په هالنډ کې د کرایه دارانو حقونه: د نړیوالو لپاره لارښود

د هالنډ د کرایې قانون په اروپا کې د کرایه دارانو لپاره تر ټولو دوستانه دی، او ډیری نړیوال چې دلته کرایه کوي هیڅ نه پوهیږي چې دوی څومره خوندیتوب لري. دا قوانین په عمده توګه د هالنډ د مدني قانون په 7 کتاب کې ځای پر ځای شوي دي ( Burgerlijk Wetboek , BW)، او ډیری یې نشي کولی قرارداد شي. دا لارښود ساحه په لنډه توګه بیانوي: تاسو کوم قرارداد لرئ، کله چې د کور مالک ممکن دا پای ته ورسوي، تاسو څه پیسې اخیستل کیدی شي، او کله چې یو څه غلط شي چیرته لاړ شئ.

د پوهیدو لپاره ترټولو ګټور شی: د قانون ډیری برخه لازمي ده

د استوګنې ځای لپاره د هالنډ د کرایې قانون په لویه کچه نیمه-ډوینګینډ ریچټ دی - نیمه اجباري قانون. قانون یو منزل ټاکي: اړخونه ممکن د کرایه دار لپاره غوره شرایط ومني ، مګر هغه ماده چې کرایه دار ته د قانوني حد څخه کم ورکوي اکثرا په ساده ډول باطل وي. دا مهمه نده چې تاسو یې لاسلیک کړی یا یې لوستلی.

ماده 7:242 BW د نیمګړتیاوو، ترمیم او کرایې کمولو په اړه قوانین ساتي؛ ماده 7:265 BW هغه چې د کرایې او نورو لګښتونو په اړه دي. له همدې امله دا عام مادې ډیری وختونه د پلي کیدو وړ ندي:

• "کرایه دار د کرایې خوندیتوب څخه لاس اخلي" یا "به د پای نیټې په ورځ کور خالي کړي".
• "کرایه دار ممکن د د بشري حقونو کمیسیون. "
• "ټول ساتنه او ترمیم د کرایه دار په حساب کې دي."
• "د کور خاوند هر وخت ملکیت ته ننوځي."
• "کرایه دار باید شپږ میاشتې مخکې خبر ورکړي."

یوه باطله ماده ټول قرارداد باطل نه کوي: پاتې نور ولاړ دي او قانوني قانون یې ځای نیسي. په ساده ډول هغه ماده له پامه مه غورځوئ چې تاسو یې باطل ګڼئ - دا یې وګورئ، ځکه چې حدود د هرې مادې او د کرایې ډول سره توپیر لري.

د استوګنې ځای لپاره د کرایې ډولونه

ستاسو خوندیتوب په دې پورې اړه لري چې تاسو کوم قرارداد لرئ. له هغه وخته چې د ۲۰۲۴ کال د جولای په لومړۍ نیټه د Wet vaste huurcontracten نافذ شو، غیر معین قرارداد ( onbepaalde tijd ) نورم دی؛ د ثابتې مودې قراردادونه، کله چې د خصوصي بازار ډیفالټ وي، یوازې په ټاکل شویو کټګوریو کې اجازه لري.

یو نامحدود قرارداد د کرایې بشپړ خوندیتوب ورکوي. یو په ریښتیا سره د یوې اجازه ورکړل شوې ټاکل شوې مودې کټګورۍ کې د هغې نیټې پای ته رسیږي، او ستاسو خوندیتوب پتلی دی. په مهمه توګه، یو ټاکل شوې مودې قرارداد چې د اجازه ورکړل شوې استثنا دننه نه راځي عموما د بشپړ خوندیتوب سره د نامعلوم په توګه چلند کیږي - د مودې محدودولو هڅه ناکامه کیږي. اجازه ورکړل شوې استثناوې په ماده کې پاتې دي. 7:271 BW او په بشپړ ډول د Besluit vaste huurcontracten کې لیست شوي، کوم چې زده کونکو او ټاکل شوي هدف ګروپونو ته کرایه پوښي؛ یوه کټګوري چې پدې لیست کې نه وي شتون نلري.

