د استوګنې کرایې پای ته رسول: د کور مالک کله کولی شي خپل کرایه پای ته ورسوي؟

یو کور مالک یوازې د فرعي ولسوالۍ محکمې ( kantonrechter ) له لارې د کرایه دار د رضایت خلاف د استوګنې کرایه پای ته رسولی شي : یا د قانوني دلیل له مخې خبرتیا ورکولو او بیا له محکمې څخه د پای نیټه ټاکلو غوښتنه کولو سره، یا له محکمې څخه د اجارې د لغوه کولو غوښتنه کولو له لارې ځکه چې کرایه دار په جدي ډول سرغړونه کړې ده. برعکس، یو کرایه دار کولی شي په ساده ډول د خبرتیا په ورکولو سره اجاره پای ته ورسوي.

This article covers self-contained and non-self-contained residential accommodation, both social and private sector; business premises are outside its scope.

د استوګنې د کرایې تړونونه کوم ډول شتون لري؟

اصلي توپیر د نامعلومې مودې لپاره د کرایې او لنډمهاله کرایې ترمنځ دی. د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې نامعلومه کرایه بیا نورم دی او لنډمهاله قراردادونه یوازې د ځانګړو ډلو لپاره اجازه لري.

د نامعلومې مودې لپاره کرایه دار ته تر ټولو زیات خوندیتوب ورکوي. د کور مالک کولی شي دا یوازې په قانوني اساس پای ته ورسوي، په ټاکل شوې بڼه کې د خبرتیا په ورکولو سره او که کرایه دار د محکمې له پریکړې سره موافق نه وي. دواړه خواوې باید د قانوني خبرتیا دورې مراعات کړي.

د دایمي کرایې تړونونو قانون ( Wet vaste huurcontracten ) لاندې، چې د ۲۰۲۴ کال د جولای په لومړۍ نیټه نافذ شو، د کور خاوندان کولی شي یوازې ځانګړو ډلو ته نوي لنډمهاله قراردادونه وړاندې کړي. د هالنډ حکومت په وینا پدې کې هغه زده کونکي شامل دي چې په بل ښاروالۍ کې د زده کړې لپاره راځي، هغه خلک چې په لنډمهاله توګه د کار یا د خپل کور د ترمیم لپاره حرکت کوي، هغه خلک چې د ټولنیز پاملرنې څخه راځي یا د بیړني کور حالت کې راځي، هغه کرایه کونکي چې د پخواني قرارداد پای ته رسیدو وروسته دوهم چانس ترلاسه کوي، او هغه والدین جلا کوي چې د خپلو ماشومانو سره نږدې لنډمهاله کور ته اړتیا لري. دا ډول قرارداد اعظمي دوه کاله دوام کوي. د کور خاوند باید د پای نیټې څخه یو څخه تر دریو میاشتو پورې په لیکلي ډول کرایه کونکي ته خبر ورکړي؛ یو لنډمهاله قرارداد چې دوام لري د نامعلومې مودې لپاره قرارداد کیږي.

د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه مخکې لاسلیک شوي لنډمهاله قراردادونه خپل اصلي قوانین ساتي. پخوا، په ځان پورې تړلي کورونه تر دوو کلونو پورې او غیر ځان پورې تړلي استوګنځي، لکه په ګډ کور کې یوه خونه، تر پنځو کلونو پورې کرایه کیدی شي.

حکومت د کرایې د مناسبو تړونونو ( wetsvoorstel passende huurcontracten ) په اړه د یوې لایحې په اړه هم مشوره کوي، کوم چې به د لنډمهاله استوګنې کرایې 30 ورځو ته محدودې کړي او د زده کونکو او مهاجر کارګرانو لپاره به د لنډمهاله قراردادونو لپاره ډیر ځای رامینځته کړي. عامه مشوره د 2026 کال د جولای له 2 څخه تر 28 اګست پورې روانه وه؛ لایحه نه ده تصویب شوې، نو اوسني قوانین لاهم پلي کیږي.

