د نامعلومې مودې لپاره د کرایې قرارداد (huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) د پای نیټه نلري او د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې، د هالنډ د استوګنې د کرایې لپاره معیار دی. تاسو کولی شئ دا د کرایه کونکي په توګه د خبرتیا سره پای ته ورسوئ، معمولا یوه میاشت، مګر ستاسو د کور مالک کولی شي دا یوازې په قانون کې ټاکل شوي اساس پای ته ورسوي او که تاسو موافق نه یاست، یوازې د فرعي ولسوالۍ محکمه (kantonrechter) کولی شي دا پای ته ورسوي.
اصلي استثنا د هغو شرایطو یوه کوچنۍ ډله ده چې قانون پکې لاهم لنډمهاله قرارداد ته اجازه ورکوي، لکه د زده کونکو استوګنځی یا د ډیپلومات ماده. لاندې موږ ستاسو حقونه او مکلفیتونه تشریح کوو، چې څنګه په دواړو خواوو کې فسخ کار کوي او څنګه عام شخړې حل کیږي.
ولې اوس یو نامعلوم قرارداد معمول دی؟
ځکه چې د دایمي کرایې قراردادونو قانون (Wet vaste huurcontracten) د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه په پراخه کچه د لنډمهاله استوګنې اجارې لغوه کړې. د استوګنې نوې اجاره د نامعلومې مودې لپاره ده پرته لدې چې دا د قانوني استثناوو څخه یوه کې راشي.
دا استثناوې محدودې دي. پدې کې ځانګړو ډلو ته لنډمهاله اجارې شاملې دي، لکه زده کونکي، د هغه کور مالک لپاره د ډیپلومات ماده چې په لنډمهاله توګه بهر وي او بیرته راستنیږي، د هدف ګروپ قراردادونه (doelgroepcontracten)، د کور مالک په خپل کور کې د کرایې خونې، د خالي کولو قانون (Legstandwet) لاندې کرایه او استوګنځی چې په خپل طبیعت کې یوازې د لنډمهاله کارونې لپاره وي. لنډمهاله قراردادونه چې د 2024 کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه مخکې پای ته رسیدلي د دوی د موافقې پای نیټې پورې دوام کوي؛ که چیرې کرایه له هغې وروسته دوام ومومي، نو دا نامعلوم کیږي.
For expats, international employers and landlords this matters in practice. A landlord who wants flexibility, or hopes to find a tenant who pays more later, cannot use that as a reason to offer a temporary lease. A lease called temporary that falls outside the exceptions is treated as indefinite.
کلیدي ځانګړتیاوې څه دي؟
یو نامعلوم اجاره تر هغه وخته پورې دوام کوي تر څو چې په قانوني ډول پای ته ونه رسیږي. د پای نیټه نشته، نو دا یوازې د موافقې، د کرایه دار لخوا د خبرتیا، یا د کور مالک لخوا د خبرتیا له لارې پای ته رسیږي چې وروسته د کرایه دار رضایت یا د محکمې پریکړه وي.
د استوګنې ملکیت کرایه کوونکي د فسخ کولو (huurbescherming) په وړاندې قوي محافظت څخه خوند اخلي. دوی د کرایې زیاتوالي او د ترمیم ترسره کولو لپاره د کور مالک د دندې په اړه د قانوني مقرراتو څخه هم ګټه پورته کوي. د مقرراتو د پراخې کتنې لپاره، زموږ مقاله وګورئ چې د هالنډ د کرایې قانون تشریح شوی.
د کرایه دار په توګه ستاسو حقونه او مکلفیتونه څه دي؟
تاسو د کور د سوله ایز استعمال (huurgenot) حق لرئ، او په بدل کې تاسو باید په وخت کرایه ورکړئ او د یو ښه کرایه دار په توګه چلند وکړئ. د هالنډ د مدني قانون (BW) د 7:203 مادې لاندې، د کور مالک باید تاسو ته د ملکیت د کارولو اجازه درکړي لکه څنګه چې موافقه شوې ده.
