Transfer tax and buyer’s costs when buying property in the Netherlands

په هالنډ کې تقریبا هر کور اعلان شوی دی کوسټن کوپر: the price is the price of the house, and the costs of transferring it are yours. The largest of those costs is transfer tax, charged at 2, 8 or 10.4 per cent depending on what you buy and what you will do with it. This page sets out the three rates and where they come from, the starter’s exemption, the reliefs that matter in practice and the other costs to budget for. It is general legal information, not tax or financial advice on your own purchase; for the tax treatment of a specific transaction, consult a tax adviser.

د "کوستین کوپر" معنی څه ده، او دا څنګه د "ویریج اپ نام" څخه توپیر لري

Kk ( kosten koper ، "د پیرودونکي لپاره لګښتونه") پدې معنی دي چې اعلان شوی نرخ د لیږد لګښتونه نه لري؛ تاسو هغه پورته ورکوئ. وان ( vrij op naam ، "په نوم وړیا") پدې معنی چې قیمت دمخه ستاسو په نوم د ملکیت ایښودلو لګښت شامل دی. توپیر په لویه کچه د نوي جوړیدو په وړاندې دوهم لاس تعقیبوي: موجوده کورونه معمولا د kosten koper ، نوي کورونه د پراختیا کونکي څخه پلورل کیږي vrij op naam ، ځکه چې VAT د لیږد مالیې پرځای پلي کیږي او پراختیا کونکی یې په نرخ کې جوړوي.

د کوسټن کاپر لاندې معمولا پیرودونکي لاندې شیان لري:

• د لیږد مالیه (مالیه انتقال);
• د لیږد سند لپاره د نوټري فیس (د ګټې اخیستنې وړتیا);
• د ځمکې ثبت (کادستر) د دې سند د ثبتولو فیس؛
• او، د ګروي سره، د ګروي سند لپاره د نوټري او کادستر فیس.

دا د پلورونکي اجنټ کمیسیون نه پوښي، کوم چې پلورونکی یې ورکوي، او نه هم ستاسو د خپل پیرودونکي اجنټ، سروې، ارزښت یا د ګروي مشوره. او نه هم د وریج اوپ نوم معنی لري چې هیڅ لګښت نشته: په نوي جوړ شوي ګروي کې، سند او د هغې راجسټریشن ستاسو پاتې کیږي.

Transfer tax (overdrachtsbelasting): the three rates

د لیږد مالیه په هالنډ کې د غیر منقولو ملکیتونو او د هغې د حقونو په ترلاسه کولو باندې اخیستل کیږي، لکه د اوږدې اجارې ( erfpacht ) او د ودانۍ حقونه ( opstal ). نرخونه په 14 ماده کې دي.

The structure changed on 1 January 2026. Until the end of 2025 there was no separate rate for dwellings the buyer would not occupy: they fell under the general rate of 10.4%. Since that date article 14 contains a distinct rate of 8% for acquiring a dwelling, with 2% retained for a buyer who will live in it as their main residence and 10.4% left as the general rate for everything else. The rates sit in the statute and are changed through the annual Belastingplan, so they hold until Parliament amends them; the Belastingdienst publishes the rate applying on any given date.

زاړه لنډیزونه چې لاهم ۱۰.۴٪ نرخ ورکوي

The three rates are settled: 2% for a dwelling the buyer will occupy as their main residence, 8% for a dwelling the buyer will not occupy, and 10.4% as the general rate for non-residential property. Because the 8% rate is comparatively new, older summaries and adviser pages sometimes still give 10.4% for a buy-to-let, a second home or a holiday home — the rate that applied until the end of 2025, but not to an acquisition after that.

د بیلسټینګډینسټ د نرخ پاڼې اداره کوي. د خپل سند په نیټه کې موقعیت وګورئ او له خپل نوټري څخه وغواړئ چې د لاسلیک کولو دمخه نرخ تایید کړي.

