په هالنډ کې د کرایې زیاتوالی: د کور خاوندان څه شی اخیستلی شي او کرایه دار څه کولی شي

Almost every Dutch tenancy sees the rent go up once a year. What the landlord may ask, and whether the increase is valid at all, depends on which of three segments the property sits in, on what the contract says, and on whether the landlord observed a short but strict set of formalities. This article sets out which segment your tenancy falls into, how the annual maximum is calculated, what a valid increase proposal must contain, and how a tenant challenges one.

درې برخې، د قوانینو درې سیټونه

له هغه وخته چې د ارزانه کرایې قانون ( Wet betaalbare huur ) د ۲۰۲۴ کال د جولای په لومړۍ نیټه نافذ شو، د هالنډ د استوګنې کرایې په دریو برخو ویشل شوي دي. کوم یو پلي کیږي د کور د ارزونې سیسټم ( woningwaarderingsstelsel ) لاندې د استوګنې د نمرو شمیر لخوا ټاکل کیږي ، نه د هغه څه لخوا چې اړخونه یې قرارداد بولي.

• تنظیم شوی، ټولنیز برخه - د ټیټو ټکو بانډ. کرایه هیڅکله د هغه اعظمي حد څخه نشي تیریدلی چې ټکي یې تولیدوي، او کلنی زیاتوالی د وزیر لخوا هر کال ټاکل شوي سلنې پورې محدود دی.
• د بازار منځنۍ برخه (د بازار منځنۍ کرایه) - د منځنۍ نقطې بانډ. دا برخه د لومړي ځل لپاره د ارزانه کرایې قانون لخوا تنظیم شوه. دا خپل اعظمي کرایه لري او، د ۲۰۲۵ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې، د هغې خپل محدود کلنی زیاتوالی.
• وړیا سکتور (خصوصي سکتور، آزاد شوی) - د پورتنۍ نقطې بانډ. اعظمي کرایه نشته، مګر کلنی زیاتوالی د 2021 راهیسې د قانون له مخې محدود شوی، او دا حد د 2029 کال د می تر 1 پورې غځول شوی دی.

د نقطې حدود او د کرایې حدونه هر کال په شاخص کې ساتل کیږي، نو یو کور کولی شي برخه بدله کړي کله چې نوی قرارداد لاسلیک شي. برخه د کرایې په پیل کې ټاکل شوې ده او د قرارداد په مینځ کې نه بدلیږي ځکه چې حد حرکت کوي.

How the annual maximum is calculated

The mid-market maximum can come out higher than the free-sector one, which surprises people but is not a mistake. The formulas differ: the mid-market ceiling is tied to collective wage development plus one percentage point, while the regulated and free-sector ceilings take whichever of price development and wage development is the lower, again plus one percentage point. In a year when wages outrun prices, the mid-market figure is the higher of the two. The statutory basis is art. 7:248 BW, worked out in art. 10 Uhw (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

The percentages themselves are recalculated every year and are deliberately not reproduced here, because a figure quoted in an article is out of date within months. The minister fixes them, the Huurcommissie and rijksoverheid.nl publish them, and they are the only source worth relying on. Note the different calendars: in the regulated segment the new maximum applies to increases taking effect from 1 July, while in the mid-market and free sectors it runs with the calendar year. An increase proposed under last year’s percentage for a date in the new period is excessive, and the excess is recoverable.

د کرایې د زیاتوالي وړاندیز رسمي اړتیاوې

په منظم او منځنۍ بازار برخو کې زیاتوالی په اتوماتيک ډول نه راځي. د کور مالک باید د 7:252 مادې لاندې لیکلی وړاندیز ( voorstel tot huurverhoging ) وکړي، او رسميات د ډیری کور مالکینو له تمې څخه ډیر مهم دي.

