په هالنډ کې د کرایې زیرمه، د خدماتو لګښتونه او د ښه ځمکې مالکیت قانون

نږدې هر نړیوال چې په هالنډ کې کرایه کوي، یو امانت ورکوي، او ډیری یې د کرایې په پای کې اندیښنه لري چې ایا دوی به یې بیا وګوري. له هغه وخته چې د ښه ځمکې مالکیت قانون (د ښه ځمکې مالکیت قانون) د 2023 کال د جولای په 1 نیټه نافذ شو، قوانین روښانه شوي دي: د امانت حد، د هغې د بیرته ورکولو لپاره وروستۍ نیټه، او د هر هغه څه په لیکلو کې تشریح کولو دنده شتون لري چې ساتل شوي وي. دا مقاله په ګوته کوي چې قانون د امانتونو، خدماتو لګښتونو او د ادارې فیسونو په اړه څه وايي، او په شخړه کې هر اړخ څه کولی شي.

امانت: د کور خاوند څومره غوښتنه کولی شي

د Wetgoed verhuurderschap د دوهمې مادې د چلند د عمومي قواعدو لاندې، او د هالنډ د مدني قانون ( Burgerlijk Wetboek ) د کتاب د 7 مادې 261b کې داخل شوي احکام، د کور مالک ممکن د خالي کرایې دوه چنده څخه ډیر زیرمه ( waarborgsom ) ته اړتیا ونلري . "خالص کرایه" ( kale huur ) د استوګنې لپاره کرایه ده، پرته له خدماتو لګښتونو، اسانتیاوو او د فرنیچر هر ډول اضافي توکو څخه.

د حد حد د ۲۰۲۳ کال د جولای په لومړۍ نیټه د قانون سره معرفي شو، او د زړو قراردادونو لاندې موافقه شوي لوی زیرمې لاهم په عمل کې پوره کیږي. په داسې قرارداد کې کرایه کونکی باید دا ونه انګیري چې دا اندازه د ننګونې څخه بهر ده. د حد له شتون څخه ډیر وخت دمخه، فرعي ولسوالۍ محکمې د هالنډ د مدني قانون د ۷ کتاب د ۲۶۴ مادې لاندې د غیر معقول ګټې په توګه ډیرې زیرمې ردولې: ریچټ بانک نورډ-هالینډ د ۲۰۱۵ کال د اګست په ۵ مه د شپږو میاشتو زیرمه لغوه کړه (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660)، په دې شرط چې د میاشتني کرایې دوه چنده څخه ډیر زیرمه معقوله نه ده، او ریچټ بانک Amsterdam د ۲۰۱۹ کال د مارچ په ۴مه د څلورو میاشتو څخه زیات د کرایې زیرمه دوه ته راټیټه کړه (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). دا د لومړي ځل پریکړې دي نه د پابند واک، او داسې نه ښکاري چې تر اوسه هیڅ راپور شوي پریکړه د ښه ځمکې مالکیت معیار د جولای ۲۰۲۳ څخه مخکې موافقه شوي زیرمې باندې پلي کړي. په هرصورت، دا زوړ کرښه د جوړولو لپاره دلیل دی.

که چیرې د کور مالک له تاسو څخه ډیر څه وغواړي، کرایه دار اړتیا نلري چې اضافي پیسې ورکړي، کولی شي د هر هغه څه بیرته ورکولو غوښتنه وکړي چې ډیر تادیه شوي وي، او ښاروالۍ کولی شي مجبور کړي. په یاد ولرئ چې "د دوو میاشتو زیرمه او د یوې میاشتې دمخه کرایه" د دریو میاشتو زیرمه نه ده: مخکې له مخکې ورکړل شوې کرایه کرایه ده، نه امنیت. د زیرمې سره یوځای د نه بیرته ورکولو وړ "اداري فیس" په هیڅ ډول اجازه نلري.

د امانت بیرته ترلاسه کول: دوه ضرب الاجلونه

دا قانون دوه ضرب الاجلونه ټاکي، او د دوی ترمنځ توپیر هغه ټکی دی چې ډیری وختونه غلط فهم کیږي.

• چیرې چې د کور مالک هیڅ شی نه کموي، امانت باید بیرته ورکړل شي د څوارلسو ورځو دننه د کرایې د پای ته رسیدو څخه.
• چیرې چې د کور مالک یو څه کموي، موده ده دیرش ورځې د کرایې له پای څخه. اوږده موده شتون لري ترڅو د کور مالک وکولی شي د کسر معاینه، اندازه او مستند کړي.

