په هالنډ کې د استوګنې استوګنځای کرایه کوونکی د قانون له مخې د کرایې خوندیتوب (huurbescherming) څخه خوند اخلي. په عمل کې دا پدې مانا ده چې کور مالک نشي کولی په ساده ډول اجاره پای ته ورسوي: خبرتیا یوازې د هغو دلیلونو څخه په یوه کې اعتبار لري چې قانون یې د هالنډ د مدني قانون (Burgerlijk Wetboek, BW) په 7:274 ماده کې په بشپړ ډول لیست کړی دی، او حتی بیا کرایه دوام لري تر هغه چې کرایه کوونکی موافقه وکړي یا محکمه یې پای ته ورسوي. شریک کرایه کونکي او په قانوني توګه منل شوي فرعي کرایه کونکي پدې خوندیتوب کې شریک دي.
د اوسېدو ځای څه شی ګڼل کېږي؟
د کرایې خوندیتوب یوازې هغه وخت پلي کیږي کله چې کرایه شوې ملکیت د استوګنې ځای (woonruimte) په توګه وړ وي. د 7:233 مادې BW سره سم، د استوګنې ځای یو جوړ شوی غیر منقول ملکیت دی چې د خپلواک یا غیر ځان بسیا کور، کاروان، یا د دایمي استوګنې لپاره د یوې پیچ په توګه کرایه شوی وي. د کرایې د خوندیتوب لپاره د خپلواک او غیر ځان بسیا کور ترمنځ نور توپیر نه کیږي.
په دې مفهوم کې غیر منقول وسایل هم شامل دي: هغه اسانتیاوې چې د خپل طبیعت له مخې د کور، کاروان یا پیچ سره په نه بیلیدونکي ډول تړلي دي، یا دا چې د کرایې تړون لاندې د هغې برخه ده. د فلیټونو په یوه بلاک کې، دا ممکن د زینو څاه، ګالري او دهلیزونه، او همدارنګه مرکزي تاسیسات شامل وي، که چیرې تړون دوی د عامه کرکټر پرته د ځایونو په توګه وټاکي.
د ۷:۲۳۳ مادې BW په معنی کې د اوسېدو ځای نشته که چیرې دا په لاندې ډول وي:
- د اوسیدو ځای لنډمهاله کاروللکه د رخصتۍ کور یا د تبادلې کور. لنډه موده د کارونې ماهیت ته اشاره کوي، نه د موافقې مودې ته؛
- د ژوند پورې اړوند ځای، د سوداګریز ځای سره یوځای کرایه شوی. بیا کور د سوداګریز ځای لپاره قانوني رژیم تعقیبوي، نه د کور لپاره قواعد؛
- پخپله یوه د کور کښتۍ، کوم چې د هالنډ قانون د استوګنې ځای پرځای د کښتۍ په توګه چلند کوي. په هرصورت، د 2022 کال د جولای له 1 راهیسې، د کور کښتۍ لپاره د مورینګ (لیګ پلاټس) کرایه کول د 7:236a BW مادې لاندې د ژوند کولو ځای په توګه خوندي دي.
څه شی ټاکي چې کرایه مناسبه ده؟
د تنظیم شوي (ټولنیز) کورونو کرایه کونکي د کرایې د نرخ ساتنې څخه ګټه پورته کوي. لاندې د پیل ټکي پلي کیږي:
- کرایه باید د استوګنې د کیفیت سره په مناسب تناسب کې وي، په شمول د هغې موقعیت، لکه څنګه چې د کور د ارزونې سیسټم لاندې اندازه کیږي (woningwaarderingsstelsel, WWS);
- کرایه دار کولی شي د کرایې کمیټه (Huurcommissie) د کرایې د پیل څخه په شپږو میاشتو کې د ابتدايي کرایې ارزونه وکړي. د کرایې کمیټې پریکړه الزامي ده مګر بیا هم د بیاکتنې لپاره فرعي ولسوالۍ محکمې ته سپارل کیدی شي؛
- د کور خاوند نشي کولی چې کرایه پرته له حده زیاته کړي: اعظمي کلنی سلنه پلي کیږي، چې هر کال د وزیر لخوا ټاکل کیږي؛
- د کرایې د ساتنې په اړه دا قانوني احکام لازمي قانون دي: د کور مالک نشي کولی د کرایې په تړون کې له دوی څخه د کرایه دار په زیان انحراف وکړي.
