د لنډمهاله استوګنې کرایې او VvE: د ویش سند څه ته اجازه ورکوي

ایا د اپارتمان مالک کولی شي د لنډمهاله استوګنې لپاره فلیټ کرایه کړي، په لومړي ځای کې د ویش سند (د ویش سند) لخوا پریکړه کیږي، نه د ښاروالۍ لخوا او نه د کور قواعدو لخوا. چیرې چې سند خصوصي واحدونه د استوګنې په توګه د کارولو لپاره ټاکي، یا د سوداګریز استحصال منع کوي، هالنډي محکمې په دوامداره توګه دا پریکړه کوي چې د لنډې مودې لپاره بدلیدونکي اشغالګرو ته په سوداګریزو نرخونو او د پاکولو یا کتان په څیر خدماتو سره په مکرر ډول د فلیټ کرایه کول د استوګنې کارول ندي. د Vereniging van Eigenaars (VvE، د مالکینو ټولنه) بیا کولی شي کرایه ودروي، که اړتیا وي، د لومړني راحت پروسې له لارې د دوامداره سرغړونې هرې ورځې لپاره د جریمې تادیې سره. د ښاروالۍ جواز دا نه بدلوي: عامه قانون او د ویش سند څنګ په څنګ کار کوي.

هغه څه چې لنډمهاله پاتې کېدل ګڼل کېږي

د لنډمهاله استوګنې لپاره کوم واحد قانوني تعریف نشته، مګر په عمل کې درې کټګورۍ په دوامداره توګه کارول کیږي او دوی مختلف قانوني پایلې لري. د رخصتیو یا ګرځندویانو کرایه ډیره لنډه موده، ډیری وختونه شپې یا اونۍ، د میلمنو بدلولو پورې اړه لري، او د ښاروالۍ لخوا د کور جوړولو قواعدو له لارې تنظیم کیږي. لنډمهاله استوګنه د یوې محدودې مودې لپاره د لنډمهاله کرایې پورې اړه لري، په عمل کې تقریبا له یو څخه تر شپږو میاشتو پورې، یوې ټاکل شوې ډلې ته لکه بهرنیانو، زده کونکو، لنډمهاله مسلکي کسانو یا په پروژه کې کارمندانو ته. عادي استوګنې کرایه د دوامداره اشغال پورې اړه لري، د هالنډ د کرایې قانون لاندې د کرایه دار بشپړ محافظت سره.

دا توپیر ځکه مهم دی چې لنډمهاله استوګنه د دواړو ترمنځ ده، او د مالیې چارواکو او محکمو دواړو په نظر کې دا په زیاتیدونکي توګه د کور پرځای سوداګریز خدماتو ته تکیه کوي. دا د کرایه کونکو په اړه د ارزښت قضاوت ندی؛ دا د کرایې تنظیم کولو څرنګوالي څخه تعقیب کیږي. یو اپارتمان چې په دوامداره توګه بازار موندنه کیږي، د سمدستي اشغال لپاره فرنیچر او سمبال شوی، د پاکولو، کتان یا اسانتیاو سره وړاندې کیږي، او د مختلفو خلکو لخوا نیول کیږي، د کور په څیر نه بلکه د استوګنې په څیر چلند کوي. د یوې واحدې استوګنې موده یوازې یو فکتور دی، او په ندرت سره پریکړه کونکی دی.

د وېش سند پریکړه کوي، نه د کور قواعد

د اپارتمان ودانۍ د مقرراتو یو ثابت سلسله مراتب لري، او د دې پوهیدل ډیری شخړې د پیل کیدو دمخه حل کوي. په سر کې د ویش سند دی، یو نوټری سند چې په عامه راجسترونو کې ثبت شوی، کوم چې د ویش مقرراتو د ماډل سیټونو څخه یو د پلي کیدو وړ اعلانوي، په دې وروستیو کې د 2017 ماډل. لاندې یې د هویشوډیلجک مقررات (د کور قواعد) دي، چې د مالکینو د غونډې لخوا تصویب شوي. لاندې یې د غونډې عادي پریکړې دي.