یو کور مالک چې پیسې کموي باید کرایه دار ته د هغه څه په اړه لیکلي توضیحات ورکړي چې ساتل شوي دي او ولې، د بشپړ تفصیل سره. یوه څرګنده ادعا چې "ضرر موندل شوی" دنده نه پوره کوي، او د هغې نشتوالی پخپله سرغړونه ده. د دېرشو ورځو موده د ځنډولو جواز نه دی: یو کور مالک چې لاهم د ترمیم قیمت نشي ورکولی باید بې بنسټه بیلانس بیرته ورکړي او هغه څه مشخص کړي چې په مسله کې پاتې دي.

څه شی کمیدلی شي او څه نه شي

اجازه ورکړل شوي کسرونه محدود دي: نه تادیه شوی کرایه، نه تادیه شوي خدماتو لګښتونه، د موافقې شوي انرژۍ فعالیت اندازه کولو فیس، او د کرایه کونکي لخوا رامینځته شوی زیان. عادي خرابوالی او اوښکې له لیست څخه بهر راځي، او "اداري لګښتونه" یوازې د دې لپاره نشي کمیدلی چې تړون یې وايي.

د زیان او اغوستلو ترمنځ کرښه هغه ځای دی چې ډیری شخړې پکې شتون لري. د مدني قانون د کتاب 7 د 218 مادې لاندې، کرایه دار د کرایه دار د ناکامۍ له امله رامینځته شوي زیان لپاره مسؤل دی، او داسې انګیرل کیږي چې زیان د اور وژنې او د جوړ شوي غیر منقول ملکیت لپاره، بهرنۍ برخې ته د زیان پرته، د دې له امله رامینځته شوی. دا انګیرنه ریښتینې ده، مګر دا د 224 مادې سره یوځای کار کوي - دا هغه ځای دی چې د تفتیش راپور پریکړه کونکی کیږي.

د تفتیش راپور، او څه پیښیږي کله چې هیڅ نه وي

د مدني قانون د ۷ کتاب ۲۲۴ ماده وايي چې چیرې چې اړخونو په پیل کې د ملکیت لیکلی توضیحات جوړ کړي، کرایه دار باید دا په هغه حالت کې بیرته ورکړي چې هلته ثبت شوي، پرته له قانوني بدلونونو او هر هغه څه څخه چې د عمر یا عادي کارونې له امله خراب شوي وي. چیرې چې داسې هیڅ توضیحات نه وي جوړ شوي، فرض کیږي چې کرایه دار ملکیت په هغه حالت کې ترلاسه کړی چې د کرایې په پای کې دی ، د کور مالک د حق سره سم چې برعکس ثابت کړي.

عملي اغېز یې څرګند دی. د لاسلیک شوي چیک ان راپور او نیټې عکسونو سره، یو کور مالک چې سوځیدلی ورک ټاپ ومومي کولی شي راپور ته اشاره وکړي او بدلون وښيي. پرته له دې، د پیل ټکی دا دی چې ملکیت دمخه په خپل اوسني حالت کې و، او د کور مالک باید دا انګیرنه د نورو شواهدو سره ځای په ځای کړي. یو کور مالک چې د چیک ان تفتیش یې په مکرر ډول پریښود، ومومي چې کسر نشي دوام کولی.

د خدماتو لګښتونه او مخکې له مخکې تادیات

د خدماتو لګښتونه ( servicekosten ) د ملکیت د اشغال سره تړلو توکو او خدماتو لپاره د کرایې سربیره د تادیې وړ دي: د ګډو سیمو پاکول، ساتونکی، ګډ رڼا، د باغ ساتنه، د فرنیچر کارول. دوی تقریبا تل د میاشتني مخکینۍ تادیې ( voorschot ) په توګه بیل کیږي او د اصلي لګښتونو په وړاندې حل کیږي.

د مدني قانون د ۷ کتاب د ۲۵۹ مادې له مخې، د کور مالک باید کرایه دار ته د اصلي لګښتونو او د هغوی د محاسبې د څرنګوالي په اړه یو مشخص کلنی بیان ورکړي، د تقویم کال د پای ته رسیدو څخه د شپږو میاشتو په اوږدو کې - په عمل کې د جولای تر لومړۍ نیټې پورې. چیرې چې کرایه د کال په نیمایي کې پای ته رسیږي، دا د کال پای ته رسیدلې برخه پوښي. د ۲۶۱ مادې له مخې، مخکې له مخکې پیسې یوازې هغه وخت پورته کیدی شي کله چې نوي توکي یا خدمات موافقه شوي وي، یا د بیان وروسته، او هر بیان یوازې یو زیاتوالی ملاتړ کوي. ۲۶۰ ماده دواړو خواوو ته اجازه ورکوي چې د هور کمیسۍ څخه وغواړي چې معلومه کړي چې څه تادیه کیږي.