د ارزانه کرایې قانون (Wet betaalbare huur) راهیسې، چې د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې نافذ دی، د کورونو د ارزونې سیسټم تر ۱۸۶ ټکو پورې پابند دی، نه یوازې د ټولنیزو کورونو لپاره. د کرایې کورونه اوس د دوی د WWS نمرې پراساس په دریو برخو ویشل شوي دي: ټولنیز کورونه (تر ۱۴۳ ټکو پورې)، د منځني واټن کرایې کورونه (۱۴۴ څخه تر ۱۸۶ ټکو پورې)، او وړیا سکتور (۱۸۷ ټکي او پورته، چیرې چې کرایه په آزاده توګه د خبرو اترو وړ پاتې کیږي). د هرې برخې لپاره د نرخ حد هر کال تنظیم کیږي. یو کرایه کونکی چې کور یې ۱۸۶ ټکي یا لږ نمرې لري کولی شي د کرایې کمیټې څخه وغواړي چې د پلي کیدو وړ اعظمي حد په وړاندې کرایه و ازمويي، د موجوده کرایې په جریان کې هم. وزیر د هرې برخې لپاره د کرایې جلا اعظمي کلنی زیاتوالی هم ټاکي، کوم چې د ټولنیز، منځني واټن او آزاد سکتور کورونو ترمنځ توپیر لري.
آیا د کور مالک په ساده ډول کرایه ختمولی شي؟
د برطرفۍ په وړاندې د ساتنې لپاره، قانون د ټولنیز، منځني واټن یا آزاد سکتور کورونو ترمنځ توپیر نه کوي: د استوګنې ځای هر کرایه کوونکی، په اصل کې، په اتوماتيک ډول د برطرفۍ په وړاندې خوندي دی. د دې ترلاسه کولو لپاره ډیری قوانین یوځای کار کوي:
- د ۷:۲۷۲ مادې له مخې، د کور مالک لخوا خبرتیا پخپله کرایه پای ته نه رسوي.. د کور خاوند باید لومړی هڅه وکړي چې د دوه اړخیزې موافقې له مخې اجاره پای ته ورسوي. که کرایه دار موافق نه وي، نو خبرتیا د کرایې تړون پای ته نه رسوي: دا دوام لري، او د کور خاوند باید د فرعي ولسوالۍ محکمې څخه وغواړي چې دا پای ته ورسوي. بیا اجاره یوازې هغه وخت پای ته رسیږي کله چې محکمه د دې ادعا په اړه نه بدلیدونکی پریکړه ورکړي.
- د ځمکې خاوند باید د ۷:۲۷۱ مادې له مخې مناسب خبر ورکړي او دلیل یې بیان کړي.. د کور خاوند باید لږ تر لږه درې میاشتې د خبرتیا موده وڅاري، چې د هر کال لپاره چې کرایه دار په ملکیت کې ژوند کوي، یوه میاشت زیاته شي، تر اعظمي حد پورې تر شپږو میاشتو پورې. د کرایه دار خبرتیا ورکول یوازې د یو څخه تر دریو میاشتو پورې د خبرتیا موده وڅاري. د خبرتیا دورې ترڅنګ، د ځمکې بیانول یو اړین رسمي عمل دی. د کور خاوند باید د 7:274 مادې، 1 پراګراف، BW کې لیست شوي د فسخ کولو لپاره په یوه دلیل تکیه وکړي:
- کرایه دار هغه ډول چلند نه دی کړی لکه څنګه چې یو ښه کرایه دار باید وکړي؛
- دا د لنډمهاله کرایې په اړه ده چې د قانوني استثناوو څخه یو لپاره وړ دی (لاندې وګورئ) او د خبرتیا شرایط پوره کوي چې ورسره ځي؛
- د کور خاوند په بیړني ډول د شخصي استعمال لپاره کرایه شوي ملکیت ته اړتیا لري، او کرایه دار کولی شي نور مناسب کور ترلاسه کړي؛
- کرایه دار د کرایې د نوي تړون د لاسلیک کولو لپاره د معقول وړاندیز سره موافق نه وي؛
- د کور خاوند غواړي چې کرایه شوي ملکیت ته د تطبیق وړ چاپیریالي پلان لاندې د کارونې اجازه ورکړي (د ټولو لپاره پلان);
- دا د هغه تړلي استوګنځي په اړه ده چې د کور مالک د خپل اصلي استوګنځي برخه جوړوي، او د کرایې د پای ته رسولو لپاره د کور مالک علاقه د کرایه دار د علاقې په پرتله د هغې د دوام لپاره ډیره ده.