هغه قاعده چې له دې سلسله مراتب څخه راځي سخته ده: د کور قواعد او د غونډو پریکړې ممکن کار وکړي او هغه څه مشخص کړي چې سند یې دمخه چمتو کوي، مګر دوی نشي کولی د خصوصي واحدونو کارولو باندې نوی محدودیت معرفي کړي. د کرایې بندیز، یا د کرایې په یوه ځانګړي بڼه، پخپله د فلیټ کارول محدودوي او له همدې امله د ویش سند پورې اړه لري. یو VvE چې د کور په قوانینو کې د اکثریت پریکړې له مخې د لنډمهاله استوګنې کرایې بندیز تصویبوي، په کمزوري اساس دی، او یو مالک چې غواړي د داسې پریکړې سره مخالفت وکړي کولی شي د کانټون ریچټر (فرعي ولسوالۍ محکمې) څخه وغواړي چې دا لغوه کړي. دا غوښتنلیک باید د هغې ورځې څخه د یوې میاشتې دننه وشي چې مالک یې د پریکړې څخه خبر شو، او موده یې نه بخښونکې ده.

برعکس هم په مساوي ډول ریښتیا ده. چیرې چې په سند کې د استوګنې نوم یا د سوداګریزې ګټې اخیستنې بندیز شامل وي، VvE د دې پلي کولو لپاره نوي پریکړې ته اړتیا نلري: بندیز لا دمخه شتون لري او هر مالک او هر استوګن سره تړاو لري. ډیری ماډل مقررات دا هم اړتیا لري چې یو مالک چې بل چا ته د فلیټ کارولو اجازه ورکوي ترڅو هغه کارونکي یو اعلامیه لاسلیک کړي چې دوی به د سند او د کور قواعدو سره سم عمل وکړي، کوم چې ټولنې ته هم په اشغالګر مستقیم کنټرول ورکوي.

د محکمې له خوا د استوګنې ځای په توګه د کارولو څرنګوالی

تکراري پوښتنه دا ده چې د استوګنې په توګه د کارولو لپاره ټاکل شوی نوم په حقیقت کې څه معنی لري. د هالنډ د قضیې په قانون کې کرښه دا ده چې د استوګنې کارول د دوام یوه کچه په ګوته کوي: استوګن هلته ژوند کوي، هلته خپل اصلي استوګنځی لري، او کارول د استوګنو د بدلون په شاوخوا کې تنظیم شوي ندي. محکمې د کرایې تړون په کلمو یا په تقویم کې د ورځو په شمیر پورې نه محدودیږي؛ دوی ګوري چې فلیټ په حقیقت کې څنګه کارول کیږي.

هغه عوامل چې په قضاوتونو کې تکرار کیږي هغه فریکونسي ده چې د استوګنې ځای بدلوي، هغه لاره چې فلیټ بازار موندنه کیږي او چا ته ورکول کیږي، ایا اضافي خدمات چمتو کیږي، ایا کرایه په سیمه کې د عادي کرایې په پرتله په سوداګریزه کچه ټاکل شوې ده، او ایا مالک د پراخه پورټ فولیو برخې په توګه فلیټ چلوي. هرڅومره چې ترتیب د استوګنې مسلکي عرضه سره ورته وي، هومره په اسانۍ سره د فلیټ د استحصال په توګه وړ کیږي نه د هغه په ​​ځای چې پکې ژوند کوي، او ډیر احتمال لري چې دا د استوګنې نومونې او د سوداګریزې کارونې د بندیز سره مطابقت ونلري.