د پیل کونکي معافیت (د پیل کونکي وینا)

هغه پیرودونکی چې ټول شرایط پوره کوي هیڅ د لیږد مالیه نه ورکوي. معافیت په 15 ماده کې دی Wet op belastingen van rechtsverkeer، د 15a مادې کې د اعلامیې اړتیا. لاندې ټول باید پوره شي:

• عمر. کله چې سند لاسلیک شي، پیرودونکی باید ۱۸ کلن یا له هغه څخه پورته وي او تر ۳۵ کلن نه وي. ازموینه د هر پیرودونکي لپاره پلي کیږي: که چیرې د دوو ګډ پیرودونکو څخه یو یې ۳۵ کلن یا له هغه څخه پورته وي، یوازې د وړ پیرودونکي ونډه معاف ده.
• یوازې یو ځل. پیرودونکي باید مخکې له دې معافیت نه وي تطبیق کړی. مخکې له مخکې د کور درلودل تاسو نه مستحق کوي؛ د دې معافیت کارولو سره.
• د مالک اشغال. پیرودونکی باید کور د لنډمهاله استوګنې پرته د خپل اصلي استوګنځي په توګه وکاروي. د کرایې، ترمیم او بیا پلورلو، یا د دوهم کور په توګه پیرودل وړ ندي.
• د ارزښت حد. The value of the dwelling with its appurtenances must not exceed the وونینګوارډګرینز. That threshold is indexed each 1 January and published by the Belastingdienst, so look it up for the year of your deed. It is a cliff edge, not a band: one euro above and the exemption falls away entirely, with 2% due on the whole value rather than the excess.

حد په شاخص کې دی او د هر جنوري په لومړۍ نیټه بدلیږي، نو په هغه پیرود کې چې حد ته نږدې وي د بشپړیدو نیټه پخپله پایله بدلولی شي.

لیکل شوې اعلامیه، او که غلطه وي نو څه پیښیږي

نه د ۲٪ نرخ او نه هم د پیل کونکي معافیت په اتوماتيک ډول پلي کیږي. د ۱۵ الف ماده له پیرودونکي څخه غواړي چې په لیکلي اعلامیه کې په واضح ډول، په کلکه او پرته له کوم ریزرویشن څخه ووایی چې دوی به د لنډمهاله استوګنې پرته د خپل اصلي استوګنې په توګه کور وکاروي - او د پیل کونکي معافیت لپاره، چې دوی مخکې له دې نه دی کارولی. د بیلسټینګ ډینسټ معیاري فورمې خپروي، او لاسلیک شوی اعلامیه باید د لیږد دمخه نوټري ته ورسیږي.

دا اعلامیه ستاسو د استملاک په وخت کې د ارادې سره تړاو لري، نه دا ژمنه چې هیڅ شی به بدلون ونلري: که تاسو په ریښتیا سره هلته د ژوند کولو اراده لرئ او وروسته شرایط تاسو مجبوروي چې حرکت وکړئ یا پریږدئ، نو راحت په تیرو وختونو کې له لاسه نه ورکول کیږي. هغه څه چې اجازه نلري هغه اراده اعلان کول دي چې تاسو یې نلرئ. که اعلامیه غلطه ثابته شي، د مالیې اداره کولی شي د توپیر او سود لپاره اضافي ارزونه ( naheffingsaanslag ) پورته کړي او جریمه وضع کړي چیرې چې مالیه ورکوونکی په ګناه کې وي. د غلط یا نامکمل بیرته راستنیدو لپاره جریمې د مادې دي. 67d او ماده. 67e AWR؛ په اصولو کې د دوو کلونو په اوږدو کې ترسره شوی رضاکارانه اصلاح د داسې جریمې مخه نیسي.

څوک مسؤل دی، او مالیه څنګه ورکول کیږي

د لیږد مالیه په لاندې ډول اخیستل کیږي: ترلاسه کوونکی — the buyer; the seller is not liable. It is self-assessed, but in a normal purchase you file nothing yourself: where the transfer is by notarial deed, as it must be for registered property, the د مدني قانون نوټري files digitally and pays on your behalf. The tax therefore appears on the notary’s completion statement: you transfer the full sum to the notary’s third-party account before completion, and the notary settles the tax, the Kadaster fees and their own fee from it. Only where there is no notarial deed must the buyer file and pay personally, within one month of becoming owner; an objection can be lodged within six weeks of payment.