• د خبرتیا موده. وړاندیز باید د وړاندیز شوي اغیزمن نیټې څخه لږ تر لږه دوه بشپړې میاشتې مخکې کرایه دار ته ورسیږي. د جولای په لومړۍ نیټه د زیاتوالي لپاره، وړاندیز باید لږترلږه د اپریل تر 30 پورې واستول شي.
• لیکل شوې بڼه. برېښنالیک عموما منل کیږي، په دې شرط چې رسید وښودل شي.
• منځپانګې. ماده ۷:۲۵۲ BW هغه څه بیانوي چې وړاندیز باید پکې بیان شي: اوس مهال نافذ کرایه، وړاندیز شوی بدلون، نوې کرایه چې پایله یې لري او هغه نیټه چې له هغې څخه پلي کیږي. چیرې چې د کور مالک د عاید پورې تړلي زیاتوالي باندې تکیه کوي، د مالیې ادارې د عاید بیان باید ضمیمه شي. هغه وړاندیز چې د دې توضیحاتو څخه یو یې حذف کړي، نیمګړتیا لري.
• په هرو دولسو میاشتو کې یو ځل. In the first twelve-month period after the tenancy begins the rent may be increased at most once, and after that only against the end of each successive twelve-month period (art. 7:250 BW). Where the increase rests on a contractual clause the same twelve-month interval applies, and a clause producing more than one increase in twelve months is void (art. 7:251 BW). A narrow exception exists where a temporary rent discount is being phased out (art. 7:252c BW).

د یوې نیمګړې وړاندیز پایله ساده ده او د کور خاوندانو لپاره ګرانه ده: زیاتوالی نه پلي کیږي. دا د قانون د پلي کولو له لارې کم شوی، اصلاح شوی یا ځنډول شوی نه دی. کرایه په هغه ځای کې پاتې کیږي چې وه، او د کور خاوند باید د نوي، مطابقت لرونکي وړاندیز او د دوه میاشتو د خبرتیا دورې سره بیا پیل وکړي - په عمل کې ډیری وختونه د شاخص کولو بشپړ کال لګښت لري. هغه کرایه کونکي چې دمخه یې پیسې ورکړې وي کولی شي توپیر بیرته ترلاسه کړي.

کرایه دار څنګه اعتراض کوي، او کله

لاره په برخه پورې اړه لري، او دواړه لارې په مخالفو لوریو کې کار کوي.

د مادې لاندې تنظیم شوي او د بازار منځنۍ وړاندیزونه. 7:252 BW

کرایه دار د وړاندیز شوي مؤثر نیټې څخه مخکې د کور مالک ته لیکي، چې دوی اعتراض کوي او ولې. له کرایه دار څخه نور هیڅ اړتیا نشته. که چیرې د کور مالک وغواړي چې مخ په وړاندې لاړ شي، نو دا د کور مالک دی چې باید د وړاندیز شوي مؤثر نیټې څخه د شپږو اونیو په اوږدو کې د Huurcommissie څخه وغواړي چې پریکړه وکړي (آرټ. 7:253 BW). که چیرې دا کړکۍ تیریږي، نو زیاتوالی په ساده ډول اغیزمن نه کیږي - یوازینی خورا ګټور شی چې یو اعتراض کوونکی کرایه دار یې پوهیدلی شي.

د قراردادي مادې لاندې شاخص (منځنی بازار او آزاد سکتور)

چیرې چې زیاتوالی د یوې مادې پرځای د شاخص بندۍ څخه راځي. 7:252 BW وړاندیز، کرایه کونکی په مستقیم ډول د Huurcommissie ته درخواست کوي، د زیاتوالي د اغیزمن کیدو نیټې څخه د څلورو میاشتو دننه (آرټ. 7:248 BW). د دې څلور میاشتنۍ کړکۍ له لاسه ورکول د ننګونې لپاره وژونکي دي، نو دا ډایریکټ کړئ. Huurcommissie به د قانوني اعظمي حد پورې زیاتوالی محدود کړي که چیرې ماده ډیر تولید کړي.

د شاخص بندونه: د آزاد سکتور او د غیر عادلانه شرایطو ستونزه

په منځني بازار او ازادو سکتورونو کې د کلني زیاتوالي قانوني حق نشته. هرڅه په قرارداد پورې اړه لري. که چیرې په اجاره کې د کرایې د زیاتوالي هیڅ ماده شامله نه وي، نو د کور مالک ممکن په کال کې کرایه لوړه نه کړي - بشپړ وقفه. که چیرې دا د قانوني حد څخه ښکته فیصدي ټاکلو ماده ولري، د قرارداد شمیره اداره کوي. که چیرې دا د حد څخه پورته فیصدي ټاکي، نو حد اداره کوي.