د BW د 7:213 مادې لاندې د یو ښه کرایه دار (goed huurder) په توګه چلند کول پدې معنی دي چې د ملکیت پاملرنه وکړئ او د هغې د ټاکل شوي هدف لپاره یې وکاروئ. کوچني ترمیمونه، لکه د رڼا بلبونه بدلول، د ریډیټرونو څخه د وینې بهیدل یا د سنک خلاصول، ستاسو مسؤلیت دی چې د BW د 7:217 مادې او د کوچنیو ترمیمونو فرمان (Besluit kleine herstellingen) لاندې وي. تاسو باید لوی نیمګړتیاوې په چټکۍ سره د کور مالک ته راپور کړئ، ترڅو دوی خراب نشي.
ستاسو د موقف په اړه د نورو جزیاتو لپاره، زموږ مقاله ولولئ چې ستاسو حقونه د کرایه دار په توګه څه دي.
د کور مالک اصلي مکلفیتونه څه دي؟
د کور خاوند باید نیمګړتیاوې ترمیم کړي او ملکیت په داسې حالت کې وساتي چې کرایه دار یې تمه کولی شي. د 7:206 مادې BW لاندې، د کور خاوند مکلف دی چې د کرایه دار په غوښتنه نیمګړتیاوې حل کړي، پرته لدې چې دا ناممکن وي یا داسې لګښتونو ته اړتیا ولري چې په معقول ډول تمه نشي کیدی.
په عمل کې دا ساختماني ستونزې لکه د لیکیدونکې چت، د مرکزي تودوخې غلط بویلر یا رطوبت پوښښ کوي. د کور مالک باید د کرایې زیاتوالي او د خدماتو لګښتونو په اړه قانوني مقررات هم تعقیب کړي، او نشي کولی په ملکیت کې داسې بدلونونه راولي چې ستاسو د مناسب دلیل پرته د هغې په کارولو کې مداخله وکړي.
یو کور مالک نشي کولی یوازې د دې لپاره کرایه پای ته ورسوي چې ملکیت باید وپلورل شي یا ځکه چې نوی کرایه کونکی به ډیرې پیسې ورکړي. دا یو دلیل دی چې ولې ډیری د کور مالکین د لاسلیک کولو دمخه احتمالي کرایه کونکي په احتیاط سره ګوري.
کرایه هر کال څومره لوړیدلی شي؟
حکومت د کلني لوړوالي اعظمي حد ټاکي. د آزاد سکتور کې د شخصي کرایې کورونو لپاره، حد د انفلاسیون ټیټ جمع یو سلنه نقطه او د ګډ معاش وده ده؛ د هالنډ حکومت په وینا، د 2026 لپاره دا 4.4 سلنه ده . جلا محدودیتونه د ټولنیز کور جوړونې او د منځنۍ کرایې سکتور لپاره پلي کیږي.
ستاسو کرایه باید د شاخص یوه ماده ولري چې تشریح کوي چې کرایه څنګه تنظیم کیږي. د کور مالک ممکن د قانوني اعظمي حد څخه ډیر غوښتنه ونه کړي، حتی که ماده بل ډول ووایی. په هالنډ کې د کرایې زیاتوالي په اړه زموږ په مقاله کې نور ولولئ.
تاسو د کرایه دار په توګه قرارداد څنګه پای ته رسوئ؟
تاسو خپل کور مالک ته لیکلي خبرتیا ورکوئ، د کرایې د ورکړې مودې سره مساوي د خبرتیا موده تعقیبوئ. د 7:271(5) مادې BW لاندې دا موده لږترلږه یوه میاشت او اعظمي درې میاشتې ده؛ د میاشتني کرایې سره دا یوه میاشت ده.
خبرتیا باید په هغه ورځ پای ته ورسیږي چې کرایه یې ټاکل شوې وي. که تاسو د میاشتې په لومړۍ نیټه پیسې ورکوئ او غواړئ چې د اګست تر 31 پورې ووځئ، نو ستاسو خبرتیا باید د اګست له 1 نیټې څخه مخکې د کور مالک ته ورسیږي. هغه ماده چې له تاسو څخه د قانون له مخې د اوږدې خبرتیا مودې غوښتنه کوي اعتبار نلري.
