلي کیږي چې د تعریف له مخې پیسې نلري. د کرایه کونکي لپاره، له لاسه ورکول د بقایاو، سود، محکمې او ضمانت فیسونو، لرې کولو او ذخیره کولو سربیره د ژوند کولو لپاره د ځای موندلو معنی لري - او پور د ایستلو څخه ژوندی پاتې کیږي.

کرایه دار په زیان منونکي حالت کې

د ماشومانو درلودل کرایه دار ته د پاتې کیدو حق نه ورکوي، مګر دا د 6:265 مادې د استثنا لاندې وزن لري، او د قاضي لپاره یو قوي دلیل دی چې دواړه خواوې د یوې موافقې لپاره فشار راوړي. محکمې ډیری وختونه د "وروستي فرصت" پریکړه ورکوي: د انحلال او ایستلو امر کیږي، مګر تر هغه چې کرایه دار موافقه شوې مهالویش پوره کړي پلي نه کیږي.

هغه کرایه دار چې د قانوني پور بیارغونې تنظیم ته داخل شوی وي لا هم قوي دی، ځکه چې بندیز هغه څه محدودوي چې انفرادي پور ورکوونکي یې پلي کولی شي. د افلاس قانون د 305 مادې له مخې، د کور مالک نشي کولی د کرایې د بقایاو په اساس کرایه لغوه کړي یا له دندې ګوښه کړي چې د پور بیارغونې تنظیم له پلي کیدو دمخه راپورته شوي، او د هغه زاړه پور په اړه دمخه روان ایستل د قانون د عمل له مخې ځنډول کیږي. محافظت مشروط دی: کرایه دار باید د کرایې هر قسط په وخت سره تادیه کړي، او یو نوی بقایا د کور مالک د منحل کولو او له دندې ایستلو واک بیا راژوندی کوي. یو کرایه دار چې د ایستلو سره مخ دی باید په سمدستي توګه د ښاروالۍ پور مرستې لپاره غوښتنه وکړي؛ یو کور مالک باید وګوري چې ایا غوښتنلیک دمخه روان دی.

د ۲۰۲۱ کال د جنوري له لومړۍ نیټې راهیسې، هالنډ د ملي لومړني خبرتیا سیسټم پرمخ وړی دی. د کور خاوندان، د انرژۍ عرضه کوونکي، د اوبو شرکتونه او د روغتیا بیمه کوونکي باید ښاروالۍ ته د کرایه دار له رضایت پرته د تادیاتو د بقایا راپور ورکړي، کله چې د دوی د راټولولو هڅې ناکامې شي. د لوند ټولګټو د ښوونځي د قانون له مخې، ښاروالۍ باید هر سیګنال ته د لومړۍ خبرې اترې وړاندیز سره ځواب ووایی؛ د دې قانون ۳ او ۴ مادې دا د څلورو اونیو دننه، یا په دریو کاري ورځو کې اړینوي چیرې چې وضعیت بیړنی وي - یو نږدې ایستل معیاري مثال دی. د کورونو شرکتونه د لاسرسي سره د پروسې د مخکینۍ شرط په توګه چلند کوي.

عملي لارښود

د ځمکې خاوندانو لپاره:

• هیڅکله مسایل په خپل لاس کې مه اخلئ.
• هرڅه ثبت کړئ: د کرایې کتابچه، یادونې، د غوښتنې لیک، د ترتیب وړاندیزونه، د ګاونډیانو لخوا د نیټې شکایتونه.
• د دعوی کولو دمخه د نیمګړتیا لیکلی خبرتیا ورکړئ، او پریږدئ چې بقایا په څرګنده توګه د زغم حد څخه تیر شي د دې پرځای چې ژر دعوی وکړي او په استثنا کې له لاسه ورکړي.
• که اړتیا وي، ښاروالۍ ته د پاتې شونو راپور ورکړئ، او د ثابتولو وړ اوسئ.

د کرایه کونکو لپاره:

• احضار له پامه مه غورځوئ؛ دفاع شوې قضیه د ناکامۍ څخه خورا توپیر لري.
• اورېدنې ته حاضر شئ یا مخکې له مخکې لیکلي دفاع وړاندې کړئ؛ دا وړیا ده او وکیل ته اړتیا نلري.
• د ښاروالۍ د پور مرستې لپاره سمدلاسه غوښتنه وکړئ، اوریدنې ته ثبوت راوړئ، او په دوامداره توګه یو څه ورکړئ حتی که تاسو هرڅه نشئ ورکولی.
• که چیرې د کور مالک قلفونه بدل کړي وي یا یې اسانتیاوې پرې کړې وي، نو په هماغه ورځ مشوره واخلئ.
• پوه شئ چې اپیل به په خپله د شړلو مخه ونه نیسي.

Law & More acts for landlords and for tenants in eviction proceedings before the subdistrict court and in kort geding, from the demand letter through to the bailiff. Because a defended case runs very differently from a default, and because an appeal does not by itself stop an eviction, please contact us as soon as a summons or a notice to vacate arrives.