د دې قانوني طبقې په سر کې د اروپا د مصرف کونکي قانون پروت دی، او دا هغه ځای دی چې ډیرې پیسې په خطر کې دي. د شخصي اشخاصو سره د استوګنې کرایې د مصرف کونکي قراردادونه دي، نو د غیر عادلانه شرایطو قواعد پلي کیږي او محکمې باید د خپل وړاندیز د کرایې زیاتوالي مادې معاینه کړي.

مخکښ واک د هوګ راډ د نومبر ۲۹، ۲۰۲۴، ECLI:NL:HR:2024:1780 د تعصبي پریکړې دی، چې د ریچټ بانک لخوا راجع شوي پوښتنو په اړه ورکړل شوی. Amsterdam د ۲۰۲۴ کال د جنوري په ۱۱ مه. دا د "CPI شاخص او اضافي سرچارج" د خورا عام آزاد سکتور فورمول پورې اړه لري. محکمې په لنډیز کې وویل:

• د شاخص عنصر او اضافي لګښت عنصر ارزول کیږي جلا جلا، حتی چیرې چې دوی په یوه قراردادي جمله کې ښکاري. دوی مختلف اهداف ترسره کوي: یو د اسعارو د ارزښت کمولو لپاره تاوان ورکوي، بل د انفلاسیون هاخوا د لګښت زیاتوالي لپاره.
• د CPI شاخص لپاره یوه ماده پخپله غیر عادلانه نه ده.
• یوه ماده چې د CPI شاخص څخه پورته تر 3٪ پورې ثابت اضافي لګښت اضافه کوي هغه دا ده نه غیر عادلانه، غیر حاضر ځانګړي شرایط: مالي پایلې د لیدو وړ دي، د کور مالک مشروع ګټه لري، او کرایه دار کولی شي خپل کار پای ته ورسوي.
• که چیرې د اضافي لګښت ماده is غیر عادلانه، دا باید ونه کارول شي په بشپړ ډول. محکمه ممکن دا د منلو وړ 3٪ ته راټیټ نه کړي. کرایه دار بیرته په هغه حالت کې اچول کیږي چې دوی به د دې مادې پرته په کې وای او د ډیرو تادیاتو زیاتوالي لپاره د جبران ادعا لري.

د "انډیکسیشن جمع تر 5٪ پورې" یا "جمع تر 7٪ پورې" فورمول کارولو لپاره د کور خاوندانو پایله سخته ده. اضافي لګښت نه کمیږي؛ دا د کرایې د ټول ژوند لپاره ورک کیږي، او پخوانۍ اضافي لګښتونه د بیرته ورکولو وړ کیږي. د پورټ فولیو مالک لپاره چې د معیاري نمونې سره مخ کیږي، په هر واحد کې مجموعي وي. د 3٪ څخه پورته اضافي لګښتونو په اړه دعوی په فرعي ولسوالیو محکمو کې دوام لري، او ځکه چې پلي شوی معیار په غیر عادلانه شرایطو کې اروپایی دی، د اروپایي اتحادیې د عدالت محکمې ته د راجع کولو امکان له منځه نه دی تللی. یو کور مالک چې د اضافي لګښت مادې باندې تکیه کوي، او یو کرایه دار چې د یو لاندې ورکړل شوي هغه څه بیرته ادعا کوي چې د یو موقف سره ژمن وي، باید دواړه وګوري چې د قضیې قانون چیرته ولاړ دی.

دوه مهم ټکي. دا حکم د فقره, not the ceiling: even a fair clause cannot deliver more than the statutory ceiling in force for that year. And an unfair clause is not cured by the landlord charging less than it permits; it is the wording that is tested.