خپل خبرتیا د راجستر شوي لیک (aangetekende brief) له لارې یا په بل ډول چې تاسو ته د رسید ثبوت درکوي واستوئ. دا وروسته د دې په اړه د بحثونو مخه نیسي چې خبرتیا کله راورسیده او له همدې امله کله اجاره پای ته ورسیده.
ستاسو د کور خاوند کله کولی شي یو نامعلوم قرارداد پای ته ورسوي؟
یوازې د 7:274 BW مادې کې لیست شوي دلیلونو څخه په یوه کې، او یوازې د کرایه کونکي رضایت یا د محکمې پریکړې سره. د قانوني دلیل پرته د ملکیت بیرته غوښتل، یا د لوړې کرایې غوښتل، کافي ندي.
هغه ځمکې چې ډیری وختونه کارول کیږي عبارت دي له:
- کرایه دار د ښه کرایه دار په توګه چلند نه دی کړی، د بیلګې په توګه د جدي ستونزو، غیرقانوني فعالیتونو یا د کرایې د دوامداره پاتې شونو له امله؛
- د کور خاوند په بیړني ډول د خپل کارونې لپاره ملکیت ته اړتیا لري (dringend eigen gebruik)؛
- کرایه دار د ورته ملکیت د نوي اجارې لپاره معقول وړاندیز ردوي؛
- د کور خاوند غواړي چې د ښاروالۍ د چاپیریال پلان (omgevingsplan) لاندې د ملکیت کارول پلي کړي.
د خپل کور بیړنۍ کارونې ثابتول ګران دي. د کور خاوند باید یوه بیړنۍ او ریښتینې اړتیا وښيي او په ډیری مواردو کې، چې کرایه دار کولی شي نور مناسب کور ترلاسه کړي. محکمه د دواړو خواوو ګټې په پام کې نیسي.
د کور خاوند باید کومه کړنلاره تعقیب کړي؟
د کور خاوند باید په لیکلي ډول، د ضمانت لیک یا راجستر شوي لیک له لارې خبرتیا ورکړي، او دلیلونه یې بیان کړي. د 7:271(5) مادې BW لاندې، د کور خاوند د خبرتیا موده د هر بشپړ کال لپاره درې میاشتې او یوه میاشت ده چې کرایه دار په ملکیت کې ژوند کړی دی، تر اعظمي حد پورې تر شپږو میاشتو پورې.
په خبرتیا کې، د کور مالک باید له کرایه دار څخه وغواړي چې د شپږو اونیو په اوږدو کې ووایی چې ایا هغه موافق دی یا نه. که کرایه دار موافق نه وي، اجاره دوام لري (ماده 7:272 BW). بیا د کور مالک کولی شي د فرعي ولسوالۍ محکمې څخه وغواړي چې هغه نیټه وټاکي چې اجاره به په کې پای ته ورسیږي، او محکمه یوازې هغه وخت دا کار کوي که چیرې د قانوني دلیلونو څخه یو پلي شي.
د محکمې لخوا د نامعلومې مودې لپاره اجاره هم د تړون د جدي سرغړونې له امله پای ته رسیدلی شي، لکه د کرایې د پام وړ بقایاوې. دا یوه جلا لاره ده، چې د تحلیل (تړل) په نوم پیژندل کیږي. زموږ مقاله د کرایې شوي ملکیت لپاره د قانوني ایستلو پروسې په اړه تشریح کوي چې څه پیښیږي کله چې کرایه کونکی نه پریږدي.
Which lease clauses are not allowed?
Clauses that take away a tenant’s statutory rights are often not enforceable. The rules on subletting are strict as well.
د ساتنې مادې نشي کولی د کور مالک قانوني دنده چې نیمګړتیاوې ترمیم کړي کرایه دار ته واړوي، لږترلږه د کرایه دار په زیان نه. د 7:242 BW مادې لاندې، ډیری مادې چې د کرایه دار قانوني حقونو څخه جلا کیږي لغوه کیدی شي.