دوه عملي پایلې تعقیبوي. لومړی، د اوږدې مودې پاتې کیدل په اتوماتيک ډول د استوګنې کارول نه کوي: پرله پسې بهرنیانو ته د څلورو میاشتو کرایې لړۍ لاهم د لنډمهاله استحصال کیدی شي. دوهم، د یوې کورنۍ لپاره چې په ریښتیا سره هلته ژوند کوي د ټول فلیټ یو واحد کرایه معمولا د استوګنې کارول دي، حتی که اصطلاح ټاکل شوې او محدوده وي. پوښتنه د نمونې ده، نه د انفرادي قرارداد.

د ښاروالۍ قوانین یوه جلا طبقه ده، نه بدیل

مالکین په منظم ډول فرض کوي چې د ښاروالۍ جواز مسله حل کوي. دا کار نه کوي. ښاروالۍ د عامه قانون له لارې کرایه تنظیموي: د هیوسویستینګسویټ 2014 او د ځایی کورونو قانون، کوم چې کولی شي د کورونو څخه د کورونو ایستلو، خونو ته د بدلولو یا د رخصتیو کرایې لپاره جواز ته اړتیا ولري، او کوم چې په لویو ښارونو کې د ګرځندویانو په کرایه کولو کې د راجسټریشن شمیرې او د شپې محدودیتونه وضع کوي. omgevingsplan (د ښاروالۍ چاپیریال پلان چې د زون کولو پلان یې ځای په ځای کړی) ممکن په جلا توګه د استوګنې لپاره د استوګنې کارول منع کړي. هلته پلي کول د اداري امرونو او د ښاروالۍ لخوا لګول شوي جریمې تادیاتو له لارې پرمخ ځي.

برعکس، VvE د خصوصي قانون لاندې د ویش د سند پر بنسټ عمل کوي. دواړه سیسټمونه په خپلواکه او مجموعي ډول پلي کیږي. له همدې امله یو مالک کولی شي هر هغه جواز ولري چې ښاروالۍ ورته اړتیا لري او بیا هم د مدني محکمې لخوا د ټولنې په غوښتنه امر کیدی شي چې کرایه ودروي او د قرارداد جریمه ورکړي. برعکس هم پیښیږي: هغه سند چې کرایه ته اجازه ورکوي د هغه مالک سره مرسته نه کوي چې د ښاروالۍ جواز نلري.

دوو پرمختګونو د عامه قانون طبقه نوره هم سخته کړې ده. د ۲۰۲۶ کال د جنوري له لومړۍ نیټې راهیسې د استوګنې عرضه د کم شوي نرخ پر ځای د VAT په عمومي نرخ مالیه کیږي، کوم چې د لنډمهاله استوګنې کرایې لګښت لوړوي او، د دې شخړو لپاره خورا مهم، د مالیې په شرایطو کې تاییدوي چې دا د کور په پرتله د سوداګریز خدمت په توګه چلند کیږي. او د ۲۰۲۶ کال د می له ۲۰ څخه د لنډمهاله کرایې خدماتو لپاره د معلوماتو راټولولو او شریکولو په اړه د اروپا مقررات پلي کیږي: چیرې چې د راجسټریشن سکیم شتون لري، د راجسټریشن شمیره باید په لیست کې وښودل شي، او پلیټ فارمونه باید دا تایید کړي او د کوربه توب او بکینګ په اړه معلومات له چارواکو سره شریک کړي. هغه اجاره چې مطابقت نلري د ښاروالۍ او ټولنې دواړو لپاره د پام وړ ډیر څرګند کیږي.

څنګه یو VvE بندیز پلي کوي

تطبیق یو ترتیب تعقیبوي، او هغه ټولنې چې یو ګام پریږدي معمولا د هغې لپاره په لګښتونو کې پیسې ورکوي. دا د لیکلي خبرتیا سره پیل کیږي چې د سند یا مقرراتو شرایط په ګوته کوي، چلند تشریح کوي او د نیټې نیټه ټاکي. که چیرې اجاره دوام ومومي، ټولنه کولی شي د قرارداد جریمه وضع کړي، په دې شرط چې جریمه په سمه توګه د هغه بندیز پراساس وي چې دمخه په سند یا ماډل مقرراتو کې شتون لري او په مقرراتو کې طرزالعمل تعقیب شوی وي. محکمې د دې ډول جریمې اساس او تناسب دواړه معاینه کوي، او دوی کولی شي هغه جریمه اعتدال کړي چې په څرګنده توګه ډیره وي.