په ګډ کور کې یو توپیر هرڅه ټاکي: ایا تاسو د کور مالک څخه کرایه کوئ یا د بل کرایه کونکي څخه. ستاسو د مالک سره خپل قرارداد تاسو یو عادي کرایه کونکی ګرځوي؛ د اصلي کرایه کونکی څخه کرایه شوې خونه تاسو فرعي کرایه کونکی ګرځوي، چې موقعیت یې د اصلي کرایه کونکې ژوندي پاتې کیدو پورې اړه لري. د "لنډمهاله استوګنې" یا "د کډوالۍ قرارداد" په څیر لیبلونه هیڅ قانوني ځواک نلري.

د کرایې ساتنه او ختمول

دا تقریبا هر نړیوال کرایه دار حیرانوي. د کور مالک نشي کولی د استوګنې ځای کرایه یوازې د خبرتیا له لارې پای ته ورسوي: دا د قانون له مخې دوام لري تر هغه چې تاسو په لیکلي ډول موافقه وکړئ یا محکمه یې پای ته ونه رسوي (ماده 7:272 BW). که تاسو په شپږو اونیو کې موافق نه یاست، د کور مالک باید فرعي ولسوالۍ محکمې ته لاړ شي.

خبرتیا باید د ضمانت لیک یا راجستر شوي لیک له لارې ورکړل شي، دلیل یې بیان کړئ، او پوښتنه وکړئ چې ایا تاسو موافق یاست (ماده 7:271 BW)؛ د دې اړتیاو نه پوره کولو خبرتیا نیمګړتیا ده. د کور مالک د خبرتیا موده لږترلږه درې میاشتې ده، چې په هر کال کې چې تاسو هلته ژوند کړی وي، تر اعظمي حد پورې شپږو ته غځول کیږي.

هغه دلیلونه چې محکمه یې لغوه کولی شي محدود دي او په ماده 7:274 BW کې لیست شوي دي. په لنډیز کې:

• کرایه دار د ښه کرایه دار په توګه چلند نه دی کړی - جدي ستونزه، ساختماني نه ورکول، ناوړه ګټه اخیستنه.
• د کور خاوند په بیړني ډول د شخصي استعمال لپاره ملکیت ته اړتیا لري، په شمول د بیارغونې چې د کرایې د دوام سره ناممکنه ده. محکمه دواړه ګټې په پام کې نیسي او ممکن د لیږد تادیه امر وکړي.
• کرایه دار د نوي تړون معقول وړاندیز رد کړی دی - هغه دلیل چې د کرایې زیاتوالي لپاره مجبور نه شي.
• د زون کولو یو معتبر پلان (غوره ټیمینګ پلان) باید پلي شي.
• د زده کونکو او هدف ګروپ د استوګنې لپاره ځانګړي ځایونه، او چیرې چې د کور مالک په ودانۍ کې ژوند کوي.

"زه غواړم وپلورم"، "څوک به ډیر پیسې ورکړي" او "ستاسو قرارداد وايي چې دوه کاله کیږي" اساسات ندي. او نه هم د کرایې شخړه ده: د کور مالک ممکن د دې لپاره له دندې ګوښه نشي ځکه چې تاسو کرایه ننګولې ده.

ستاسو د خبرتیا موده

ستاسو موقف ډیر سپک دی. ستاسو د خبرتیا موده ستاسو د کرایې د تادیې وقفې سره مساوي ده - د میاشتني کرایې لپاره، یوه میاشت - د قانوني لږترلږه یوه میاشت او اعظمي حد درې (ماده 7:271 BW) سره. د اوږدې مودې لګولو ماده باطله ده، او تاسو اړتیا نلرئ چې هیڅ دلیل ورکړئ. د راجستر شوي لیک له لارې خبرتیا ورکړئ. په ریښتیني ثابتې مودې قرارداد کې تاسو معمولا لاهم ژر وتلی شئ، پداسې حال کې چې د کور مالک د پای نیټې پورې تړلی دی.

تنظیم شوي او منځنۍ بازار برخې

د استوګنې ځای کرایه وړیا نه ده. هر کور د کور د ارزونې سیسټم ( woningwaarderingsstelsel , WWS) لاندې نمرې ورکول کیږي، کوم چې د سطحې ساحې، د انرژۍ لیبل، حفظ الصحې اسانتیاوو، بهرنۍ ځای او WOZ ارزښت لپاره نمرې ورکوي، چې اعظمي قانوني کرایه تولیدوي.

