په هالنډ کې د کرایه دار حقونه: د ملکیت پلور او فرعي کرایه ورکول

په هالنډ کې د کرایه دار په توګه، تاسو دوه اساسي حقونه لرئ: د ملکیت څخه خاموشه خوند اخیستل او د کور مالک لخوا ستاسو د اجارې په خپله خوښه پای ته رسولو څخه ساتنه. دا حقونه حتی د کور مالک لخوا د ملکیت پلورلو وروسته هم دوام لري، او دوی تاسو ته د حدودو دننه ځای درکوي ترڅو خپل کور یا سوداګریز ځای د بل چا سره شریک کړئ.

دا اساسي حقونه زموږ په مقالو کې د کور مالک د مکلفیتونو او د کرایې د ساتنې په اړه تشریح شوي دي . دا مقاله دوه نور حالتونه پوښي: د ملکیت پلور (د هالنډ د مدني قانون 7:226 ماده) او فرعي کرایه (د هالنډ د مدني قانون 7:221 او 7:244 مادې).

کله چې د کور مالک ملکیت وپلوري نو ستاسو د کرایې ملکیت سره څه کیږي؟

که ستاسو د کور خاوند کرایه شوې ملکیت وپلوري، ستاسو کرایه پای ته نه رسیږي. نوی مالک د قانون له مخې د کرایې لاندې د کور خاوند حقونه او مکلفیتونه په غاړه اخلي.

آیا د ملکیت خرڅلاو ستاسو کرایه پای ته رسوي؟

د هالنډ د مدني قانون (Burgerlijk Wetboek, BW) ۷:۲۲۶ ماده، چې د استوګنې او سوداګریزو کرایې دواړو لپاره پلي کیږي، هغه قاعده ټاکي چې "خرڅلاو د اجارې مات نه کوي" (koop breekt geen huur) په نوم پیژندل کیږي:

" د هغه ملکیت لیږد چې د کرایې تړون ورسره تړاو لري (...) د کور مالک لخوا د کرایې تړون څخه د کور مالک حقونه او مکلفیتونه ترلاسه کونکي ته لیږدوي ."

دا پدې مانا ده چې د ملکیت خرڅلاو ستاسو کرایه پای ته نه رسوي. تاسو کولی شئ د کور مالک د قانوني ځای ناستي په وړاندې هم دعوې وکړئ، څوک چې د لیږد له شیبې څخه د کور مالک حقونه او مکلفیتونه اخلي. کومه ادعا په سمه توګه پدې پورې اړه لري چې کوم حقونه او مکلفیتونه نوي مالک ته لیږدول کیږي.

د BW د 7:226 مادې د 3 پراګراف لاندې، نوی مالک یوازې هغه حقونه او مکلفیتونه اخلي چې د کرایې د تادیې په مقابل کې ستاسو د ملکیت کارولو سره مستقیم تړاو لري - په لنډه توګه، ستاسو دوه اساسي حقونه: ارامه خوند اخیستل او د کرایې ساتنه.

د ځمکې خاوندان او کرایه کوونکي اکثرا په اجاره کې په نورو شرایطو هم موافق وي. یو عام مثال یې د مخکې له مخکې حق (voorkeursrecht) دی: یوه ماده چې له مخې یې د ځمکې خاوند باید لومړی تاسو ته د ملکیت د اخیستلو فرصت درکړي مخکې لدې چې بل چا ته یې وپلوري. دا تاسو ته د ملکیت د ترلاسه کولو حق نه درکوي، یوازې دا حق درکوي چې لومړی یې وړاندیز شي.

ایا دا ماده هم نوي مالک ته پابنده ده؟ د هالنډ د قضیې قانون په پام کې نیولو سره، عموما نه: د مخکې له مخکې حق په مستقیم ډول د کرایې سره تړاو نه ګڼل کیږي، نو دا ماده په اتوماتيک ډول نوي مالک ته نه لیږدول کیږي. دا ممکن توپیر ولري که چیرې ماده د پیرود اختیار سره تړاو ولري، چیرې چې ستاسو د دوراني تادیاتو یوه برخه د وروستي لیږد لپاره د خسارې په توګه هم کار کوي.

د مثال په توګه: فرض کړئ چې ستاسو کرایه تاسو ته د هغه ودانۍ د اخیستلو لپاره مخکې له مخکې حق درکوي چې تاسو پکې خپل دوکان کرایه کوئ. بیا د کور مالک ودانۍ یو پانګه اچوونکي ته پلوري پرته له دې چې تاسو ته یې لومړی وړاندې کړي. ځکه چې دا مخکې له مخکې حق مستقیم له کرایې سره تړاو نلري، نو نوی مالک په اصل کې د هغې پابند نه دی. تاسو باید د خپل اصلي مالک په وړاندې د مخکې له مخکې حق د سرغړونې لپاره هر ډول ادعا تعقیب کړئ، نه د نوي مالک په وړاندې.