د خبرتیا او انحلال ترمنځ څه توپیر دی؟

خبرتیا ( opzegging ) د خبرتیا دورې سره اجاره پای ته رسوي او د کور مالک لپاره، یو قانوني دلیل. انحلال ( ontbinding ) اجاره پای ته رسوي ځکه چې یو اړخ په ترسره کولو کې پاتې راغلی، او د استوګنې اجارې لپاره دا د محکمې پریکړې ته اړتیا لري.

خبرتیا

د هالنډ د مدني قانون (BW) د 7:271 مادې له مخې، خبرتیا باید د ضمانت لیک یا راجستر شوي لیک له لارې ورکړل شي. که چیرې د کرایه دار میړه یا راجستر شوی ملګری شریک کرایه دار وي، نو خبرتیا باید هر یو ته په جلا توګه ورکړل شي. د کور مالک باید د خبرتیا لپاره اساس بیان کړي؛ پرته له دې، خبرتیا باطله ده.

د خبرتیا دورې دا دي:

• د کرایه کوونکي لپاره: د کرایې د ورکړې مودې سره مساوي، لږترلږه یوه میاشت او تر ډیره حده درې میاشتې؛
• د کور مالک لپاره: لږترلږه درې میاشتې، د هر بشپړ کال لپاره چې کرایه دار کور نیولی وي، تر اعظمي حد پورې تر شپږو میاشتو پورې غځول کیږي.

د کور د مالک له خبرتیا وروسته، کرایه دار شپږ اونۍ وخت لري چې ووایی چې ایا هغه موافق دی یا نه. که کرایه دار په لیکلي ډول موافقه ونکړي، نو اجاره د قانون له مخې دوام لري تر هغه چې محکمه په وروستۍ توګه پریکړه وکړي (د قانون ۷:۲۷۲ ماده). د دې شپږو اونیو وروسته کور مالک کولی شي له محکمې څخه وغواړي چې د اجارې پای ته رسیدو نیټه وټاکي.

تحلیل

د کرایه دار له خوا د قانون د 7:231(1) مادې له مخې، د استوګنې کرایه یوازې په هغه صورت کې لغوه کیدی شي چې کرایه دار د محکمې له خوا ترسره نه شي. د قانون د 7:231(2) مادې کې محدود استثناوې شتون لري، د مثال په توګه کله چې ښاروال کور د اپیمو قانون له مخې د مخدره توکو د سوداګرۍ یا د عامه نظم د دلیلونو له امله تړلی وي.

په کومو دلیلونو د کور مالک خبرتیا ورکولی شي؟

Only on the grounds listed in Article 7:274(1) BW. The court grants the claim to end the lease only if one of those grounds is established; in summary:

• The tenant has not behaved as a good tenant should, for example because of serious nuisance or rent arrears.
• A valid eviction clause (د بسترونو بندول) موافقه وشوه، د مثال په توګه ځکه چې د کور مالک یا پخوانی اشغالګر غواړي بیرته کډه شي، په دې شرط چې د BW 7:274(2) مادې سخت شرایط پوره شي.
• The landlord urgently needs the home for his or her own use. The court weighs the interests of both parties and the tenant must be able to obtain other suitable accommodation.
• The tenant refuses a reasonable offer to enter into a new tenancy agreement for the same home, under the conditions of that provision.
• The landlord wants to realise a function that the applicable environment plan (د ټولو لپاره پلان) ملکیت ته سپارل کیږي.
• The home forms part of the landlord’s own home (non-self-contained accommodation in the landlord’s house), and the landlord’s interests outweigh those of the tenant.
• The home is in a building with an environmental permit for a limited period of at most fifteen years, and the notice is given against the expiry of that permit.
• A private landlord who lets a single home wants to sell it, having lived in it as owner for at least two years before the lease began, and this ground was expressly agreed in the lease.
• A tenant under a specific youth contract has reached the age of 28 and can obtain other suitable accommodation.