د د ارزانه کرایې قانون (د ارزانه کرایې قانون)، چې د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې نافذ دی، مقررات یې پورته غځولي دي. اوس درې برخې شتون لري: ټیټ تنظیم شوی برخه، د بازار منځنۍ برخه (د بازار منځنۍ کرایه) up to and including 186 points, and the free sector above. Municipalities have enforced this since 1 January 2025. The dividing line between a regulated and an unregulated starting rent is the rent corresponding to 186 points, so that the free sector begins at 187 points (art. 2 Besluit huurprijzen woonruimte). That assessment is made at the start of the tenancy: a home whose rent lay above the boundary when the tenancy began does not become regulated afterwards because WOZ points later fall away. The rent ceiling corresponding to that point limit is indexed every year by the Minister responsible for housing and published in the Staatscourant, so work with the figure in force on the date your tenancy began rather than the one current today.

د کرایې تخصیص (د کرایې تخصیص) limits are a separate matter from the segment boundaries. The maximum rent for which allowance can be claimed is lower for a tenant under twenty-one than for one aged twenty-one or older, subject to a statutory exception for younger tenants with a disability (art. 13 Wet op de huurtoeslag). Below that ceiling the quality-discount limit (د کیفیت تخفیف حد) and the two capping limits (افټوپینګزګرینزین), which depend on household size, decide how much of the rent is actually reimbursed. All of these amounts are indexed with effect from 1 January each year and published by the Belastingdienst; use the figures in force for the year in question.

یو نوی کرایه دار کولی شي د کرایې له کمیسیون څخه وغواړي چې د کرایې له پیل څخه د شپږو میاشتو په اوږدو کې د پیل کرایه وارزوي (ماده ۷:۲۴۹ BW) — د هغو ارزښتناکو حقونو څخه چې یو نړیوال کرایه دار یې لري، او تر ټولو ډیر له لاسه ورکړل شوي دي.

کرایه زیاتوي

An increase must be proposed in writing at least two months before it takes effect, stating the rent currently in force, the change, the new rent and the effective date (art. 7:252 BW). In the regulated and mid-market segments the increase is capped annually; in the free sector the contract governs, within the statutory maximum that applies there. The maximum percentages differ per segment, are set each year by the Minister responsible for housing on the wage and inflation formula in the Besluit huurprijzen woonruimte, and are published in the Staatscourant before they take effect; the social and the mid-market rounds also run from different dates in the year. In the regulated segment a landlord may instead apply a fixed cash increase to a low bare rent, again on the amount fixed for that year. If you think an increase is unlawful, object in writing before the effective date rather than stopping payment.

د امانت او خدماتو لګښتونه

د ښه ځمکې مالکیت قانون (د ښه ځمکې مالکیت قانون) لاندې ، چې د ۲۰۲۳ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې نافذ دی، زیرمه باید د میاشتني کرایې دوه چنده څخه زیاته نشي - د کور د کارولو کرایه، د خدماتو لګښتونو پرته - او باید د کرایې پای ته رسیدو څخه د ۱۴ ورځو دننه بیرته ورکړل شي (د مادې ۷:۲۶۱ب BW). چیرې چې د کور مالک تادیه شوی کرایه، تادیه شوی د خدماتو لګښتونه یا زیان تادیه کوي، نو د دې پرځای پاتې پیسې د ۳۰ ورځو دننه ورکول کیږي، او هر ډول کسر لیکلي توضیحاتو ته اړتیا لري.

د خدماتو لګښتونه ( servicekosten ) باید اصلي لګښتونه منعکس کړي. د کور مالک باید د محاسبې کال پای ته رسیدو څخه د شپږو میاشتو په اوږدو کې یو مشخص کلنی بیان چمتو کړي (آرټ. 7:259 BW)، او تاسو کولی شئ اصلي اسناد معاینه کړئ. د کرایې، اسانتیاوو او خدماتو "ټول شامل" د کرایې بنډل د کور مالک ستونزه ده، نه ستاسو: د Huurcommissie کولی شي دا وویشي.