چیرې چې کرایه پرته له دې دوام ومومي، د voorzieningenrechter (په لنډمهاله امدادي عملونو کې قاضي) په وړاندې د لومړني امدادي پروسې معمول لاره ده. ټولنه کولی شي د کرایې د بندولو امر ترلاسه کړي، چې د هرې ورځې یا هرې سرغړونې لپاره د جریمې تادیې لخوا تقویه کیږي، په اونیو کې. په جدي او دوامداره قضیو کې، د ویش ډیری مقررات غونډې ته اجازه ورکوي، د لیکلي خبرداری وروسته، مالک یا اشغالګر ته د خصوصي واحد نور کارولو څخه انکار وکړي، یو لرې واټن اقدام چې محکمې یې له نږدې بیاکتنه کوي. ټولنه کولی شي د خپلو لګښتونو ادعا هم وکړي او، چیرې چې کرایه ګډو برخو ته زیان رسولی وي، د دې زیان لپاره جبران.

ټولنه باید په دوامداره توګه عمل وکړي. د دریو مالکینو لخوا د کلونو لپاره د لنډمهاله استوګنې اجارې زغمل او بیا د څلورم په وړاندې عمل کول قضیه کمزورې کوي، ځکه چې هغه پریکړه چې د پرتلنې وړ قضیو سره په مختلف ډول چلند کوي د معقولیت او انصاف اړتیاو خلاف برید کیدی شي. یو VvE چې غواړي پلي کړي باید لومړی غونډې ته روښانه پالیسي وړاندې کړي، دا په هرچا پلي کړي، او په دقیقو کې یې ثبت کړي. چیرې چې ټولنه د پلي کونکي پرځای غیر فعال اړخ وي، د انفرادي مالکینو دریځ زموږ په مقاله کې ټاکل شوی چې کله VvE خپلې دندې ناکامه کړي نو څه وکړي.

هغه څه چې مالک یې خطر لري

د ډیری مالکینو لپاره مالي لګښت د کرایې عاید څخه ډیر دی. د حکم له مخې کرایه سمدلاسه پای ته رسیږي، پدې معنی چې مالک د هغو کرایه کونکو سره مخ کیږي چې باید ووځي. د جریمې تادیات هره ورځ راټولیږي او د پلي کیدو وړ دي. پدې اجرااتو کې د لګښت امرونه د پام وړ کیدی شي.

بیمه هغه خطر دی چې په منظم ډول له پامه غورځول کیږي. د اتحادیو لخوا اخیستل شوي د ودانیو پالیسۍ ډیری وختونه د سوداګریزې ګټې اخیستنې یا د استوګنې پرته د بل کارونې څخه رامینځته شوي زیان پوښښ خارجوي یا محدودوي، او ځینې یې د کارونې د هر ډول بدلون خبرتیا ته اړتیا لري. که چیرې اور یا د اوبو لیک په هغه فلیټ کې رامینځته شي چې د سند څخه سرغړونه کې په سوداګریزه توګه کرایه شوی و، بیمه کوونکی ممکن پوښښ کم کړي یا رد کړي، او پایلې یې د اړوند مالک پورې محدودې نه دي: اتحادیه او د هغې نور غړي کولی شي د کمښت سره پاتې شي. ورته د مالک شخصي مسؤلیت موقعیت باندې تطبیق کیږي، او دا د لومړي کرایې څخه دمخه د بیاکتنې ارزښت لري، نه وروسته. زموږ عمومي کتنه چې څوک په اپارتمان ودانۍ کې د زیان لپاره پیسې ورکوي تشریح کوي چې دا زیانونه څنګه تخصیص شوي.