- محکمه کولی شي یوازې د 7:274 مادې، 1 پراګراف، BW کې د یوې دلیل په اساس کرایه پای ته ورسوي.. دا دلیلونه بشپړ دي: په محکمه کې، په کوم بل دلیل د دندې ختمول ممکن نه دي. که چیرې یو دلیل ثابت شي، محکمه باید په اصل کې د مالک ادعا ومني، پرته له دې چې د ګټو جلا وزن وشي. یو استثنا د عاجل شخصي کارونې په ډګر کې پلي کیږي، چیرې چې د کرایه کونکي وړتیا د بدیل کور موندلو لپاره د ازموینې برخه ده. کله چې ادعا ومنل شي، محکمه د ملکیت د خالي کولو نیټه هم ټاکي.
لنډمهاله کرایه څنګه بدله شوه؟
قانون جوړونکي د ۲۰۱۶ کال د جولای په لومړۍ نیټه د کور د بازار د لیږد قانون (Wet doorstroming huurmarkt 2015) معرفي کړ، چې دا یې ممکنه کړه چې د کرایې خوندیتوب پرته تر دوو کلونو پورې ځان بسیا کورونه او تر پنځو کلونو پورې غیر ځان بسیا کورونه کرایه شي: کرایه بیا د قانون په پلي کیدو سره د مودې په پای کې پای ته ورسیده، پرته له دې چې د کور مالک خبرتیا ورکړي.
دا تګلاره له هغه وخت راهیسې بدله شوې ده. د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې، د ثابت کرایې قانون (Wet vaste huurcontracten) یو ځل بیا د نامعلومې مودې کرایه معیار ګرځولی دی. یو کورنی کولی شي یوازې په ځانګړو، محدودو شرایطو کې تر دوو کلونو پورې لنډمهاله کرایه وړاندې کړي، لکه: د کرایه دار لپاره د زده کونکو کور چې په لنډمهاله توګه بل ځای کې زده کړه کوي، د کرایه دار د خپل کور د بیړني ترمیم په جریان کې کور، د کرایه دار لپاره کور چې د سرپناه څخه کډه کیږي یا د شدید ټولنیز بیړني حالت، د کرایه دار لپاره دوهم چانس چې پخوانۍ کرایه یې د جدي ستونزو یا د متقابل موافقې له مخې پای ته رسیدلې، د کورنۍ ژوندی پاتې شوی غړی چې نشي کولی د ۷:۲۶۸ مادې د جانشینۍ معمول قواعد پلي کړي، یا جلا شوي والدین چې غواړي د خپلو ماشومانو سره نږدې پاتې شي. د دې شرایطو څخه بهر، د استوګنې کرایه اوس بیا د نامعلومې مودې لپاره دوام لري تر هغه چې د کور مالک د ۷:۲۷۴ مادې BW کې په یوه اساس تکیه وکړي.
د نامعلومې مودې قراردادونو ته د بیرته راستنیدو وروسته د کرایې امنیت څنګه کار کوي، زموږ په مقاله کې د خلاصې کرایې قراردادونو په اړه بیان شوی.
د کرایه دار په توګه باید څه وګورئ؟
کله چې تاسو کور ته کډه کوئ نو خپل قرارداد او کرایه وګورئ. د کرایې کمیټې د لومړني کرایې ازموینې لپاره شپږ میاشتې موده د اجارې له پیل څخه دوام لري.
- آیا ستاسو قرارداد لنډمهاله دی، او ایا دا د ثابت کرایې قانون له استثناوو څخه یوه کې راځي؟ که نه، نو دا د قانون له مخې نامعلوم دی.
- ستاسو کور څو WWS پوائنټونه ترلاسه کوي؟ تر ۱۸۶ پوائنټونو پورې د کرایې کمیټه کولی شي د کرایې ازموینه وکړي.
- آیا د کور مالک لخوا په یوه خبرتیا کې د BW د 7:274 مادې یو دلیل او د دریو څخه تر شپږو میاشتو پورې د سم خبرتیا موده ذکر شوې ده؟
- تاسو اړ نه یاست چې د خبرتیا سره موافقه وکړئ: که تاسو په شپږو اونیو کې په لیکلي ډول موافقه ونکړئ، نو د کور مالک باید محکمې ته لاړ شي (ماده 7:272 BW).