آیا تاسو اجازه لرئ چې خپل کور یا سوداګریز ځای فرعي کرایه کړئ؟

فرعي کرایه ورکول د BW 7:221 مادې لخوا اداره کیږي، کوم چې وايي:

"کرایه دار ته اجازه ورکول کیږي چې په کرایه شوې ملکیت کې، په بشپړه توګه یا په جزوي ډول، بل چا ته ورکړي، پرته لدې چې هغه فرض کړي چې د کور مالک به د هغه بل کس لخوا د کارولو په اړه معقول اعتراض ولري."

په لنډه توګه، تاسو کولی شئ د ملکیت ټوله یا یوه برخه بل چا ته فرعي کرایه ورکړئ. په هرصورت، تاسو ممکن دا کار ونکړئ، که تاسو دلیل ولرئ چې تمه وکړئ د کور مالک به په معقول ډول اعتراض وکړي. په ځینو مواردو کې دا له پیل څخه روښانه ده، د مثال په توګه کله چې اجاره پخپله د فرعي کرایې بندیز ولري؛ پدې حالت کې، فرعي کرایه کول اجازه نلري.

که تاسو د موافقې شوي بندیز سره سره فرعي کرایه وکړئ، نو اجاره ممکن د جریمې لپاره چمتو وي. دا جریمه باید د فرعي کرایې بندیز سره تړاو ولري او د اعظمي مقدار تابع وي. د Airbnb په څیر پلیټ فارم له لارې د خونې کرایه کول هم پدې ډول محدود کیدی شي، او په عمل کې ډیری وختونه وي.

د BW ۷:۲۴۴ ماده د استوګنې ځای لپاره یو ځانګړی قانون اضافه کوي: د یوې قاعدې په توګه، د استوګنې ځای کرایه کوونکی نشي کولی ملکیت په بشپړ یا جزوي ډول فرعي کرایه کړي. استثنا د یو ځان بسیا کور (zelfstandige woonruimte) کرایه کونکی دی چې هلته د خپل اصلي استوګنځي په توګه ژوند کوي - دا کرایه کونکی کولی شي د کور یوه برخه فرعي کرایه کړي، لکه یوه خونه، مګر ټوله ملکیت نه.

ایا فرعي کرایه دار حق لري چې ستاسو د کرایې له پای ته رسیدو وروسته پاتې شي؟ په اصل کې، هو. د 7:269 مادې BW حکم کوي چې یوځل چې ستاسو د اصلي کرایه دار په توګه کرایه پای ته ورسیږي، د کور مالک د قانون له مخې فرعي کرایه ته دوام ورکوي او ستاسو ځای د فرعي کرایه دار په لور نیسي. دا یوازې هغه وخت پلي کیږي کله چې لاندې شرایط پوره شي:

• ځان بسیا کور. یو کور چې خپله دروازه او اړینې اسانتیاوې ولري، لکه پخلنځی او تشناب. په خپله یوه خونه وړ نه ده.
• د فرعي اجارې معتبر تړون. ستاسو او د فرعي کرایه دار ترمنځ یو تړون چې د 7:201 مادې BW لاندې د کرایې تړون اړتیاوې پوره کوي.
• اصلي کرایه د استوګنې ځای پورې اړه لري. ستاسو او د کور مالک ترمنځ اصلي کرایه باید د استوګنې ځای کرایه وي چې دا قانوني محافظتونه پرې پلي کیږي.

که چیرې دا شرایط پوره نشي، نو فرعي کرایه دار حق نلري چې ستاسو د کرایې له پای ته رسیدو وروسته پاتې شي، او عموماً له دې وروسته له کوره ایستل کیږي. که چیرې شرایط پوره شي، نو د کور مالک بیا هم کولی شي له محکمې څخه وغواړي چې دوامداره فرعي اجاره پای ته ورسوي او د خالي ملکیت امر وکړي، مګر یوازې د 7:269 BW مادې لاندې د فرعي اجاره دوام وروسته د شپږو میاشتو دننه.

د سوداګریز ځای لپاره هم د فرعي کرایې امکان شتون لري، مګر د فرعي کرایه کونکي دریځ توپیر لري که تاسو پرته له اجازې فرعي کرایه وکړئ یا باید ملکیت پخپله خالي کړئ. مخکې لدې چې په 2003 کې د اوسني اجارې قانون نافذ شي، د سوداګریز ځای فرعي کرایه کونکي د کور مالک سره مستقیم قانوني اړیکه نه درلوده او له همدې امله د کور مالک په وړاندې هیڅ ادعا نه درلوده.

له هغه وخت راهیسې، قانون له تاسو څخه غواړي، د اصلي کرایه دار په توګه، کله چې ستاسو کرایه پای ته ورسیږي د فرعي کرایه دار ګټو ته پاملرنه وکړئ - د مثال په توګه، د کور مالک سره په محاکمو کې د فرعي کرایه دار د ښکیلولو له لارې. که چیرې د دې محاکمو وروسته اصلي کرایه دار پای ته ورسیږي، د فرعي کرایه دار حقونه هم پای ته رسیږي.