د کرایې قانون یو بل طبقه اضافه کوي چې د مالک لوري او همدارنګه د هغې په وړاندې کموي. هغه کرایه چې په ریښتیا سره د خپل طبیعت له مخې لنډمهاله وي د کرایه دار د ساتنې په اړه د عادي قواعدو څخه بهر راځي، مګر استثنا په محدود ډول تشریح کیږي او پدې پورې اړه لري چې اړخونه څه اراده لري او څنګه فلیټ په حقیقت کې کارول کیږي. د هالنډ د کرایې قانون د 1 جولای 2024 کې د اصلاحاتو راهیسې، د ځان بسیا کورونو لپاره د ثابتې مودې کرایه په اصل کې نور امکان نلري، د محدود قانوني استثناوو سره. یو مالک چې فرض کوي چې د لنډمهاله استوګنې قرارداد په اتوماتيک ډول په موافقه شوې نیټه پای ته رسیږي، او څوک چې غلط دی، د یو کرایه دار سره پای ته رسیږي چې په اسانۍ سره د وتلو غوښتنه نشي کیدی او یو VvE چې په ورته وخت کې د کرایې سره مخالفت کوي. هغه مکلفیتونه چې په کور مالک پورې اړه لري په ورته وخت کې په بشپړ ډول پلي کیږي.

مالکین او ټولنې باید څه وکړي

د مالک لپاره دا ترتیب لنډ دی. د ویش سند او د تطبیق وړ ماډل مقررات ولولئ مخکې لدې چې تاسو کوم شی ته ژمن شئ، په شمول د پیرودلو څخه مخکې: د خصوصي واحدونو نومول او د سوداګریزې ګټې اخیستنې هر ډول بندیز پریکړه کونکی دی، او دوی په عامه راجسترونو کې لیدل کیږي. د کور قواعد او د تیرو څو غونډو دقیقې وګورئ د هغه پالیسۍ لپاره چې ټولنه په حقیقت کې پلي کیږي. بیا د پتې لپاره د ښاروالۍ قواعد وګورئ، او یوازې بیا د مناسب مشاور سره د مالیې او کرایې پایلو ته وګورئ. د هالنډ د ملکیت قانون کې د زیانونو په اړه زموږ یادښت پوښښ کوي چې د پیرودلو دمخه نور څه باید تایید شي.

د یوې ټولنې لپاره لومړیتوب دا دی چې اسناد ترتیب کړي نه دا چې اصلاح شي. که چیرې سند خاموش یا مبهم وي، نو د تعدیل په اړه فکر وکړئ، کوم چې د نوټری سند او د قانون لخوا وړاندیز شوي اکثریت ته اړتیا لري، د دې پرځای چې د کور د قواعدو له لارې د ستونزې حل کولو هڅه وکړي چې دوام ونلري. د پلي کولو پالیسي جوړه کړئ، په دوامداره توګه یې پلي کړئ، د بیمې دریځ تر بیاکتنې لاندې وساتئ، او پریکړې په روښانه توګه ثبت کړئ چې پلي شي. چیرې چې د مالکینو ترمنځ اړیکه سخته شوې وي مګر ودانۍ باید فعالیت ته دوام ورکړي، منځګړیتوب اکثرا د اوریدلو څخه ډیر څه ترلاسه کوي.

Law and More د مالکینو اتحادیو او د اپارتمان مالکینو ته د ویش سند، د ماډل مقرراتو، پلي کولو، د جریمې مادې او د لنډمهاله استوګنې د کرایې په اړه د اقداماتو په اړه مشوره ورکوي. که تاسو غواړئ پوه شئ چې آیا ستاسو په ودانۍ کې لنډمهاله استوګنه اجازه لري، یا تاسو د حکم یا جریمې سره مخ یاست، زموږ د املاکو وکیلان ستاسو د عمل او دریځ ارزونه به وکړي او تاسو ته به ووایی چې څه واقعیت لري.

FAQs