ساتنه، نیمګړتیاوې او د کرایې کمښت

په اصل کې د کور خاوند د ملکیت د ژوند کولو لپاره د مناسب والي او د نیمګړتیاوو د حل مسؤلیت لري؛ کرایه دار د ورځني کوچني ترمیمونو مسؤلیت لري.

ګیبریک (عیب) هر هغه حالت دی چې تاسو له هغه خوند څخه محروموي چې تاسو یې تمه لرئ، چې په پراخه کچه په ماده کې تعریف شوی. 7:204 BW — نمی او فنګس، ناکام بویلر، یو لیک شوی چت. یوځل چې خبر شي، د کور مالک باید دا حل کړي (ماده 7:206 BW). که نه، تاسو کولی شئ له محکمې څخه وغواړئ چې د کور مالک په لګښت کار ته اجازه ورکړي، د هغه مودې لپاره د کرایې کمښت ادعا وکړئ چې نیمګړتیا دوام لري (ماده 7:207 BW)، یا د زیانونو ادعا وکړئ چیرې چې د کور مالک په ګناه کې وي (ماده 7:208 BW). ستاسو خپل مکلفیت کوچني ترمیمونه پوښي (ماده 7:217 BW)، چې په Besluit kleine herstellingen کې مشخص شوي : د رڼا بلبونه، د اوبو بندول، د باغ کوچنۍ ساتنه. هغه ماده چې تاسو ته د ساختماني ساتنې لیږدول باطل دي.

په لیکلې بڼه کې نیمګړتیاوې راپور کړئ: د کرایې کمولو ادعا د خبرتیا نیټې پورې اړه لري. په تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې، د کرایې کمیټه کولی شي د جدي نیمګړتیاوو لپاره د لنډمهاله کمښت امر وکړي، د محکمې په پرتله ګړندی او ارزانه. هیڅکله په یو اړخیزه توګه کرایه مه ځنډوئ - چې د کور مالک ته د فسخ کولو زمینه برابروي.

لاسرسی، محرمیت او د کور مالک د ننوتلو حق

تاسو د ملکیت څخه په انحصاري ډول کار اخلئ. د کور خاوند د ننوتلو عمومي حق نلري، او هغه ماده چې د دې اجازه ورکولو ادعا کوي ستاسو د بې خنډه خوند اخیستلو حق نه ردوي: کله چې تاسو بهر یاست نو ځان ته د ننوتلو اجازه مه ورکوئ، ستاسو د ننوتلو پوښښ کیمرې نشته. تاسو باید د بیړني کارونو او اړینو ترمیمونو او تفتیشونو لپاره په مناسب وخت او مناسب خبرتیا سره د لاسرسي اجازه ورکړئ (آرټ. 7:220 BW). قاعده د ملاقاتونو ده، نه د حیرانتیا خبره. تکرار شوي نا اعلان شوي لیدنې یا د وتلو فشار کولی شي د ډارولو په معنی وي، د Wet goed verhuurderschap لاندې منع دي او ښاروالۍ ته راپور ورکول کیدی شي.

بیا رغونه او معقول وړاندیز

یو کور خاوند چې غواړي ترمیم وکړي باید تاسو ته یو لیکلی وړاندیز وړاندې کړي، او تاسو باید همکاري وکړئ که چیرې دا معقول وي (ماده 7:220 BW). معقولیت د دواړو خواوو په ګټو اغیزه کوي: د کار اړتیا، ګډوډي، وړاندیز شوی تاوان، د کرایې پایلې او هر ډول لنډمهاله بیا استوګنځای. ترمیم ستاسو کرایه پای ته نه رسوي - دا د کارونو له لارې دوام لري. که تاسو یو وړاندیز غیر معقول وګڼئ، نو دا په لیکلي ډول د دلیلونو سره ووایاست. چیرې چې په یوه کمپلیکس کې ډیری کرایه کونکي موافق دي، دا معقول ګڼل کیږي او تاسو باید ژر تر ژره محکمې ته لاړ شئ.