هغه معافیتونه او اسانتیاوې چې په عمل کې مهمې دي

د پخوانۍ استملاک څخه لږ وروسته استملاک

۱۳ ماده هغه وخت راحت ورکوي کله چې ورته ملکیت د بل چا لخوا د پخوانۍ استملاک څخه په شپږو میاشتو کې بیا ترلاسه شي . د دوهم استملاک اساس د هغه مقدار لخوا کم شوی چې د لیږد مالیه، یا د نه مجرايي وړ VAT، په لومړي باندې اخیستل شوی و، نو دوهم پیرودونکی یوازې د ارزښت زیاتوالي باندې مالیه کیږي.

دا د هغه چا څخه پیرودلو ته ګټه رسوي چې په دې وروستیو کې یې پیرود کړی وي، او دا هغه څه دي چې د سوداګر یا پراختیا کونکي لخوا لنډمهاله بیا پلور د اعتبار وړ کوي. دا راحت د ملکیت او شپږو میاشتو کړکۍ پورې اړه لري، نه د پلورونکي هویت پورې، نو پوښتنه وکړئ چې پلورونکي کله ترلاسه کړی.

د کورنۍ لیږد، طلاق او میراث

د میراث له لارې یا د واده د ملکیت قانون له مخې ترلاسه کول د مالیې وړ استملاک نه دی، نو کله چې تاسو کور په میراث کې ترلاسه کوئ یا کله چې ملکیت د واده ټولنې له لارې تاسو ته راشي نو د لیږد مالیه نه راځي؛ د میراث مالیه ممکن پرځای راپورته شي. د طلاق په صورت کې، د واده ټولنې ویش یا د پخوانیو شریکانو ترمنځ په ګډه ساتل شوې ملکیت د 15 مادې د معافیتونو لخوا پوښل شوی، نو چیرې چې د کورنۍ کور یو میړه یا میرمنې ته تخصیص شوی وي د لیږد مالیه نه ورکول کیږي. د غیر واده شویو شریکانو لپاره دریځ تنګ دی او پدې پورې اړه لري چې ګډ ملکیت څنګه رامینځته شو.

د کورنۍ د غړو ترمنځ لیږدونه، د یوې پراخې عقیدې برعکس، په عمومي توګه معاف نه دي . یو مور او پلار چې ماشوم ته یې پلوري د عادي رژیم لاندې راځي: 2٪ که چیرې ماشوم هلته ژوند وکړي، یا هیڅ نه که دوی د پیل کونکي په توګه وړ وي. په 15 ماده کې د کورنۍ معافیت د سوداګرۍ د ځای ناستي لپاره دی، نه د کورنۍ کور. چیرې چې یو کور د بازار ارزښت څخه ښکته خپلوانو ته پلورل کیږي، د ډالۍ مالیه هم رامینځته کیدی شي، او د لیږد مالیې اساس د بازار ارزښت دی، نه د موافقه شوي نرخ.

نوې جوړه شوې ملکیت: د لیږد مالیې پرځای VAT

په نوي جوړونه دوه ځله مالیه نه ورکول کیږي. چیرې چې عرضه د VAT تابع وي - په پراخه کچه، یوه نوې ودانۍ چې د لومړي اشغال څخه دوه کاله دمخه یا دننه چمتو کیږي، او د ودانۍ ځمکه - د 15 مادې معافیت د لیږد مالیه ردوي، نو پیرودونکی 21٪ VAT ورکوي او 2٪ یا 8٪ نه. دا ورته لوپ وریژسټینګ دی.

له همدې امله د نوي جوړونې مالیه د "vrij op naam" په نوم یادیږي : ۲۱٪ د پراختیا کونکي په قیمت کې ده نه د پورته. معافیت په هغه ځای کې نه پلي کیږي چیرې چې پیرودونکی کولی شي VAT بیرته ترلاسه کړي، نو پانګه اچوونکي او شرکتونه جلا مشورې ته اړتیا لري. او د ودانۍ ځمکه استوګنځی نه دی: چیرې چې د لیږد مالیه د کور پرځای په پلاټ باندې پلي کیږي، نرخ ۱۰.۴٪ دی.