د کور د مالک له اجازې پرته د ټول کور فرعي کرایه کول د BW د 7:244 مادې له مخې اجازه نلري. ډیری اجارې د کور د یوې برخې فرعي کرایه کول هم محدودوي. غیر مجاز فرعي کرایه کول یوه جدي سرغړونه ده او کولی شي د اجارې د لغوه کیدو لامل شي.
د کرایه دار په توګه باید څه وګورئ؟
Check the lease before you sign it and again when you receive a notice. Since 1 July 2023, the landlord may charge you nothing besides the rent, the service charges and a deposit of at most twice the basic monthly rent.
- Is the lease for an indefinite period, or does a temporary lease really fall within a statutory exception?
- Is the deposit no more than twice the basic monthly rent, and are there no administration or contract fees?
- Does the indexation clause stay within the statutory cap, 4.4 percent for free-sector homes in 2026?
- Does the maintenance clause leave the landlord’s duty to repair defects under Article 7:206 BW intact?
- Is there a clause allowing the landlord to enter the home without notice? That conflicts with your right to peaceful use.
- Have you answered a notice of termination in writing within the six-week period?
د کور خاوند په توګه باید څه وګورئ؟
A lease you sign today may run for decades, so check it against current law. One-sided clauses are more likely to be challenged and can often be annulled under Article 7:242 BW.
- Does a temporary lease fall within one of the statutory exceptions? If not, it is indefinite.
- Is the condition of the property recorded at the start, preferably with photos?
- Are the service charges listed separately, and do you send the annual statement required by Article 7:259 BW?
- Does the indexation clause stay within the statutory maximum for the sector?
- Does your notice state a ground under Article 7:274 BW and observe the notice period of three to six months?
عامې شخړې څنګه حل کېږي؟
ډیری شخړې د خدماتو لګښتونو، ساتنې، د کرایې زیاتوالي یا د اجارې پای ته رسولو هڅې په اړه دي. ډیری یې د کرایې محکمې (Huurcommissie) لخوا په ټیټ لګښت حل کیدی شي؛ نور یې فرعي ولسوالۍ محکمې ته ځي.
د خدماتو لګښتونه او ساتنه
تاسو د 7:259 BW مادې لاندې د خدماتو لګښتونو (servicekosten) کلني بیان مستحق یاست. که چیرې د کور مالک د اصلي لګښتونو څخه ډیر وغواړي، یا مناسب بیان نه وړاندې کوي، تاسو کولی شئ د کرایې محکمې څخه وغواړئ چې د خدماتو لګښتونو په اړه پریکړه وکړي.
که چیرې د کور مالک عیب ترمیم نه کړي، لومړی خپل شکایت په لیکلي بڼه ولیکئ او مناسب وخت ورکړئ. په تنظیم شوي سکتور کې، د کرایې محکمه بیا کولی شي په لنډمهاله توګه کرایه کمه کړي تر هغه چې عیب ترمیم نشي. تاسو کولی شئ د فرعي ولسوالۍ محکمې څخه د ترمیم امر هم وغواړئ. په ځینو مواردو کې تاسو کولی شئ پخپله بیړنۍ ترمیم ترسره کړئ او د BW 7:206(3) مادې لاندې د کرایې څخه لګښت کم کړئ، مګر یوازې وروسته له هغه چې د کور مالک د واضح غوښتنې سره سره عمل کولو کې پاتې راغلی وي.
تل یو لیکلی ریکارډ وساتئ. لیکونه، بریښنالیکونه او عکسونه ښیي چې تاسو څه او کله راپور ورکړی، او که شخړه دوام ومومي نو ستاسو دریځ خورا پیاوړی کوي.
د کرایې زیاتوالی او غیرقانوني برطرفي
که تاسو فکر کوئ چې د کرایې زیاتوالی د قانوني حد څخه ډیر دی، تاسو کولی شئ په لیکلي ډول اعتراض وکړئ او که اړتیا وي، موضوع نوره هم وغځوئ. په آزاد سکتور کې، د فرعي ولسوالۍ محکمه پریکړه کوي؛ په تنظیم شوي سکتور کې، د کرایې محکمه رول لوبوي.