د ترمیم یا ښه والي وروسته د کرایې زیاتوالی

د کار وروسته زیاتوالی د کلني زیاتوالي څخه یو توپیر دی او د کلني سلنه محدودیت تابع نه دی. هغه توپیر چې ډیری شخړې ټاکي د ښه والي او ساتنې ترمنځ دی : فزیکي بدلونونه یا اضافه کول چې د استوګنې خوند زیاتوي - جوړ شوي وسایل، د تشناب نوی فټینګ، موصلیت او نور د انرژۍ اقدامات - کولی شي زیاتوالی توجیه کړي. بدیل او ترمیم نشي کولی، ځکه چې د ملکیت په ښه ترتیب کې ساتل هغه څه دي چې کرایه یې دمخه تادیه کوي.

چیرې چې د کور مالک غواړي چې یو اشغال شوی کور بیا رغونه وکړي، د مادې 7:220 BW یو معقول وړاندیز ته اړتیا لري : یو لیکلی بسته چې کارونه، ګډوډي، هر ډول خساره او وړاندیز شوی نوی کرایه په ګوته کوي. یو کرایه دار چې یو معقول وړاندیز ردوي مجبور کیدی شي؛ یو کرایه دار چې د غیر معقول وړاندیز سره مخ وي نشي کولی.

که چیرې دواړه خواوې د کرایې په پایله کې موافقې ته ونه رسیږي، نو دواړه یې کولی شي د خدماتو کمیټې څخه وغواړي چې د کارونو بشپړیدو څخه د دریو میاشتو په اوږدو کې پریکړه وکړي چې ایا وړاندیز شوی زیاتوالی معقول دی. د خدماتو کمیټه یو پلټونکی لیږي، ګوري چې کارونه په ریښتیا سره د ښه والي اندازه لري، او د هغه لګښتونو په وړاندې زیاتوالی معاینه کوي چې په حقیقت کې ترسره شوي. دا لاره په تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې شتون لري (ماده 7:255 BW) او په آزاد سکتور کې (ماده 7:255a BW)، که څه هم په آزاد سکتور کې د پایلې د اندازه کولو لپاره د پوائنټونو حد شتون نلري.

په عاید پورې تړلي اضافي زیاتوالی

یوازې په تنظیم شوي ټولنیز برخه کې، د کور مالک کولی شي د هغو کورنیو لپاره چې د عاید له ټاکلو کچو څخه پورته وي لوړ زیاتوالی وړاندیز کړي (ماده 7:252a BW)، چې د سلنې پرځای په میاشت کې د یورو د ثابت مقدار په توګه څرګندیږي.

• Two income bands exist above the ordinary threshold, each carrying its own fixed monthly amount rather than a percentage.
• The income limits, the monthly amounts and the reference year are fixed annually and published by the Huurcommissie; the assessment is made against the household income of an earlier tax year, not the current one.
• The income of a resident child who has not reached the age of 23 is left out of account where that child’s aggregate income (د verzamelincomen) stays below the published limit.
• د اوږدمهاله ناروغانو او معلول کرایه کونکو ټاکل شوې ډلې مستثنی دي.

The landlord must obtain an income indication from the Belastingdienst and enclose it with the proposal. Omitting it makes the proposal defective, with the usual consequence that the increase fails. The maximum increases may not be stacked: the landlord takes either the ordinary percentage or the income-dependent amount, not both. Because the thresholds and amounts move every year, check the table the Huurcommissie publishes for the year in which the increase is to take effect.

د کرایې کمښت: د عکس عکس، او ډیری وختونه قوي حرکت

کرایه کوونکي د کلني زیاتوالي په اړه په دفاعي ډول فکر کوي کله چې غوره پوښتنه دا وي چې ایا کرایه کله هم قانوني وه. په تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې کرایه ممکن د استوګنې د ځایونو له اعظمي حد څخه زیاته نشي. که داسې وي، کرایه کوونکی باید یوازې د زیاتوالي سره مقاومت ونه کړي بلکه د کمولو وړاندیز وکړي.

د مادې ۷:۲۵۴ BW لاندې کړنلاره د زیاتوالي پروسې منعکس کوي. کرایه دار یو لیکلی وړاندیز لیږي چې پکې اوسنی خالص کرایه، وړاندیز شوی ټیټ کرایه، کمښت او د اغیزمنې نیټې په اړه معلومات شامل دي، کوم چې د وړاندیز لیږلو وروسته د دوو بشپړو کیلنڈر میاشتو څخه مخکې نشي راتلی. که چیرې د کور مالک رد کړي یا ځواب ورنکړي، کرایه دار د Huurcommissie څخه غوښتنه کوي چې پریکړه وکړي، او باید د وړاندیز شوي کمولو نیټې څخه د شپږو اونیو دننه دا کار وکړي. کرایه دار تر هغه وخته پورې موجوده کرایه ورکوي تر څو چې پریکړه نه وي شوې.