د کرایې په بازار کې تبعیض

د عمومي مساوي چلند قانون له مخې د تابعیت، قومي اصل، مذهب، جنس، جنسي تمایل او معلولیت په ګډون پر بنسټ تبعیض غیرقانوني دی. د ویټ ګوډ ورهوردرشاپ د کرایې لپاره دا ګړندی کړ: یو کور مالک یا اجنټ باید د انتخاب شفافه پروسه ترسره کړي، د عیني معیارونو پلي کول او ثبت کول، او رد شوي نوماند ته تشریح کړي چې ولې بل غوښتونکی غوره شوی.

دا په مستقیم ډول د نړیوالو لپاره ګټور دی، چې په غیر متناسب ډول د "یوازې هالنډي اتباعو"، "نه بهرنيان"، یا د لیدلو وروسته د ناڅرګند ردونو لخوا اغیزمن کیږي. د انتخاب لپاره د معیارونو او دلیل لپاره په لیکلي ډول پوښتنه وکړئ، او د ښاروالۍ د راپور ورکولو نقطې ته یې راپور ورکړئ، کوم چې کولی شي جریمه شي او، چیرې چې جواز ورکول کار کوي، د کرایې حق بیرته واخلي.

فرعي کرایه او Airbnb

عمومي قاعده دا ده چې تاسو نشئ کولی دریم اړخ ته د اجازې پرته د ملکیت کارولو اجازه ورکړئ (ماده 7:244 BW). یو کرایه کونکی چې په یو خپلواک کور کې ژوند کوي ممکن د هغې یوه برخه فرعي کرایه کړي - یوه خونه - مګر د ټول کور فرعي کرایه کول، یا یې په لنډ کرایه پلیټ فارم کې لیست کول، د کرایې له لاسه ورکولو لپاره یو له روښانه لارو څخه دی: محکمې په منظم ډول غیر مجاز فرعي کرایه کول د ښه کرایه کونکي په توګه د چلند کولو ناکامي ګڼي، او ګټه بیرته ترلاسه کیدی شي. ډیری ښاروالۍ هم د رخصتۍ کرایه په جلا توګه تنظیموي، د جواز اړتیاو او خپلو جریمو سره. د فرعي کرایه کونکي په توګه، ستاسو دریځ د اصلي کرایې څخه اخیستل کیږي: که دا پای ته ورسیږي، نو په اصل کې، ستاسو هم.

که چیرې ملکیت وپلورل شي: پلور د اجارې تړون نه ماتوي

په لنډه توګه مه کوه - خرڅلاو د اجارې تړون نه ماتوي (ماده 7:226 BW). که ستاسو د کور مالک کور وپلوري، پیرودونکی د قانون له مخې د کور مالک مقام ته ننوځي، او ستاسو کرایه، کرایه او ساتنه په خپل حال پاتې کیږي. تاسو اړتیا نلرئ چې هیڅ نوی لاسلیک وکړئ، او باید د پلور د شرط په توګه وړاندیز شوي "نوي قرارداد" څخه محتاط اوسئ، کوم چې ممکن په خاموشۍ سره ستاسو حقونه کم کړي.

تاسو باید معقول نظرونه زغمئ، مګر خرڅلاو د فسخ کولو دلیل نه دی. او نه هم د نوي مالک هیله ده چې سمدلاسه کور ته کډه شي: یو مالک چې د خپل مخکیني مالک په مقام کې قدم ایښی وي نشي کولی د عاجل ملکیت کارولو په ځمکه کې بریالی شي تر هغه چې کرایه دار ته په لیکلي ډول وویل شي چې هغه یو نوی مالک لري (آرټ. 7:274 BW).

په BRP کې نوم لیکنه

که تاسو په هالنډ کې ژوند کوئ نو تاسو باید د شخصي ریکارډونو ډیټابیس ( Basisregistratie Personen , BRP) کې په خپل پته نوم لیکنه وکړئ. نوم لیکنه یو قانوني مکلفیت دی، نه د کور مالک څخه احسان، او تاسو د BSN، بانکي حساب او روغتیا بیمې لپاره ورته اړتیا لرئ.