د کور بیړنۍ کارول یوه سخته اړتیا ده. مثالونه یې یو کور مالک دی چې غواړي پخپله په کور کې ژوند وکړي، یا د کور مالک د کورنۍ نږدې غړی. محکمه ګوري چې د کور مالک اړتیا څومره بیړنۍ ده او ایا کرایه دار کولی شي بل مناسب کور ومومي.

کله محکمه د سرغړونې له امله اجاره لغوه کولی شي؟

که چیرې کرایه دار د مکلفیت په ترسره کولو کې پاتې راشي، نو د کور مالک کولی شي له محکمې څخه د اجارې د لغوه کولو غوښتنه وکړي. یوازې د کافي وزن نشتوالی د قرارداد لغوه کول توجیه کوي، او محکمه ټول شرایط ارزوي، په شمول د کرایه دار لپاره پایلې.

قانوني اساس د 6:265(1) ماده BW ده: د یوې خوا د ترسره کولو کې هر ناکامي بل لوري ته د قرارداد د لغوه کولو حق ورکوي، پرته لدې چې ناکامي، د هغې ځانګړي ماهیت یا لږ اهمیت ته په پام سره، د لغوه کولو توجیه ونه کړي. د 2018 کال د سپتمبر په 28 نیټه (ECLI:NL:HR:2018:1810) په خپله پریکړه کې د هالنډ سترې محکمې ( Hoge Raad ) وویل چې په ټولنیز کور جوړولو کې هیڅ ځانګړي مقررات نه پلي کیږي: دا عمومي چوکاټ د ټولو شرایطو په پام کې نیولو لپاره کافي ځای وړاندې کوي، پشمول د کور ساتلو کې د کرایه دار دلچسپي او د بې کوره کیدو خطر. حتی که کرایه دار په محکمه کې حاضر نشي، محکمه ممکن معاینه کړي چې ایا سرغړونه د شړلو سختې پایلې توجیه کوي.

تر ټولو عام سرغړونې په لاندې ډول دي:

• د کرایې بقایاوې. د فرعي ولسوالیو د محکمو د ملي لارښوونو سره سم، د کرایې بقایاوو له امله د انحلال ادعا په اصل کې هغه وخت منل کیږي کله چې بقایاوې درې میاشتنۍ قسطونو ته ورسیږي. حتی بیا هم، محکمه کولی شي کرایه دار ته د تادیې یا مشروط انحلال امر کولو لپاره وخت ورکړي.
• ځورونه. هغه کرایه دار چې د ښه کرایه دار په توګه چلند نه کوي او جدي، څرګندې ستونزې رامینځته کوي، لکه د ساختماني شور یا ګاونډیانو ته ګواښونه، کولی شي کور له لاسه ورکړي. د کور مالک باید وکولی شي چې د ستونزو ثبوت وړاندې کړي.
• د منل شوي هدف خلاف کارول. د کور څخه د سوداګرۍ ځای یا د جرمي فعالیتونو لپاره کارول، لکه د بنګ فارم، د تړون سرغړونه ده.
• غیر مجاز فرعي کرایه ورکول. د کور مالک له اجازې پرته د ټول کور فرعي کرایه کول یوه جدي سرغړونه ده چې کولی شي د انحلال توجیه وکړي.

مخکې لدې چې د کور مالک د انحلال غوښتنه وکړي، هغه معمولا د نیمګړتیا خبرتیا ( انګریزي ) لیږي چې کرایه دار ته د سرغړونې د حل لپاره مناسب وخت ورکوي. د جدي سرغړونو په صورت کې چې نشي حل کیدی، لکه د بنګ فارم، دا ګام ممکن اړین نه وي.

کړنلاره څنګه کار کوي؟

که کرایه دار په خپله خوښه له کوره ونه وځي، نو د کور خاوند باید فرعي ولسوالۍ محکمې ته لاړ شي. د کور خاوند په یوازې سر پریکړه نشي کولی چې اجاره پای ته رسیدلې ده، حتی که کرایه دار په جدي توګه له هغې څخه سرغړونه کړې وي.