چیرې چې ټکي د پام وړ ډیر لګښت ښیې، دا لاره د شاخص کولو سلنې ټکي څخه ډیر ارزښت لري، او دا د نیمګړتیاو ادعا سره یوځای کیدی شي. د ټکو چیک چلول باید لومړی ګام وي کله چې یو منظم یا د بازار منځنۍ کرایه کونکی د خپل کرایې پوښتنه کوي.

هغه څه چې د کور خاوند یې نشي کولی

• په دولسو میاشتو کې له یو ځل څخه زیات کړئ. په ورته دولسو میاشتو کې دوهم زیاتوالی باطل دی (ماده 7:251 BW)، په قرارداد کې هر څه ویل شوي.
• د قرارداد پرته د یوې ټاکلې مودې لپاره زیاتوالی. په منځني بازار او ازادو سکتورونو کې، د شاخص بند نه شتون د ټولې مودې لپاره د کلني زیاتوالي معنی نلري.
• د نوي کولو څخه انکار کولو سره زیاتوالی. د هالنډ د استوګنې کرایه د نامعلومې مودې لپاره نه ختمیږي او د کور مالک په اختیار کې په نویو شرایطو کې "نوی" کیدی نشي. کرایه دار ته د لوړې کرایې او پریښودو ترمنځ د انتخاب وړاندیز کول د زیاتوالي لپاره قانوني لاره نه ده: د کرایې پای ته رسول قانوني اساساتو ته اړتیا لري او که کرایه دار موافق نه وي، د محکمې حکم.
• زیاتوالی بیرته ترلاسه کړئ له لارې خدمتونه. د خدماتو په لګښتونو یا ټول قیمت کې د کرایې بارول د څیړنې څخه خوندي نه پاتې کیږي.
• یو اعتراض له پامه وغورځوئ. په منظم او منځنۍ بازار برخو کې د ځمکې خاوند نشي کولی چې یو اعتراض په یو اړخیزه توګه رد کړي؛ یوازینۍ لاره د شپږو اونیو په اوږدو کې د Huurcommissie ده.

عملي لارښود

د کرایه کونکو لپاره. لومړی برخه وګورئ، بیا حساب، بیا رسميات - په دې ترتیب کې، ځکه چې رسمي نیمګړتیا زیاتوالی له منځه وړي، هر هغه سلنه چې وي. دوه ضرب الاجلونه ډایر کړئ: د تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې د اغیزمنې نیټې څخه مخکې اعتراض وکړئ، او د قراردادي شاخص لپاره د څلورو میاشتو دننه Huurcommissie ته غوښتنه وکړئ. که ستاسو د آزاد سکتور اجاره د شاخص لپاره د 3٪ څخه پورته اضافي سرچارج اضافه کړي، د تادیې کولو دمخه مشوره واخلئ. او د ټکو چیک چل کړئ حتی که زیاتوالی سم ښکاري.

د کور خاوندانو لپاره. خپل ټیمپلیټ وڅیړئ: د هوګ راډ د 2024 حکم څخه مخکې د اضافي لګښت ماده چې د ژوند مسؤلیت دی. وړاندیزونه ژر تر ژره په لیکلي بڼه واستوئ، چې اوسنی کرایه، نوې کرایه، د اغیزمنې نیټې او د اعتراض لاره په ګوته کړي، او د لیږلو ثبوت وساتئ. د عاید پورې تړلي هر ډول زیاتوالي لپاره د مالیې ادارې بیان ضمیمه کړئ. که چیرې کرایه کونکی اعتراض وکړي، نو سمدلاسه د شپږ اونیو د Huurcommissie وروستۍ نیټه تنظیم کړئ - د دې له لاسه ورکول ټول کال لګښت لري.