د کور خاوند په توګه باید څه وګورئ؟
د خبرتیا ورکولو دمخه ځمکه او رسمي چارې وګورئ. د قانوني دلیل پرته خبرتیا کرایه پای ته نه رسوي (ماده 7:271 BW).
- د ۷:۲۷۴(۱) مادې کوم اساس د BW سره سمون لري، او ایا تاسو یې ثابتولی شئ؟
- آیا د خبرتیا موده سمه ده: د کرایې په کال کې درې میاشتې جمع یوه میاشت، تر شپږو میاشتو پورې؟
- آیا کرایه د کور د WWS برخې لپاره په اعظمي حد کې ده، او ایا کلنی زیاتوالی د قانوني حد دننه دی؟
- که تاسو لنډمهاله قرارداد غواړئ، ایا دا حالت د قانوني استثناوو څخه یو کې راځي؟
موږ ستاسو لپاره د کرایې د ساتنې په برخه کې څه کولی شو؟
زموږ د کرایې وکیلان کرایه کونکو او د کور خاوندانو ته د استوګنې د کرایې په اړه مشوره ورکوي.
- موږ ستاسو کرایه بیاکتنه کوو او تاسو ته وایو چې ایا د کرایې محافظت پلي کیږي.
- موږ د 7:271 او 7:274 BW مادو سره سم د فسخ کولو خبرتیا ګورو.
- موږ د کرایې کمیټې (Huurcommissie) ته د کرایې د ازموینې لپاره یوه غوښتنه چمتو کوو.
- موږ د فرعي ولسوالۍ محکمې (کانټون ریچټر) په وړاندې د دندې د ختمولو پروسه ترسره کوو یا یې دفاع کوو.
لنډیز
- د کرایې خوندیتوب هغه وخت پلي کیږي کله چې یو ملکیت د 7:233 BW مادې لاندې د استوګنې ځای په توګه وړ شي؛ د رخصتۍ کرایې، تړلي کورونه او د کور کښتۍ پخپله له دې څخه بهر راځي.
- د تنظیم شوي کورونو کرایه کونکي کولی شي لومړنۍ کرایه، او تر 186 WWS ټکو پورې روانه کرایه ولري، چې د کرایې کمیټې لخوا د ارزانه کرایې قانون لاندې ازمول شوې ده.
- د کور خاوند یوازې د خبرتیا له لارې کرایه نشي ختمولی: پرته له موافقې، یوازې محکمه کولی شي دا ختم کړي، او یوازې د 7:274 مادې BW کې د یوې بشپړې دلیل په اساس.
- د ۲۰۲۴ کال د جولای د لومړۍ نیټې د ثابت کرایې قانون راهیسې، د کرایې د ساتنې پرته لنډمهاله قراردادونه استثنا دي، نه قاعده.
ډېرپېښې پوښتنې
آیا زه کولی شم د لنډمهاله قرارداد په لاسلیک کولو سره د کرایې خوندیتوب له لاسه ورکړم؟
یوازې هغه وخت چې قرارداد د ثابت کرایې قانون د قانوني استثناوو څخه یو کې راشي، لکه د زده کونکو کور یا د بیړني ترمیم پرمهال کور. د دې شرایطو څخه بهر، د استوګنې کرایه د قانون له مخې د 2024 کال د جولای له 1 نیټې راهیسې نامعلومه ده، هر څه چې قرارداد ووایی.
که زه فکر کوم چې زما کرایه ډیره لوړه ده نو زه څه کولی شم؟
که ستاسو کور ۱۸۶ WWS پوائنټونه یا لږ ترلاسه کړي، تاسو کولی شئ د کرایې کمیټې (Huurcommissie) څخه وغواړئ چې کرایه معاینه کړي. د نوي کرایې لپاره دا د پیل نیټې څخه د شپږو میاشتو دننه ممکنه ده؛ د تنظیم شوي برخو کې د موجوده کرایې لپاره، وروسته هم غوښتنه کیدی شي.
ایا د کرایې خوندیتوب په فرعي کرایه دارانو هم پلي کیږي؟
هغه فرعي کرایه دار چې په قانوني ډول یو ځان بسیا کور فرعي کرایه کوي کولی شي د اصلي کرایې پای ته رسیدو وروسته د کور مالک سره فرعي کرایه ته دوام ورکړي (ماده 7:269 BW). د رضایت پرته فرعي کرایه کول پخپله د کور مالک لپاره د اصلي کرایې پای ته رسولو لپاره دلیل کیدی شي.