د خدماتو لګښتونه د اصلي لګښتونو یوه برخه ده، نه د ګټې مرکز. ځینې توکي ممکن د خدماتو لګښتونو په توګه په هیڅ ډول ونه اخیستل شي: د پاملرنې خدمتونه لکه خواړه یا د الارم خدمتونه، او لګښتونه چې د اشغالګر پرځای په مالک باندې راځي، لکه د ملکیت مالیه. هغه لګښتونه چې په اشغالګر باندې راځي، لکه د کثافاتو محصول، ممکن انتقال شي. د تودوخې عرضه د وارمټیویټ لخوا په جلا توګه اداره کیږي.

یو ځل بیا اسانتیاوې توپیر لري. چیرې چې ملکیت خپل میټرونه لري، ګاز، اوبه او بریښنا معمولا د کرایه کونکي لخوا مستقیم قرارداد کیږي، یا د کور مالک لخوا چمتو کیږي او د میټر شوي مصرف په اساس حل کیږي؛ دا د اسانتیا لګښتونه دي ( nutvoorzieningen )، نه د خدماتو لګښتونه. یو "ټول په" کرایه چې هرڅه په یوه شمیره کې راټولوي د غوښتنې سره سم په خپلو برخو ویشل کیدی شي.

نوي قوانین د ۲۰۲۷ کال د جنوري له لومړۍ نیټې څخه

د ویټ عصري کولو خدمت کوسټن د جنوري په لومړۍ نیټه د بیسلویټ خدمت کوسټن او د ریجیلینګ خدمت کوسټن سره نافذ کیږي . دا د اوسني خلاص پای چلند د چارج وړ خدماتو لګښتونو د اتو کټګوریو تړل شوي لیست سره ځای په ځای کوي، تاییدوي چې یوازې اصلي لګښتونه اخیستل کیدی شي او هیڅ ګټه نه اخیستل کیږي، او دا ټاکي چې څنګه محاسبه کیږي. د بیسلویټ خدمت کوسټن کې شمیرنه بشپړه ده، او وروستۍ بیان باید د هغه کال وروسته د جولای تر لومړۍ نیټې پورې کرایه کونکي ته ورسیږي چې ورسره تړاو لري. ټولنیز جمونه او د لامبو حوضونه له لیست څخه بهر راځي. د هور کمیسي د بیاکتنې واکونه پراخ شوي. مقررات د جنوري له لومړۍ نیټې څخه د 2027 کال د جنوري له لومړۍ نیټې څخه لاسلیک شوي تړونونو باندې پلي کیږي، او د کور مالک کولی شي دوی د کرایه کونکي تړون سره په موجوده کرایه کونکو باندې پلي کړي.

د ادارې فیسونه او د دوه ګوني چارج کولو بندیز

د Wet goed verhuurderschap د ځمکې خاوندانو او د کرایې ورکوونکو منځګړو ته د دوه ګوني ادارې فیس اخیستلو څخه منع کوي - د ورته معاملې لپاره د کور مالک او کرایه دار دواړو څخه فیس اخیستل. دا د مدني قانون د کتاب 7 د 417 او 427 مادو کې د زاړه قانون په سر کې دی: یو استازی چې د کور مالک لپاره کار کوي د کرایه دار څخه د فیس مستحق نه دی. که چیرې ملکیت د اجنټ په خپلو کتابونو کې وي، کرایه دار باید هیڅ شی نه ورکوي.

د قرارداد لګښتونه او مهمې پیسې ( sleutelgeld ) ممکن له کرایه دار څخه ونه اخیستل شي. د کور مالک ممکن د هغه څه لپاره پیسې واخلي چې کرایه دار یې په حقیقت کې ګټه پورته کوي، لکه په دروازه کې د نوم پلیټ، او کرایه دار کولی شي د وتلو کرایه دار څخه په موافقه شوي نرخ ( overnamekosten ) توکي واخلي، مګر د کرایې فیس بیا معرفي کولو لپاره لاره نه ده. کرایه دار په سمه توګه یوازې هغه وخت فیس ورکوي کله چې دوی پخپله د لټون اجنټ سره کار کوي چې د کور مالکینو څخه په خپلواکه توګه کار کوي او د هغه اجنټ پورټ فولیو څخه بهر استوګنځی ومومي. د دې مقرراتو برعکس ورکړل شوي فیسونه بیرته اخیستل کیدی شي.