یو کور مالک ممکن د هغه دلیل لپاره هم د کرایې د پای ته رسولو هڅه وکړي چې په قانوني توګه اعتبار نلري، د مثال په توګه ځکه چې هغه غواړي وپلوري یا یو کرایه دار ومومي چې ډیر پیسې ورکوي. تاسو اړتیا نلرئ چې موافقه وکړئ. ستاسو د رضایت پرته، اجاره تر هغه وخته پورې دوام لري تر څو چې محکمه بل ډول پریکړه ونه کړي، او محکمه به یې یوازې په قانوني اساس پای ته ورسوي.
What can we do for you with an indefinite rental contract?
زموږ د کرایې وکیلان assist tenants, private landlords and employers who house staff, from our offices in Eindhoven او Amsterdam.
- We review your lease and point out clauses that conflict with the tenancy rules in Book 7 BW.
- We draft or check a notice of termination, including the ground under Article 7:274 BW and the correct notice period.
- We respond to a landlord’s notice on your behalf within the six-week period.
- We check whether a rent increase stays within the 2026 cap and object in writing if it does not.
- We file your request with the Rent Tribunal or conduct the proceedings before the subdistrict court.
لنډیز
- د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې، د استوګنې نوې اجاره په اصل کې د نامعلومې مودې لپاره ده؛ لنډمهاله اجاره یوازې په څو قانوني استثناوو کې ممکنه ده.
- د کرایه دار په توګه، تاسو کولی شئ د کرایې د تادیې مودې سره مساوي د خبرتیا دورې سره اجاره پای ته ورسوئ، معمولا یوه میاشت.
- یو کورنی د ۷:۲۷۴ مادې BW لاندې ځمکې ته اړتیا لري او د کرایه دار له رضایت پرته، د محکمې پریکړې ته اړتیا لري.
- د کور مالک د خبرتیا موده له دریو څخه تر شپږو میاشتو پورې ده، چې د کرایې مودې پورې اړه لري.
- د کرایې زیاتوالی او زیرمې د قانون له مخې محدودې دي؛ د کرایې محکمه او فرعي ولسوالۍ محکمه شخړې حل کوي.
د نورو موضوعاتو لپاره، زموږ د هالنډي املاکو د قانون لارښودونو شاخص وګورئ.
ډېرپېښې پوښتنې
آیا د کور مالک کولی شي د نامعلوم وخت لپاره د قرارداد وړاندیز رد کړي؟
Not simply because he prefers flexibility. Since 1 July 2024, an indefinite lease is the norm for residential property. A temporary lease is only allowed in statutory exceptions, such as temporary rental to students, target-group contracts, the diplomat clause, rooms in the landlord’s own home and rental under the Vacancy Act. A lease called temporary that does not fall within an exception is treated as indefinite.
که چیرې ملکیت وپلورل شي نو څه پیښیږي؟
Your lease continues unchanged. Under Article 7:226 BW, known as ‘sale does not break the lease’ (koop breekt geen huur), the new owner takes over the lease on the same terms. The sale itself is not a ground for termination.
زما کرایه هر کال څومره لوړیدلی شي؟
That depends on the sector. For free-sector homes, the maximum is the lower of inflation plus one percentage point and collective wage growth; for 2026 it is 4.4 percent. For 2026 the cap is 4.1 percent for social housing and 6.1 percent for mid-rent homes.
اعظمي زیرمه څومره ده؟
د هغو کرایو لپاره چې د ۲۰۲۳ کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه پای ته رسیدلي، زیرمه ممکن د اصلي میاشتني کرایې دوه چنده څخه زیاته نشي، د خدماتو لګښتونو پرته. د کور مالک باید د کرایې له پای ته رسیدو وروسته د ۱۴ ورځو دننه یا د ۳۰ ورځو دننه بیرته ورکړي که چیرې لګښتونه وي، لکه زیان.
که زما د کور خاوند خبرتیا راکړي، ایا زه باید لاړ شم؟
No, not automatically. If you do not agree to the termination, the lease continues under Article 7:272 BW. The landlord must then ask the subdistrict court to end it, and the court only does so if a statutory ground applies. Respond in writing before the six-week period expires.