هغه کور مالک چې د نوم لیکنې څخه انکار کوي د خبرداري نښه ده، معمولا ځکه چې کرایه د ګروي، بیمې یا ښاروالۍ د کورونو قوانینو څخه سرغړونه کوي، ځکه چې کور د لازمي جواز پرته کرایه شوی، یا ځکه چې عاید نا اعلان شوی دی. له دې څخه هیڅ یو په قانوني توګه ستاسو ستونزه نه ده، مګر دا ټول پدې معنی دي چې ستاسو کرایه په بې ثباته ځمکه کې ده. "تاسو دلته راجستر نشئ کولی" د وتلو دلیل په توګه چلند وکړئ.

کله چې یو څه غلط شي چیرته لاړ شي

درې لارې شتون لري، او په سمه توګه غوره کول وخت خوندي کوي.

• د ښاروالۍ د راپور ورکولو نقطه (ښه ټکی) — د کور مالک د چلند لپاره: تبعیض، ګواښ، د لیکلي قرارداد یا اړین معلوماتو ورکولو څخه انکار، غیرقانوني لګښتونه، او په تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې ډیر کرایه. هرې ښاروالۍ د 2024 کال له پیل راهیسې یو درلود. دا وړیا ده، مګر تاسو ته د پیسو ورکولو پرځای د عامه ګټو لپاره پلي کوي.
• Huurcommissie (د کرایې محکمه) — د پیل شوي کرایې، کلني زیاتوالي، د خدماتو فیس تصفیې، ټول په کرایه او د نیمګړتیاوو لپاره د کرایې کمولو لپاره، په تنظیم شوي او منځني بازار برخو کې. ګړندی، ټیټ لګښت او پابند، مګر دا زیرمې، ایستل یا زیانونه نه اداره کوي.
• د فرعي ولسوالۍ محکمه (کینټون ریچټر) — د نورو ټولو شیانو لپاره: ختمول او شړلو، د زیرمو بیرته ترلاسه کول، زیانونه، د قرارداد ماتول او د آزاد سکتور شخړې. هیڅ وکیل ته اړتیا نشته، مګر بل اړخ به معمولا یو ولري.

ډیری ضرب الاجلونه لنډ دي - د کرایې د پیل لپاره شپږ میاشتې، د کرایې د زیاتوالي اعتراض لپاره مؤثره نیټه، د فسخ خبرتیا ته د ځواب ویلو لپاره شپږ اونۍ - او د دوی له لاسه ورکول کولی شي قوي قضیه ډوب کړي.

عملي چک لیست

مخکې له دې چې تاسو لاسلیک وکړئ

• د قرارداد ډول او که چیرې د ټاکلې مودې لپاره وي، نو کومه اجازه لرونکې کټګوري پلي کیږي، مشخص کړئ.
• د کرایې ورکولو دمخه ټکي حساب کړئ.
• وګورئ چې زیرمه د دوو میاشتو کرایې څخه زیاته نه وي.
• د خدماتو لګښتونه مشخص شوي، په "ټول-ان" شکل کې نه دي شامل شوي.
• په لیکلي ډول تایید کړئ چې تاسو کولی شئ هلته په BRP کې نوم لیکنه وکړئ.
• پوښتنه وکړئ چې ایا یو استازی له تاسو څخه فیس اخلي - په هغه صورت کې چې اجنټ د کور مالک لپاره هم کار کوي، له کرایه دار څخه فیس اخیستل عموما اجازه نلري.
• د سپارلو پر مهال د حالت عکس واخلئ، نیټه.

کله چې یو څه غلط شي

• په لیکلې بڼه یې ولیکئ؛ د لغوه کولو او نیمګړتیاوو لپاره راجستر شوي پوسټ وکاروئ.
• کرایه ورکړئ تر هغه چې یوې باصلاحیته ادارې یې کمه کړې نه وي.
• د کور مالک لپاره د عمل کولو لپاره یوه وروستۍ نیټه وټاکئ، او ووایاست چې بل څه پیښیږي.
• معلومه کړئ چې کومه لاره مناسبه ده، او د بل هر څه دمخه وروستۍ نیټه وګورئ.
• که چیرې خبرتیا درکړل شي یا تاسو مجبور شئ چې لاسلیک وکړئ یا لاړ شئ، نو ژر مشوره واخلئ.