لوند د زیرمې هاخوا verhuurderschap لاړ

دا قانون د پیسو څخه پراخ دی. دوهمه ماده د هر کور مالک او کرایه دار لپاره د چلند ملي قوانین ټاکي. دوی د کور مالک څخه غواړي چې:

• ډډه کول تبعیض د کرایه دارانو په ټاکلو کې، او د انتخاب شفافې پروسې څخه کار واخلئ؛
• ډډه کول ډار، چې پکې د کرایه دار فشار راوړلو لپاره د ترمیم مخه نیولو، خدماتو بندولو یا د امانت ساتلو ګواښ شامل دی؛
• کرایه په a کې ثبت کړئ لیکل شوی تړون;
• کرایه دار ته په لیکلي ډول خبر ورکړئ، په هغه ژبه کې چې کرایه دار یې پوهیږي، د دوی په اړه حقوق او مسوولیتونه — امانت څنګه کار کوي او کله به بیرته ورکړل شي، د خدماتو لګښتونه څنګه تنظیم کیږي، د کور مالک د اړیکو توضیحات او د ښاروالۍ د راپور ورکولو ځای (د د معلوماتو دنده). د ژبې اړتیا یوازې د کارګر مهاجرینو پورې محدوده نه ده، نو د نړیوال کرایه دار لپاره دا په عمل کې پدې معنی ده چې معلومات باید په انګلیسي ژبه ورکړل شي؛
• د زیرمو حد او د خدماتو فیس قوانین مراعات کړئ، او د ادارې دوه ګونی فیس مه اخلئ؛
• که چیرې کرایه دار د اروپايي اتحادیې کارګر مهاجر وي، نو اضافي قوانین مراعات کړئ، په شمول د کرایې تړون چې د کار قرارداد څخه جلا وي او اړین معلومات په هغه ژبه کې چې کارګر پرې پوهیږي.

دریمه ماده د کورونو خاوندانو او منځګړو ته چې د سوداګرۍ په جریان کې کرایه ورکوي، د کورونو د تبعیض د مخنیوي لپاره د لیکل شوي کاري میتود غوښتنه کوي، او دا باید خپور او پلي کړي.

د ښاروالۍ د راپور ورکولو نقطه او پلي کول

د ۲۰۲۴ کال د جنوري له لومړۍ نیټې راهیسې هره ښاروالۍ باید یو فعالیت ترسره کړي د راپور ورکولو نقطه (ښه ټکی) د څلورمې مادې لاندې: ټیټ حد، وړیا، او د ناغوښتل شوي اجارې چلند په اړه د نامعلومو راپورونو لپاره خلاص. Eindhoven او Amsterdam دواړه یو کار کوي. راپور د پیسو ادعا نه ده - میلډپنټ به ستاسو د زیرمو بیرته ورکولو امر ونکړي - مګر دا د ښاروالۍ د څارنې رول هڅوي.

د تطبیق کچه لوړه کیږي. لومړی سرغړونه معمولا یو خبرداری ورکوي، چې پکې ویل شوي چې نور سرغړونه ممکن جریمه او د مجرم د توضیحاتو خپرولو لامل شي. تکرار شوي یا جدي سرغړونې د جریمې تادیې تابع امر سره مخ کیدی شي (وروستی اونډر دوانګسوم) or administrative coercion, and with fines. Article 19 of the Wet goed verhuurderschap sets the maximum at a fine of the fourth category, rising to the fifth category for a landlord who breaches the same rule again within four years. The sum attaching to each category is fixed in article 23 of the Dutch Criminal Code (Wetboek van Strafrecht) and is adjusted periodically, so the current figure should be read there rather than taken from a number quoted elsewhere. As a last resort the municipality can مدیریت په غاړه واخلئ د ملکیت. د پنځمې مادې له مخې دا ممکن په ټاکل شویو سیمو کې د کرایې جواز ته هم اړتیا ولري.

کومه لاره غوره کړئ؟

کرایه دار او د کور خاوندان اکثرا غلط فورم غوره کوي او میاشتې له لاسه ورکوي. دا درې لارې مختلفې موخې لري او ممکن په موازي ډول وکارول شي.