د بل پیرودونکي لګښتونه

د نوټري فیسونه د قانون له مخې نه ټاکل کیږي او د دفترونو او ښارونو ترمنځ توپیر لري، نو دوه یا درې نرخونه ترلاسه کړئ. د کادستر د راجسټریشن فیس ټاکل شوی او نوټري یې په لګښت لیږدوي.

څه د مجرايي وړ دي او څه نه دي

د ویش کرښه ساده ده: د ملکیت ترلاسه کولو لګښتونه د مجرايي وړ ندي، د پور تنظیم کولو لګښتونه دي. د 2001 کال د 3.120 Wet inkomstenbelasting مادې لاندې، ستاسو د خپل کور د ګروي لپاره د یو ځل تمویل لګښتونه په هغه کال کې د مجرايي وړ دي - د ګروي سند، د هغې راجسټریشن، مشاور، د پور لپاره ارزښت او د NHG فیس. د لیږد مالیه، د لیږد سند، د هغې راجسټریشن، ستاسو د پیرود اجنټ او سروې هیڅ ډول راحت نه جذبوي.

د ملي ګروي تضمین (د ملي ګروي تضمین) is optional and available only up to a maximum loan amount. NHG sets both the one-off guarantee fee (د بورګټوچټ پروویزی), a small percentage of the loan, and that maximum, which is higher where energy-saving measures are financed with the mortgage. Both are fixed annually and published in the Voorwaarden en Normen, and the version in force when the mortgage offer is issued applies, so check the figures for the year of your offer rather than the year of completion. Lenders normally offer a lower interest rate in return, so the guarantee often pays for itself.

The Kadaster charge for registering a deed is fixed by the Tarievenregeling Kadaster and is the same for the transfer deed and the mortgage deed. The tariffs are set annually by the Kadaster and published in the Staatscourant. Electronic submission in a form the Kadaster can process automatically, which is the ordinary route for a straightforward house purchase, is cheaper than a paper deed. Ask for the current amounts in the quotation; the notary passes them on at cost.

د بودیجې لپاره څه: یوه اشاره کوونکې خاکه

لاندې ارقام یوازې اشاره کوي : د پورته برخو څخه جوړه شوې خاکه، نه نرخ. یوازې د مالیې عنصر د قانون له مخې ټاکل شوی.

• د لومړي ځل لپاره وړ پیرودونکی، د حد څخه کم کور: په بشپړه توګه 1.5٪ ته 3.5٪ — د لیږد مالیه نشته، نو د نوټریال او کادستر لګښتونه، د تمویل لګښتونه او هر هغه اجنټ یا سروې چې تاسو یې غوره کوئ.
• مالک او اشغالګر ۲٪ ورکوي: په بشپړه توګه 4٪ ته 6٪. د "شاوخوا 5٪ په سر" د ګوتو قاعده پدې قضیه کې مناسبه ده، او یوازې پدې قضیه کې.
• Buyer who will not occupy, paying 8%: په بشپړه توګه 10٪ ته 12٪ — lower than the same purchase before 2026, when the rate was 10.4%.
• غیر استوګنیز ملکیت په ۱۰.۴٪ کې: په بشپړه توګه 12٪ ته 14٪، ډیری وختونه ډیر، ځکه چې د احتیاط کار دروند دی.
• نوی جوړ شوی، په نوم یې: ۲۱٪ VAT لا دمخه په قیمت کې دی، نو یوازې د ګروي پورې اړوند لګښتونه بودیجه کړئ.

If you are working through the purchase itself rather than only its cost, our guide to په هالنډ کې د کور اخیستل sets out the contract, the cooling-off period and the conditions.

دوه احتیاطونه. هالنډي پور ورکوونکي عموما د پیرودونکي لګښتونه تمویل نه کوي، ځکه چې پور د ملکیت ارزښت ته په پام سره محدود شوی، نو د کوسټن کوپر معمولا د سپما څخه راځي. او که تاسو د هغه چا سره په ګډه پیرود کوئ چې د پیل کونکي په توګه وړ نه وي، نو د هرې ونډې مالیه په جلا توګه ماډل کړئ.