• د سرغړونې خبرتیا: یو راجستر شوی لیک واستوئ چې د سرغړونې تشریح کوي او د هغې د حل لپاره مناسب وخت ټاکي. د لیږلو ثبوت وساتئ.
• احضارات: که چیرې کرایه دار د سرغړونې حل نه کړي، نو یو ضمانت کوونکی احضارات وړاندې کوي چې په کې د کور مالک د اجارې د لغوه کولو او د شړلو ادعا کوي. د خبرتیا په طرزالعمل کې، د کور مالک له محکمې څخه غوښتنه کوي چې د اجارې د پای ته رسیدو نیټه وټاکي.
• اورېدنه: محکمه د دواړو خواوو خبرې اوري. د کور خاوند باید د سرغړونې یا د خبرتیا لپاره زمینه ثابته کړي؛ کرایه دار کولی شي خپل اړخ او هر ډول تخفیف کوونکي شرایط وړاندې کړي.
• قضاوت: محکمه ادعا مني یا ردوي. که چیرې یې مني، نو محکمه هغه موده ټاکي چې کرایه دار باید په کې ووځي. محکمه اړتیا لري چې پوه شي چې ایا کوچني ماشومان په کور کې ژوند کوي، ځکه چې دا کولی شي د اوږدې مودې د ایستلو لامل شي.
• شړل: که چیرې کرایه دار په خپله خوښه ونه وځي، نو ضمانت کوونکی کولی شي د شړلو امر نافذ کړي.

لنډیز اجراات کله یو انتخاب دی؟

په بیړنیو حالاتو کې، لکه جدي نا آرامۍ، خطرناک حالتونه یا له کوره د مخدره توکو معامله، د کور مالک کولی شي د لنډیز اجرااتو ( کارټ ګیډینګ ) کې له محکمې څخه د کور د خالي کولو لپاره د لنډمهاله حکم غوښتنه وکړي. محکمه باید قانع شي چې موضوع بیړنۍ ده او دا چې ادعا د وړتیاوو په اساس په اجرااتو کې د بریالیتوب احتمال لري.

After a provisional eviction order, proceedings on the merits can still follow. Summary proceedings only make sense with clear, serious and documented breaches.

د کور خاوندان اکثرا له کومو ستونزو سره مخ کیږي؟

کرایه دار د فسخ خبرتیا ته ځواب نه ورکوي

دا د پروسې مخه نه نیسي: د کور مالک کولی شي فرعي ولسوالۍ محکمې ته لاړ شي. د خدماتو ټول شواهد وساتئ، په شمول د راجستر شوي لیک تعقیب او تعقیب. که کرایه دار په محکمه کې حاضر نشي، ادعا ډیری وخت منل کیږي، مګر محکمه ممکن بیا هم رد کړي که چیرې تحلیل غیر معقول وي.

ناکافي شواهد

د ثبوت بار د کور مالک په غاړه دی. د کافي شواهدو پرته، محکمه به ادعا رد کړي. د پیل کولو دمخه اسناد راټول کړئ:

• د کرایې بقایاوې: د بانک بیانونه، د تادیاتو یادونې او د پاتې میاشتو لنډیز؛
• ځورونه: د پولیسو راپورونه، د ګاونډیانو شکایتونه او د کرایه دار سره لیکنې؛
• غیر مجاز فرعي کرایه: عکسونه، بیانونه او اعلانونه.

کله چې کرایه پای ته ورسیږي، د زیرمو او خدماتو لګښتونو سره څه کیږي؟

د ۲۰۲۳ کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه د پای ته رسیدو قراردادونو لپاره، زیرمه ممکن د دوو میاشتو اساسي کرایه وي، او د کور مالک باید دا د اجارې له پای ته رسیدو وروسته د ۱۴ ورځو دننه یا که چیرې تخفیف وشي نو د ۳۰ ورځو دننه بیرته ورکړي. د خدماتو لګښتونه د قانوني بیاکتنې له لارې حل کیږي.