A deposit claim belongs, if it cannot be settled, before the subdistrict court; proceedings there do not require a lawyer. Service charge disputes are the Huurcommissie’s territory and much cheaper: the fee (leges) is a modest fixed amount for a tenant or other natural person and considerably higher for a landlord or other legal person. The rates are set by ministerial regulation and published by the Huurcommissie, so check the current figure there before applying. After a Huurcommissie decision a dissatisfied party may issue a summons before the subdistrict court within اته اونۍ؛ چیرې چې رییس په یوازې توګه پریکړه وکړه، اعتراض (ورزیټ) کېدای شي دننه ثبت شي درې اونۍ.

د وخت محدودیتونه

د خدماتو د لګښتونو لپاره، د مدني قانون د ۷ کتاب ۲۶۰ ماده د Huurcommissie ته د هرې لګښت کټګورۍ لپاره د دولسو میاشتو څخه زیات د پوښښ غوښتنه اجازه ورکوي، چې د هغه مودې له پای ته رسیدو څخه د څلورویشتو میاشتو په اوږدو کې ترسره کیږي چې په هغه کې باید کلنی بیان چمتو شوی وای. دا کړکۍ له لاسه ورکړئ او Huurcommissie لاره بنده شي.

د امانت د بیرته ورکولو ادعا د فعالیت لپاره یوه عادي ادعا ده، چې د مدني قانون د دریم کتاب د 307 مادې په 3 ماده کې د پنځه کلن محدودیت مودې تابع ده. پنځه کاله سخاوتمندانه دي، مګر ځنډ د شواهدو لګښت لري، نو په لیکلي ډول ژر تر ژره د تادیې غوښتنه وکړئ؛ غوښتنه هم محدودیت مداخله کوي.

عملي لارښود

د کرایه کونکو لپاره

• د لاسلیک کولو دمخه، د دوو میاشتو د کرایې په مقابل کې زیرمه وګورئ او د هر ډول قرارداد، ادارې یا کرایې فیس پوښتنه وکړئ.
• د چیک ان راپور باندې ټینګار وکړئ (اپنامیسټاټ) د دواړو خواوو لخوا لاسلیک شي، د هرې خونې نیټې عکسونه واخلي، او د میټر لوستل ثبت کړي.
• د زیرمې د تادیې او د هر خدمت مخکې له مخکې فیس ثبوت وساتئ، او د کور مالک ته د وتلو پر مهال خپل نوی پته او د بانک توضیحات په لیکلي ډول ورکړئ.
• د تیر کال د خدماتو د لګښت د بیان لپاره د جولای په لومړۍ نیټه ډایل کړئ، او د څلورویشتو میاشتو موده په یاد ولرئ.
• که وروستۍ نیټه تیره شي، د تادیې لپاره د لنډې او واضحې مودې سره لیکلې غوښتنه واستوئ؛ که دا ناکامه شي، میلډپنټ ته راپور ورکړئ او د محکمې پروسې په اړه غور وکړئ.

د کور خاوندانو لپاره

• خپل اسناد په لیکه کې راولئ: یو لیکلی تړون، او همدارنګه د معلوماتو پاڼه چې د زیرمې، د خدماتو لګښتونه، ستاسو د اړیکو توضیحات او د میلډ پونټ پوښښ کوي - په انګلیسي ژبه چیرې چې تاسو نړیوالو ته کرایه ورکوئ.
• هیڅکله په نوي کرایه کې له دوو میاشتو څخه زیات کرایه مه اخلئ، او اضافي پیسې په فیس مه بدلوئ.
• په پیل او پای کې، په لیکلي ډول او غوره دا ده چې د کرایه دار سره حاضر اوسئ، معاینه وکړئ.
• که تاسو هیڅ شی نه کموئ، نو د څوارلسو ورځو دننه بیرته تادیه وکړئ؛ که تاسو کموئ، نو بې له شکه بیلانس بیرته ورکړئ او د دیرشو ورځو دننه بشپړ لیکل شوی حساب واستوئ، چې د رسیدونو سره یې وي. د خرابوالي یا معمول بیا رغونې لپاره پیسې مه اخلئ.
• د جولای تر لومړۍ نیټې پورې کلنۍ بیانیه واستوئ، په جزییاتو سره ترتیب شوي او د اصلي لګښتونو پراساس، او د تړل شوي لیست لپاره چمتووالی ونیسئ چې د ۲۰۲۷ کال د جنوري له لومړۍ نیټې څخه نافذ کیږي.