د پراخې کتنې لپاره، زموږ مقاله په هالنډ کې د کرایه دارانو حقونو په اړه وګورئ.

د کرایه دار په توګه باید څه وګورئ؟

د فرعي کرایې څخه مخکې خپل اجاره وګورئ او هرڅومره ژر چې تاسو واورئ چې ملکیت پلورل شوی دی. د 7:226 مادې BW لاندې اجاره دوام لري، مګر هره ماده پیرودونکي ته نه لیږدول کیږي.

• آیا ستاسو په کرایه کې د فرعي کرایې بندیز، د رضایت اړتیا یا د جریمې ماده شامله ده؟
• د کور لپاره: ایا دا په ځان پورې تړلی دی او ستاسو اصلي استوګنځی دی؟ یوازې بیا تاسو کولی شئ د 7:244 مادې BW لاندې د هغې یوه برخه فرعي کرایه کړئ.
• آیا ستاسو کرایه مخکې له مخکې حق یا د پیرود اختیار لري، او تاسو به یې د چا په وړاندې پلي کړئ؟
• آیا نوي مالک کرایه، د خدماتو لګښتونه او ستاسو زیرمه په لیکلي ډول تایید کړې ده؟

د کور خاوند په توګه باید څه وګورئ؟

وګورئ چې پیرودونکی څه شی اخلي او فرعي اجاره تاسو ته څومره لګښت کولی شي. د BW د 7:269 مادې لاندې دوامداره فرعي اجاره یوازې په شپږو میاشتو کې په محکمه کې ننګول کیدی شي.

• د اجارې کومې مادې د 7:226(3) BW مادې لاندې پیرودونکي ته لیږدول کیږي، او کومې ستاسو خپل مکلفیت پاتې کیږي؟
• آیا تاسو د امانت او د کرایې اداره پیرودونکي ته لیږدولې ده؟
• آیا اجاره په څرګنده توګه فرعي کرایه کول منع کوي، چې جریمه یې تر اعظمي حد پورې محدوده ده؟
• که چیرې اصلي کرایه پای ته ورسیږي، ایا د یو ځان بسیا کور فرعي کرایه دار شتون لري چې کولی شي فرعي کرایه ته دوام ورکړي؟

موږ ستاسو لپاره د کرایې حقونو په اړه څه کولی شو؟

زموږ د کرایې وکیلان د کورونو او سوداګریزو ځایونو کرایه کونکو او د کور خاوندانو ته مشوره ورکوي.

• موږ ستاسو د فرعي کرایې بندیزونو، د جریمې مادې او د مخکې له مخکې حقونو لپاره اجاره بیاکتنه کوو.
• موږ ارزونه کوو چې کوم مکلفیتونه د BW 7:226 مادې لاندې پیرودونکي ته لیږدول کیږي.
• موږ د اصلي مالک څخه د مخکینۍ حق د سرغړونې لپاره د تاوان غوښتنه کوو.
• موږ د فرعي ولسوالۍ محکمې (کانټونریچټر) څخه غوښتنه کوو چې د فرعي کرایې ورکولو د رضایت ردولو په اړه پریکړه وکړي.
• موږ د 7:269 مادې BW سره سم د شپږو میاشتو په موده کې د دوامداره فرعي اجارې پای ته رسولو ادعا راوړو یا یې دفاع کوو.

لنډیز

• د کرایې شوي ملکیت پلور ستاسو کرایه پای ته نه رسوي: نوی مالک د 7:226 مادې BW لاندې د کور مالک حقونه او مکلفیتونه په غاړه اخلي.
• ستاسو په اجاره کې مخکې له مخکې حق معمولا نوی مالک نه اړوي، پرته لدې چې دا د پیرود اختیار سره تړاو ولري.
• تاسو کولی شئ د ملکیت ټول یا یوه برخه د 7:221 BW مادې لاندې فرعي کرایه کړئ، پرته لدې چې تاسو تمه ولرئ چې د کور مالک اعتراض وکړي.
• د استوګنې ځای د کرایه کونکي په توګه، تاسو کولی شئ یوازې د هغه ځان بسیا کور یوه برخه فرعي کرایه کړئ چیرې چې تاسو پخپله ژوند کوئ (ماده 7:244 BW).
• د ځان بسیا استوګنې ځای فرعي کرایه دار کولی شي فرعي کرایه ته دوام ورکړي کله چې ستاسو کرایه پای ته ورسیږي، مګر د کور مالک کولی شي له محکمې څخه وغواړي چې دا په شپږو میاشتو کې پای ته ورسوي (ماده 7:269 BW).

ډېرپېښې پوښتنې