د کور خاوند کولی شي یوازې د امانت څخه ځانګړي توکي کم کړي، لکه نه تادیه شوې کرایه، نه تادیه شوي خدماتو لګښتونه او د کرایه دار لخوا رامینځته شوی زیان، او باید په لیکلي ډول هر ډول کمښتونه مشخص کړي. د 7:259 مادې BW لاندې، د کور خاوند باید کرایه دار ته د خدماتو لګښتونو یوه لنډه کتنه هر کال ورکړي، د تقویم کال له پای ته رسیدو څخه لږ تر لږه شپږ میاشتې وروسته؛ که چیرې کرایه د کال په جریان کې پای ته ورسیږي، نو عمومي کتنه د کال هغه برخه پوښي چې تیر شوې ده.

د کور خاوند په توګه باید څه وګورئ؟

A notice or dissolution claim fails quickly on form or evidence. Check these points before you act:

• Check whether the lease is for an indefinite period or a temporary contract, and which rules applied on the date it was concluded.
• Give notice by bailiff’s writ or registered letter, state a ground from Article 7:274(1) BW and observe the notice period of three to six months (Article 7:271 BW).
• For a breach, send a notice of default by registered letter with a reasonable deadline and keep the track-and-trace.
• Collect evidence before you start: bank statements, police reports, neighbours’ complaints or advertisements for subletting.
• Consider a written settlement on voluntary departure before you go to court.

د کرایه دار په توګه باید څه وګورئ؟

Your lease is protected: without your written agreement, it continues until the court has decided (Article 7:272 BW). Check these points:

• Check whether the landlord’s notice was given by bailiff’s writ or registered letter and states a statutory ground.
• Do not sign an agreement to end the lease within the six weeks after the notice without advice.
• For rent arrears, pay or propose a payment plan before the arrears reach three monthly instalments.
• Respond to a notice of default in writing and within the deadline.
• At the end of the lease, check that the deposit is repaid within 14 days, or 30 days with specified deductions.

What can we do for you with ending a residential tenancy?

زموږ د کرایې وکیلان act for landlords and tenants:

• We check the lease and tell you which rules and notice periods apply.
• We draft the notice of termination with the correct statutory ground, or assess a notice you received.
• We draft the notice of default and collect the evidence for a dissolution claim.
• We conduct the proceedings before the subdistrict court, including summary proceedings in urgent cases.
• We negotiate and record a settlement on voluntary departure.

لنډیز

• د کور خاوند د فرعي ولسوالۍ محکمې پرته د کرایه دار د خوښې پر خلاف د استوګنې کرایه نشي ختمولی؛ کرایه دار کولی شي په ساده ډول له یوې څخه تر دریو میاشتو پورې خبرتیا ورکړي.
• د کور مالک خبرتیا باید د ضمانت لیک یا راجستر شوي لیک له لارې ورکړل شي، د 7:274 مادې BW څخه قانوني اساس بیان کړي او د دریو څخه تر شپږو میاشتو پورې د خبرتیا موده مشاهده کړي.
• د سرغړونې لپاره انحلال د محکمې پریکړې ته اړتیا لري (ماده 7:231 BW) او د کافي وزن سرغړونه؛ د کرایې د بقایاو لپاره لارښود درې میاشتني قسطونه دي.
• د ۲۰۲۴ کال د جولای له لومړۍ نیټې راهیسې نوي لنډمهاله قراردادونه یوازې د ځانګړو ډلو لپاره او په اعظمي توګه د دوو کلونو لپاره اجازه لري.
• د ۲۰۲۳ کال د جولای له لومړۍ نیټې څخه د قراردادونو لپاره زیرمه حد اکثر د دوو میاشتو اساسي کرایه ده او باید د ۱۴ یا ۳۰ ورځو دننه بیرته ورکړل شي.

ډېرپېښې پوښتنې